浅析装配式建筑估价

江正旗

摘  要：大力发展装配式建筑是住房城乡建设领域的重点要求，也是推进绿色建筑低碳发展的重要举措。近年来，我国装配式建筑得到了快速发展，并已进入全面发展期，行业也出台了《绿色建筑评价标准》、《装配式建筑评估标准》等指导文件。本文着重介绍了装配式建筑以及常规的房地产价值评估方法，再針对装配式建筑的房地产价值评估提出了两种创新改进的方法。

关键词：装配式建筑;估价;创新评估方法

传统的房地产属于“建造时代”，而装配式建筑形式则带来了“智造时代”，它推动了房地产开发与数字化、标准化、智能化相结合，在缩短建筑工期，提高生产效率;选用性能更佳的特殊材料，延长房屋使用寿命;减少建筑垃圾，节能环保等方面有着巨大优势。在对装配式建筑进行价值评估时，我们更需要遵循相关的评估程序，熟知价值评估的影响因素，合理选择评估方法，以助于合理价值的评定估算。

1 装配式建筑

在世界环境破坏严重，可用资源和能源日益减少的情况下，各个国家的建设方式都需要加快改变，产业结构也急需快速转变，所以发展建筑工业化、产业化的需求日益扩大。世界上许多发达国家致力于发展建筑部件的预制，并且把这些预制好的建筑部件运往工地进行组装，这种组装的工业化施工为发展建筑产业化跨出了重要一步。所以装配式建筑是我国甚至世界发展的大方向，也是各国发展建筑业的急切需求。

顾名思义，装配式建筑是指将建筑部件在预制工厂里制作好再送往建筑工地进行组装而成的建筑，这是一种工业化的先进生产方式[1]。在其概念上，《装配式混凝土结构建筑技术标准》定义装配式建筑是“由结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑”，基本特征可概括为“六化”：标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理和智能化应用。装配式建筑管理模式通常采用EPC（设计-采购-施工）模式和DB（设计-施工）模式。

2 房地产价值的评估方法

2.1成本法

成本法具体是指，在估价的当前时间下对估价目标房地产的现有价值重新购建价格的折旧。由此，我们在实际估价工作中，可以根据住房和城乡建设部组织编制的《装配式建筑工程投资估算指标》（征求意见稿）、《装配式建筑工程消耗量定额》，以全国统一定额为基础，总结各地装配式建筑技术经济实际情况，对规定计量单位的装配式混凝土结构工程、装配式钢结构工程、装配式木结构工程以及人材机制定出的标准，并根据不同的装配率出具不同的装配式成本为参考，进行价格测算。同时，大型的工程咨询公司对装配式建筑造价也较为关注，可以从项目的装配率对成本的影响进行考虑计算。

2.2比较法

这种方法是房地产价值估算中最为广泛的估价方法。在使用此法进行估算时，一般选取数例真实有效的、符合客户要求条件的、类似的实际交易案例类，通过将需要估价的房地产与这些案例中的房地产进行对比，分析两者间的区别和相似点，从而得到目标房地产的合理估价数据。这种方法是利用实际的市场案例得出估价结果的，具有较高的可信度，因此通过市场比较法所得出的房地产价值参考估价往往更容易被客户接受[3]。装配式建筑评价等级一般划分为A级、AA级和AAA级。装配率为60%-75%时，评价为A级装配式建筑;装配率为76%-90%时，评价为AA级装配式建筑;装配率为91%及以上时，评估为AAA级装配式建筑。当多种装配式建筑装配率相似时，其价格可采用比较法比较测算得出。

3 装配式建筑房地产价值的评估新策略

装配式建筑价格评估除上述基础方法外，作者还基于两种理论（模式）尝试提出新的估算方法，一是基于DB模式下的协同估价，二是基于灰色理论的成本估算。供业内外人士共同交流、探究发展。

3.1 基于DB的BIM的协同估价模式

DB模式也可以称为设计施工总承包模式，这种模式作为工程总承包模式之一，是指总承包商与客户共同签订合同，总承包商负责整个项目的统筹与规划，对项目的设计与施工负责。国家建设部在《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》的文件中指出：工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等全过程或包括有若干阶段的承包形式，其主要形式为EPC、交钥匙总承包和DB总承包。其中，DB总承包是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目设计和施工，并对承包的工程项目的安全性、工程质量、施工时长、价值估算等方面进行全面负责。

施工阶段建筑信息模型（Building Information Modeling，简称BIM），作为一种全新的管理模式，其还具有协同和整合的特征。工程项目全生命周期过程中需要各个专业的配合，如建筑、结构、机电等，同时，传统的CAD模式促使各专业之间呈现线性流程和较大的独立性，管理效率低下。这种管理模式向各领域提供了可以进行协同工作的平台，各方可协同工作，同步更新，协同设计，以及设计、施工、咨询各方的协同参与，大大提高了工作效率。BIM这种协同与整合的工作模式，打破了传统模式的束缚，正不断融合到工程项目建设的各个阶段。

基于BIM和DB模式，有学者提出了全新的成本管理模式，结合具体的案例验证本文协同估价管理模式的成本控制措施是否可行[4]。首先，搭建了BIM协同估价平台;其次，将新型报价单下的BIM协同估价模式应用于具体的DB模式下的装配式建筑项目，通过输入目标成本，计算各功能组成的成本;最后，分析各部分的成本，对功能超支部分进行方案优化，选择最佳方案，以上验证了设计阶段成本控制的实际效用。但由于装配式建筑目前发展尚不成熟，实际应用的项目数量较少，成本数据的搜集较困难，其积累不仅需要政府发布的数据信息，也需要各企业通过历史数据不断完善，以此来扩充成本数据库，进而形成随着市场价格不断维护、修正及普遍适用的电子版数据库。BIM较多的应用在碰撞检测及可视化模拟方面，导致很难找到合适的项目进行检测，即某项目同时采用DB模式、BIM协同估价模式、装配式建筑三者结合等多方面原因，导致该研究仅是根据真实项目的模拟实验，缺乏实证检验。虽然缺乏实际应用，但这项创新估价方式也为装配式建筑的房地产价值估算提供了一种新思路。

3.2 基于灰色理论的成本估算

灰色系统理论主要包括：系统诊断与分析的一系列灰色关联分析模型;针对系统元素和对象的分类问题，提出了多种灰色聚类评价模型;一系列灰色预测模型（GM）和灰色系统预测方法和技术等[5]。灰色组合模型具有以下将多种不同的方法进行融合和创新的特点，比如灰色规划、灰色控制、灰色博弈等。

有学者在灰色系统理论的预测方法的基础上，建立了两种预测模型[6]。分别是GM（1，1）模型和波形预测模型，针对某公司2011-2017年中标的装配式建筑项目进行了系统分析预测研究。通过计算归纳，得到了某公司装配式建筑项目的预测模型公式，再经过多种检验系数，检验得到的精度都在合适的范围之内。并预测了该公司2018-2020年装配式建筑项目的成本估算，得出的效果良好。应用灰色预测理论，在装配式建筑成本估算上运用GM（1，1）模型和灰色波形预测方法，将他们进行研究和对比。结果表明GM（1，1）预测方法，在装配式建筑的成本估算上存在较大的误差，针对具有波动性的装配式建筑的成本估算选择波形预测更加适用。

4 结论

2021年作為“十四五”规划的启航之年，对我国落实绿色发展理念、推进绿色建筑高质量发展、节约资源、保护环境提出了全方位的要求。其中，装配式建筑凭借着高效率、低成本、低污染等优势，符合智能建筑及建筑工业化发展趋势，已然成为地方“十四五”规划的明确鼓励方向。作为估价师，在对房地产进行价值评估时，只有不断丰盈估价师自身的专业知识和实际应用经验，明确所要进行估价的对象和目的，充分掌握市场行情动态，严格遵守相关的法律法规，结合实际情况选择最合适的价值评估方法，才能得到符合预期的估价结果，为客户提供满意的参考建议。本文旨在现有的房地产价值评估方法上，结合部分学者的研究结论，针对装配式建筑提出了两种创新的房地产价值评估方法，虽然部分方法还停留在理论阶段，但也为未来的装配式建筑房地产价值评估提供了新的思路。

参考文献：

[1]岳成. 装配式建筑发展瓶颈与对策研究[J]. 建筑知识， 2017（15）：182-185.

[2]李安娜， 张瑞. 中国房地产价值评估的现状与对策[J]. 中外企业家， 2015（3）： 36-42.

[3]王函. 浅谈市场比较法在房地产评估中的应用[J]. 商讯， 2019， 172（18）：117-118.

[4]基于BIM的DB模式下装配式建筑协同估价模式研究[D]. 东北财经大学.

[5]荘芳芳. 基于灰色系统理论的财务风险评价方法[J]. 计算机系统应用， 2020， 29（4）：235-239.

[6]李素芳. 基于灰色系统理论的装配式建筑成本估算研究[D]. 安徽建筑大学.