不动产登记存量数据整合技术与实践

黄杰云

（1.珠海市测绘院，广东 珠海 519000）

2007-03-16 ，十届全国人大第五次会议通过了《物权法》，确立了统一的不动产登记制度，明确了不动产登记的效力对象，规定了不动产登记程序，健全了不动产登记类型，规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任[1]。2013-11-20由李克强总理主持召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”[2]。2017年4月，《广东省国土资源厅关于全面推进不动产统一登记规范化和农村地籍调查工作的通知》（粤国土资登记电[2017]61号），要求全省各市、县（市、区）于2017年年底全面完成各类不动产登记数据迁移整合和建库工作。

长期以来，由于不动产登记涉及房、地、林、海的登记由住建、国土、林业、海洋等部门分散登记，信息系统各自建设，形成的登记数据各成体系[3]。因此，如何将这些标准不一、分散存储的数据进行有效整合，支撑统一登记信息平台建设，实现信息互通共享是不动产登记工作的重点和难点[4]。而其中的房屋和土地登记制度历史久远、业务量大、历史遗留问题多，是不动产登记数据整合工作的重点和难点。

1 数据情况

1.1 存量土地数据

1.1.1 空间数据

不动产登记中心现有系统数据库中的宗地空间数据分为已上图与未上图2种情况。已上图宗地是指在现有系统的宗地图层中有图形数据，但图形对应的宗地可能登记也可能未登记；未上图宗地是指已登记但在现有系统的宗地图层中没有对应的图形数据，但档案资料中可能会有坐标资料，同时也会存在档案资料中无坐标资料的情况。

1.1.2 其他数据

不动产登记中心提供了土地电子登记档案，并与已登记的数据进行了关联，可通过房屋或土地登记信息查看对应的土地登记资料；城建部门提供了可利用的用地批准书及红线图、规划用地许可证及规划用地红线图数据，可用于补充土地的空间数据以及属性信息。

1.2 存量房屋数据

1.2.1 空间数据

珠海市测绘信息化水平比较好，各项基础数据也较完善，例如各比例尺的地形图、DOM以及各类专题数据等，为不动产自然幢空间图形以及“幢落宗”的工作提供了有效的来源和保障。

1.2.2 非空间数据

市不动产登记中心数据库中的房屋非空间数据包括房屋的登记数据、档案数据以及楼盘表数据。其中部分楼盘表中部分户未登记会造成楼盘户信息缺失的情况。

2 目标与思路

2.1 工作目标

不动产登记数据整合的工作目标是依据《不动产登记数据库标准（试行）》、《不动产登记数据整合技术规范（试行）》等技术标准，制定统一的技术规范，将现有分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记数据进行梳理、抽取、转换、装载，并将无法及时解决的各类问题标识备注，最终建成空间参考一致、数据关联关系正确、档案信息完整的不动产登记数据库，为不动产统一登记信息平台的建设和运行奠定牢固的基础工作目标[5]。

2.2 工作思路

2.2.1 尊重历史

不动产登记是公示不动产物权变动情况，保障不动产交易安全的基础性法律制度。不动产登记的作用主要体现在维护交易安全，保护权利人的合法权益。尽管因为机构变革、规范调整等原因造成历史数据多源异构、标准不一，需要进行数据整合，但是不动产登记整合工作必须按照尊重历史、充分继承的思路，保留和认可原有各部门已形成的登记成果，以历史档案原貌和登记簿记载信息为基础加以传承和继承，保证原登记信息的法律效力不变[6]。

2.2.2 先地后房

房屋是土地上的构筑物，每一幢房屋都必须依附在土地上。同时，土地登记业务相比房屋登记业务，规则更加简单，业务历史易梳理。因此，不动产登记数据整合应遵循“先地后房、先空间后关联”的总体思路，即以宗地数据为底图，开展幢落宗、搭建楼盘表，建立唯一的不动产单元，在此基础上关联不动产的历史档案数据，消除大量冗余数据，形成满足登记发证和信息查询、共享、汇交等要求的不动产登记数据库，创建“房地合一”“图、属、档”一体化管理模式[7]。

2.2.3 急用先行

由于部分数据未及时整合完成，在日常不动产登记办理过程中会造成业务办理受限，珠海不动产登记中心采用“急用先行，重者先整”的工作模式，不动产登记平台与数据整合建立无缝对接，即整即用，专门安排数据整合人员处理每日加急任务，以支撑日常不动产登记业务办理工作。

3 技术路线

不动产登记存量数据整合是一项持久性的工作，并与日常登记发证工作同时开展，珠海市依据《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》的相关要求，结合珠海市本地的实际情况，利用本项目开发的数据整合工具，分阶段有步骤地开展整合建库工作。技术路线主要包括工作准备、数据整理、数据整合关联、数据检查与入库等流程，具体如图1所示。

图1 珠海市不动产登记存量数据整合技术路线图

3.1 工作准备

工作准备是不动产数据整合工作的重要环节，在数据准备过程中应做好以下两个方面的工作，一方面针对不同类型的登记数据，应进行全面的收集，同时不仅要求分析数据的结构，还应对数据的内容进行详细分析；另一方面应按照相关规范要求，完成不动产登记数据库的结构设计，将存量数据与不动产登记数据库表建立映射关系，并选取试验区进行数据抽取验证。

3.2 数据整理

3.2.1 宗地整理

宗地数据整理主要包括空间数据提取和属性数据整理，空间数据提取是以宗地任务为单位，通过土地档案资料核对已有宗地界址点坐标或补录宗地坐标成图。属性数据整理是对以数据库形式存储的宗地数据通过ETL工具对相关属性进行映射提取；对于零散矢量数据或者以纸质档案存储的数据则通过人工补录的形式进行采集，最后在就采集过程中遇到的问题进行分类标识，并将完成的成果与任务进行关联，最终形成具有“图属档一体化”的宗地空间数据。具体数据采集流程如图2所示。

图2 宗地采集流程图

3.2.2 自然幢整理

自然幢数据整理是对存量房屋所有权数据进行落宗、落图处理，并通过系统已有数据进行抽取转换或纸质档案资料进行信息补录。其中自然幢空间图形选取具有优先级别，使用的优先顺序为①1∶500；②1∶1 000；③1∶2 000对于内业无法落图的房屋，则需通过外业调查的方式进行采集定位，再通过高分辨率的航空影像进行勾绘，最后通过相关资料完善自然幢属性信息，形成完整的自然幢数据成果。具体采集流程如图3所示。

图3 自然幢采集流程图

3.2.3 逻辑幢整理

逻辑幢是自然幢按结构或类型进行逻辑分割的幢信息，并按照房屋的层、户信息建立楼盘表。建立楼盘表有两种情况，第一种是系统房屋已有楼盘规则信息，则完善逻辑幢信息并根据逻辑幢划分情况核查楼盘表信息，自动生成楼盘表；第二种是系统房屋无楼盘信息或楼盘信息不规则的情况，则需要通过查找相关资料或外业调查的方式进行创建逻辑幢并完善相关属性值，再通过外业调查的结果创建楼盘表，最后与房屋登记信息挂接关联。具体采集流程如图4所示。

图4 逻辑幢采集及楼盘表建立流程图

3.2.4 登记信息整理

登记信息整理主要是对房屋所有权、预告登记、抵押权登记、异议登记、查封登记以及相关权利的权利人信息进行整理，主要通过查找案卷信息（登记档案）对各项权利的属性信息进行逐一核对，特别是不动产权证号、证载面积、权利人名称、身份证号等关键信息，需认真核实，确保数据的正确性。具体整理流程如图5所示。

图5 登记信息整理作业流程图

3.3 数据整合关联

1）不动产单元号自动生成。依照国土资源部下发的《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》编码规范，在宗地、自然幢、逻辑幢任务完成后，系统按不动产单元所在行政区、地籍区、地籍子区逐级依据空间关系及楼盘表进行隶属，对国有建设用地使用权宗地、集体建设用地使用权宗地以及户等不动产单元进行统一编码，实现了不动产单元的“幢落宗”，“户落号”。

2）数据整合关联。在数据采集系统中通过宗地代码、自然幢号、逻辑幢号自动关联挂接，对数据关联阶段中形成的国有建设用地使用权数据与房屋所有权数据进行空间叠加，使得从宗地到自然幢、从自然幢到逻辑幢、从逻辑幢到层、从层到户的关联，实现了土地、房产与登记数据的相互关联。

3.4 数据检查与入库

在数据整合成果中严格执行质量控制规范，采用多种质量控制方法保障数据整合成果的有效性，可用性和实时性。在进行数据整合时采用自查、互查、专查和抽查等不同阶段的质检[8]。在各项检查过程中采用“业务审批”的模式，依据作业过程中保存的依据材料，对各项成果进行检查，有问题的数据进行驳回修改，没问题的数据进行批转到下一道质检工序。空间数据及非空间数据入库前需满足标准规范要求，空间数据必须满足属性结构一致性、代码一致性、数值符合性以及无拓扑错误等要求；非空间数据必须满足属性结构一致性、代码一致性、数值符合性以及表间和表内的逻辑一致性要求[9]。

不动产登记数据需经各级质量检查，统一入库到整合数据库中，并与现有不动产登记系统的数据进行有效衔接，以保证各项权利数据中状态的正确性。不动产登记数据库内容包括不动产单元数据、权利人数据、权利数据、登记业务数据和空间数据，应以不动产单元为单位进行组织，保持数据关联关系的正确性[10]。

4 结 语

目前全国各地在逐步开展不动产登记工作，通过地方实践证明，数据整合是推进不动产登记工作的难点，也是实现统一登记的前提和基础。本文详细介绍了不动产登记数据整合的背景、数据现状以及目标与思路，分析了数据整合的技术路线，并以“流水线”的模式对各类数据进行整合，同时采用“业务审批”的模式对各类要素的质量进行控制，有助于为各地区开展具体实践提供借鉴。