金融行业不良房地产处理中土地财务问题分析

林兵 林保

摘要：在我国经济发展的背景下积累了数以万亿计的不良房地产资产，相关的资产虽然一部分已经从金融资产管理公司中脱离出去，一部分仍留在商业母体中，不良房地产造成的影响会影响我我国社会经济建设，已经成为社会高度关注的热点话题。针对房地产交易期间的各种不良现象本文将从经济成因方面分析，给出解决金融行业不良房地产问题的办法，防止出现土地资源浪费情况，解决土地交易引发的财务问题。

关键词：房地产;金融行业;土地财务问题

在我国推出土地使用权后，发现金融行业在土地交易评价等活动中出现不良现象，因为房地产开发是土地价格逐渐增值，部分群体从中看到商机，由此使土地交易日益频繁，而不良交易行为也在此过程中出现。土地交易行为应该按照政府相关要求以及政策进行，理性分析政策要求并在相关规制下使交易双方可以实现利益最大化，本着此目标转让土地使用权。但是目前土地交易活动容易出现决策均衡失调，由此引出很多财务问题，下面将对此进行细致论述。

一、从经济学方面分析资产

（一）外部性

国有银行不良债权在发展过程中没有消失，其存在与再生影响到国有经济运行，还会对国有企业改革形成巨大的阻碍。国家国有银行积累了不少的不良债权，致使自身在应力与经营成本获利方面的能力均大幅度下滑，国有银行也因此陷入艰难的困境，目前不良债务问题与国有企业盘根错节的纠缠在一起，如果任由此种情况继续下去，会引发新一轮的经济危机，对社会运行造成不小的打击。

（二）社会性

不良债权在国有银行中存在，这是一个共性问题，同时其已经超越经济含义，国有银行不良债权问题已经逐渐向金融的其他领地渗透，使得国有经济成分的国有经济均出现问题，由此不难发现不良问题具备社会性。

（三）不可分割性

不仅是我国国有银行存在不良资产问题，资本主义国家的银行也同样存在不良资产问题，其与国民经济总体运营息息相关。对房地产不良资产进行分析，发现其存在责任不可分割性，因为其具备的性质导致不良债权也不法分割，这需要银行、企业与国家政府一同努力进行处理。

二、基于金融行业视角分析房地产不良资产形成的原因

（一）土地抵押转让担保中产生纠纷，由于法律关系难以厘清，由此无法开发;

（二）开发商因为资金不足或開发技术限制，使得土地开发无法进行;其四，政府在土地出让方面，因为相关制度并不健全，所以出现毛地出让、土地规划变更，在无法得到配套服务的情况下，影响土地开发工作的进行;

（三）在前几年大批量出让土地，但是没有对土地出让给出科学的计划，在后期出现闲置土地转让土地等违规行为。

（四）在我国房地产兴起后，土地的价值随之提升，而囤地也成为部分群体牟取暴利采用的方式，开发商针对此类现象也采取旁观的态度等待时机，希望土地升值再进行土地转让与开发;

（五）很多资本家在土地转让期间采用违法的方式，进行相关工作并打着转让的名号，其实进行倒卖土地的勾当，比如以地入股、联建分成等行为[1]。

（二）房地产交易环节

（一）交易阶段非常容易出现违法违规行的不良行为，我国房管部门对房地产交易的违法行为进行严厉打击，此项工作在2007年便已开始，由此可以在一定程度上遏制不良房地产土地方面的违规行为;

（二）在房地产开发前的一段时间中，房地产交易信息被地产经纪代理提前发布出去，类似相关行为出现，严重影响到土地使用情况;

（三）合同违约出现在房地产开发交易活动，房地产经济没有按照业主需求，使用与业主商谈好的条件为业主办理产权证，也没有按照之前商议的内容向业主提供物业管理用房;

（四）在未批售的情况下便开始贩卖房地产，未取得商品房预售许可证的时候不能提前售卖，但是地产经济为了从项目中获取经济利益，并进行相关活动;房地产商擅自向社会发布房屋销售的信息，并采用VIP或其他形式，打着优惠的名义向用户收取预定款费用;

（五）在房产中介中违规，在交易完成后出现违法违规的行为，此种情况在我国较为频繁，在交易完成后多收取业主土地交易服务等费用;

（六）没有按照公示信息开展土地活动，通过违规违法行为从交易中获得经济收益[2]。

三、房地产开发企业违法违规行为财产问题分析

（一）客观层面

抱着侥幸心理的房地产开发企业，为了从房地产开发经营活动中赚取更多利益，没有按照规程工作，利用我国房地产市场制度与法规并不完善的漏洞，通过投机取巧的方式以此获得利益。部分投资者受到利益的驱使，在房地产交易过程中没有按照国家相关部门对房地产交易给出的要求进行活动，在利益的驱动下企业以利益最大化作为工作的原则，触犯我国法律红线，挑战社会公众道德。

（二）主观层面

房地产开发经营期间因为监管措施不科学，没有根据实际情况落实，所以不具备监管效果。在房地产发展期间关于房地产相关的法律逐渐完善，但是在政策实施期间，部分部门出于自己的利益考量，或是没有形成政策法规意识，在执行方面没有按照法律法规设置的要求工作[3]。

部分监管部门因为责任意识淡薄，没有按照法制法规要求履行岗位任务，还有少数工作人员与监管人员收受开发商给的好处，对土地违规行为视而不见，目前权钱交易仍然存在。监督职责实行方面并没有按照要求落实法规内容，导致违规现象难以遏制，引发财务问题。

四、解决了房地产交易财务问题的方法

房地产开发出现违规行为会对社会造成巨大的影响，为了解决相关问题，防止因房地产开发不良行为引发巨大的财务问题，需要维护房地产市场的秩序，还需要将房地产相关政策落到实处，严格按照政策要求开展工作，对恶化社会信用的不良行为需要予以打击，针对侵害群众合法权益的行为需要予以惩处。法律法规需要在制度保障下进行，通过法律保障大众利益，维护社会公平正义，房地产开发存在的贿赂行为，会严重损害党政府在人民心中的形象，也会对社会造成不良的影响，需要加强监督管控力度，防止公职人员出现腐败问题。对房地产开发不良现象进行分析，逐渐完善我国房地产方面的政策，建立完善的监督管控体系，对土地违规行为进行打击，由此解决因此引发的财务问题[4]。

结语：

土地对世界任何一个国家均为非常重要的资源，在我国社会经济发展过程中，为了满足社会发展需求，出现多种交易土地的方式。土地价值设定已成为我国当下高度的内容。我国是社会主义国家，土地按照农村与城市分类，前者为集体所有，后者为国家所有面，不良房地产土地交易中必须管控违规违法行为，提高土地交易的合规性，解决因其引发的财务问题。

参考文献

[1]刘凌.浅谈房地产企业财务分析存在的问题及对策[J].中国集体经济，2020，634（14）：148-149.

[2]刘爱珠.房地产行业财务管理问题及对策分析[J].时代金融，2020，777（23）：116-117.

[4]杨莹莹.金融不良资产处置对策及法律问题分析[J].法制博览，2020，792（04）：161-162.

广东信利土地房地产资产评估咨询有限公司 广东省 江门市台山市 529200