我国商业街体系的中观经济研究

韩健徽

（中国步行商业街工作委员会 北京 100801）

城市由“城”和“市”构成，商业街则是市的基本表现形态。20世纪90年代以来，我国商业街大体经历了三轮改造热潮，基本上每10年为一个周期。第一轮在1998年，伴随着我国城市化进程加快，地方政府对商业街的改造倾注了极大的热情，形成了20世纪90年代末的步行街开街热；第二轮在2008年，由美国次贷引发的国际金融危机，使我国经济发展“三驾马车”中的出口受阻，扩大消费、拉动内需被提升到了一个前所未有的战略高度，作为商业服务业高度集聚的区域，商业街受到了来自宏观层面的重视；第三轮在2018年，基于中美贸易战和形成强大国内市场这样一个大的背景，国家有关部门启动了步行街改造提升运动。

商业街是实现美好生活的重要载体、促进消费转型升级的有效抓手、提升城市品牌形象的闪亮名片和拉动区域经济发展的强力引擎。但是，从近年来商业街的发展质量情况来看，秀外有余而惠中不足、人气有余而消费不足、破碎有余而融合不足、模仿有余而个性不足的现象较普遍，亟待加强商业街体系的中观经济研究。

一、建立商业街的中观理论体系

商业街（commercial street）是指能够满足人们对商业的综合性或专业性消费需求，商业及服务设施高度集聚，以街道建筑形态为主体并可适度延展，统一运营管理，具有较高知名度或特色化的商业活动空间。

步行街（walking street）亦称步行商业街，指在能负担相应停车量的条件下，地上仅允许步行，禁止或限制车辆通行的城市品质商业活动空间，是商业街充分体现步行者优先的一种形态。

我们将商业街分为综合型、专业型、融合型、智慧型、国际型、乡土型六大类型，其中综合型以大而全、专业型以专而精、融合型以跨界融合、智慧型以网络智能、国际型以国际交往、乡土型以乡土特色为主要特征，从而建立起了商业街的分类指导规范。

二、商业街的政策体系

商业街具有经济和社会双重价值属性，综合功能强，复杂程度高，其开发建设和运营管理呈现出跨领域的多样性和交叉性。商业街本身并不是单一的商业业态，但在一条商业街上又几乎囊括了所有商业业态，依靠单一部门和企业很难实施有效的管理。如交通与流通的矛盾、市容与繁荣的矛盾，已成为长期以来制约商业街健康发展的顽疾，迫切需要营造商业街的政策法律环境。

2008年12月，国务院《关于搞活流通扩大消费的意见》中，首次提出要“推动特色商业街建设”。2012年8月，国务院《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》中，明确提出了“有序推进商业街建设，支持特色商业适度集聚”。2014年2月，国务院《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》中，提出在商贸流通业改造升级中，运用创意和设计促进特色商业街发展。2014年8月，国务院《关于促进旅游业发展改革的若干意见》中，提出要扩大旅游购物消费，大力发展具有地方特色的商业街区，鼓励打造跨界融合的产业联盟。2019年8月27日，国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中指出，促进商旅文体跨界融合，支持商业步行街等具备条件的商业街区开展户外营销，鼓励主要商圈和特色商业街与文化、旅游、休闲等紧密结合。一些地方也结合自身情况出台了促进商业街发展的相应政策。

三、商业街的标准规范体系

我国商业街标准化建设起始于2006年，在十余年的时间里，初步建立起商业街的标准化体系（见表1）。

表1 我国商业街的标准化体系

四、商业街的评价指标体系

我们建立了商业街空间规划、公共卫生、社会安全、消费环境、经营业态、地域特征、运营管理、融合创新、营销推广、综合评价十大指标体系。

其中：空间规划规定了选址要求、规模尺度、交通组织、建筑形态、改造提升；公共卫生涵盖了疫情防控、日常管理、动态监测、环境卫生、宣传普及；社会安全涉及了消防、治安、踩踏、人身、财产、气候、食品、施工；消费环境包括了硬件环境、软件环境；经营业态囊括了规划布局、经营理念、业态选择、品质品位、首店首发；地域特征体现了区位优势、建筑风貌、历史文化、自然景观、产业结构、民族风情、乡土产品；运营管理提出了工作机制、运营有效、管理规范；融合创新探索了跨界融合、科技融合、模式创新；营销推广列举了实施策略、机构设置、采用方式、塑造形象、国际传播；综合评价涵盖了打造理念、整体印象、经济指标、社会效益、知名度、美誉度、可持续发展。

五、商业街的经验管理与综合治理体系

商业街应确定与城市层级、人口数量、产业结构、经济状况、消费水平、辐射能力、市场定位、投入产出、发展潜力相适应的合理规模，做到四至范围清晰、功能分区科学、人车分流良好、业态布局合理和动线设计流畅，符合集地上、地下、空中于一体的立体化发展要求。如表2所示。

表2 商业街（步行街）的规模尺度评价指标

在商业街的改造提升过程中，应坚持本着负责态度、树立先进理念、运用科学方法、健全有效机制、彰显鲜明特色、明确清晰目标、取得显著效果、实现持续发展的八大原则；以行业引导、市场主体、政府服务、示范带动为宗旨，明确主体谁来改、内容改什么、方法怎么改的改造路径；以改造为手段，以提升为目的，做到定位明确、目标清晰、因地制宜、长短结合，对标国内外名特商业街改造提升的成功经验，科学编制总体规划和各专项规划，促进商业街健康有序与融合创新发展，实现经济和社会效益的显著提升。

商业街应以确保经营者和消费者的生命安全和身体健康为宗旨，完善重大疫情防控体制机制，健全公共卫生应急管理体系，提高应对突发重大公共卫生事件的能力和水平。

应对标全国名特商业街，制定商业街建设发展、改造提升、品牌入驻、争先创优、消费创新的扶持政策和服务标准；建立商业街运营管理机构与市、区、街道、协会（商会）及有关职能部门的联动机制，为商户提供稳定、公平、便利、可预期的良好经营和营商服务环境；建立消费维权保障体系，维护消费者的合法权益。

商业街应从兼容性、匹配度、可行性、消费者需求等方面进行组合，确定核心发展和主要补充业态，遵循共性原则，促进业态的丰富度。从整体上体现集大、中、小店于一体的互补性；从品牌上呈现集知名、特色、潮流、连锁、自主设计品牌相互交融的多样性；从类型上形成集商业综合体、生活类超市、轻餐美食、休闲娱乐、文化艺术于一体的复合性。提升传统业态，布局体验业态，发展新兴业态，实现各业态之间的共生、共享和共赢。

推进名品进名店、名店进名街联动，深度挖掘传统文化内涵，充分利用传统文化资源，大力弘扬传统文化精髓。推动传统商业转型，适时增加新型业态，发挥城市民生与消费的保障供应、时尚创新和潮流引领作用。

商业街应注重历史建筑、街巷肌理原真风貌保护，正确处理保护与开发、修复与留白、传统与时尚、规划与使用的关系。建筑风格应与城市历史、地域特点、周边环境相适应，体现出建筑的地域性、历史性和时空性文化特征。遵循“发挥地域优势，打造地方特色；坚持绿色发展，搞活地方经济”发展思路，依托地域和文化优势发展特色产业，优化产业布局，合理统筹资源，突出地域产业结构特征，促进区域产业结构优化升级。

政府应高度重视，建立商业街“市统一引导、区全面负责、街具体管理、会行业自律、店规范经营”的五级联动工作机制。健全有政策、有机制、有措施、有目标、有考核的“五有”实施保障体系；充分发挥政府在规划布局、政策支持、建设管理、优化环境、提供服务、督促检查等方面的主导作用，建立多部门联动的长效工作机制，有效解决“市容和繁荣，交通和流通”的矛盾；坚持建设与管理结合、运营与服务并重的原则，实行统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一推广的“五统一”有效机制。

商业街要面向中外游客，实现商业繁荣地、旅游目的地、文化展示地的“商旅文”产业融合发展，做到以商承文、以文促旅、以旅兴商。

加快新一代信息基础设施建设，适应“卫星+信息安全+5G网络”的卫星互联网发展趋势，努力建设“智慧商街”，延伸构建涵盖商务、营销、环境、生活、管理、服务的“智慧商圈”，实现线上线下科技融合发展，促进传统商街转型升级。通过公共平台建设，实现数据获取、消费服务、交通引导、移动支付、物流配送、公共服务、运营管理、休闲体验的八大智慧化功能融合发展。

商业街要突出市场唯一性、文化独特性、历史渊源性等特征，避免“千街一面”，凸显商业地位和城市名片功能，树立文化品牌内涵，塑造独有的品牌形象。

年客流量、年营业额、日租金水平、就业人数、出租率、物业费收缴率，可作为商业街的主要经济评价指标（见表3）。

表3 商业街的主要经济指标评价

商业街要充分反映所在城市的品牌形象、文化内涵和窗口名片作用，彰显地域人文和商业特色，对周边地区发挥较强的辐射带动作用，促进城市又好又快发展。能够满足国外顾客的综合消费需求，拥有国际的客流和消费，被全球知名品牌零售商广泛认知，大量国际品牌店和主力店首选入驻，是全球时尚、顶级商业品牌聚集地，成为国际友好型街区和国际旅游消费目的地，发挥城市国际消费文化和扩大对外开放交流的窗口作用。要通过制定科学合理与前瞻完整的近期、中期、远期发展规划，明确战略定位和发展目标，符合城市功能定位和发展方向，根据城市发展与市场趋势的变化进行合理调整，具备经济与社会、环境、效益统一协调的经营理念，实现商业街的可持续与高质量发展。