房地产全程精细化管理

王增龙

【摘要】房地产全程精细化管理作为创新房地产管理模式，优化管理结构的重要手段，对房地产未来发展至关重要。通过对精细化管理理念的研究以及对房地产管理重要性剖析，客观总结精细化管理中的不足，由此规划更科学的管理方案，优化精细化管理模式，目的在于提高房地产全程精细化管理质量。

【关键词】房地产行业;精细化管理;成本控制;融资途径

房地产行业发展受到社会进步与市场改革的影响，传统房地产管理模式已经不能满足发展需求，积极对房地产全程进行精细化管理。认识到房地产项目的周期性特点，从整体性角度出发，针对土地审批、房地产建筑规划以及施工、营销、售后管理等所有环节均制定严密管理计划，提高房地产全程管理质量的同时，增加房地产行业市场发展竞争优势。

1、精细化管理理念研究

精细化管理理念主要是打破管理观念、管理技术局限，以有效的方式将两者充分结合，完善常规管理的同时，还要不断融入新的管理理念，注重管理细节优化，降低资源消耗，缩减管理成本，提高管理质量。精细化管理理念的提出与实施于20世纪50年代末期，最初由日本提出并应用[1]。相对发达国家我国精细化管理模式应用起步较晚，很多方面还处于探索阶段。改革开放后市场经营模式不断革新，加上国家宏观调控政策的实施，房地产行业进入大洗牌时代。缺乏改革创新力度，实力相对较弱、管理经验不足的房地产企业逐渐被市场淘汰。房地产项目并非单独个体，各个项目之间相互联系，不管是项目计划、施工设计或者材料采购、施工处理、质量检验还是后期的销售与售后管理等，相互之间均会受到彼此影响，因此房地产对项目全程精细化管理十分迫切，这是提高房地产项目管理质量的重要手段[2]。

2、房地产全程精细化管理重要性剖析

房地产全程精细化管理的开展，是革新房地产全程管理模式的关键，利用精细化管理提高全程控制力度，确保所有管理环节均在掌控之内，由此取得更理想的管理预期效果，实现房地产经济效益与社会效益最大化。精细化管理是优质高效管理的前提条件，利用精细化管理将建筑质量提高，使用寿命延长。精细化管理帮助房地产管理积累更多管理经验，创新管理模式与管理理念，增加更多精细化管理手段，精细化管理对房地产未来发展意义重大[3]。

3、房地产全程精细化管理不足

房地产全程精细化管理中，因为传统形式管理理念等影响，很多方面还在探索融合阶段，所以在很多方面存在一些不足。

第一，精细化管理中项目前期管理阶段可行性研究不充足。没有对项目目标进行准确定位，对项目任务分解不科学，加上部分企业建设经验缺乏，很多研究不够细致全面。如此一来就会直接影响到房地产项目预期设计目标，功能得不到及时发挥，出现一系列问题。

第二，精细化管理资金不足，融资渠道少，影响到房地产企业资金链。融资不到位，直接影响到精细化管理方案的制定与执行，房地产企业受到融资限制，导致精细化管理作用无法激发。

第三，精细化管理人才不足，管理队伍专业性有待提升。精细化管理模式涉及到很多新的管理方法，对管理人员专业性要求更高。精细化管理要求管理人员掌握基本管理知识的同时，还要对建筑设计、相关法律以及项目开发等有详细了解。相对来讲这方面人才比较短缺，所以还需要加大培养力度，打造更专业的精细化管理队伍。

4、房地产全程精细化管理有效措施

4.1房地产全程管理信息化建设力度加大

房地产全程精细化管理的实施，需要信息化为基础。建造专业管理队伍，提高管理培训的重视，创新房地产企业管理意识，改善房地产企业管理的薪资待遇，为人才提供更多深造的机会与空间。与此同时加快信息化建设步伐，精细化管理涉及到大量房地产信息，并且还需要及时进行数据计算等，信息化手段提高精细化管理信息处理的高效性。及时升级计算机硬件、软件，增加网络计划方法，信息化管理水平提高的同时，精细化管理决策制定更及时准确。合同、成本、施工进度等管理信息化的实现，为精细化“自上而下”管理运行提供有利条件，从而增强对房地产项目全程管理的控制能力。

4.2成本管理的精细化优化

房地产全程精细化管理中，成本管理作为重要组成，控制着房地产资金链运行，决定着房地产施工成本，成本精细化管理是必然选择。成本精细化管理中，必须纵观房地产整体发展趋势，市场调控政策等。

结合上述成本管理相关项目，及时对地产政策调控以及行业竞争情况深入调查，根据企业利润趋势，制定更具体的成本管理计划。招投标管理以及竣工项目方面所涉及到的财务核算以及其他成本，必须加大在成本管理中的重视，调整成本管理与控制比例，准确计算房地产项目价值工程。具体计算公式为V=F/C，其中V为价值工程;F为功能值;C为功能费用。从成本管理角度出发，所有成本必须合理确定并资金流通过程要有效控制，还要及时对过剩投入以及多余资产等进行科学过滤，总结房地产成本精细化管理具体内容，关键词详见如图1。

图1 成本精细化管理关键词

成本精细化管理帮助房地产实现项目全程的动态成本控制，及时对成本管理结果进行反馈，总结成本管理经验，为未来房地产其他项目全程成本控制提供更多参考。

4.3提高项目可行性研究质量

全程精细化管理还涉及到房地产项目可行性研究方面，提高这方面的重视，完善可行性研究程序，及时了解房地产市场发展需求，并对房地产项目准确定位。加大管理计划力度，针对项目目标展开全面性设计，科学规避暗箱操作等行为。灵活调整房地产项目设计图，提高项目可行性研究的科学性与技术性。

4.4提高房地产融资、精细化管理能力

房地产融资以及精细化管理能力方面是精细化管理的重要内容。房地产必须改变单一的融资方式，拓展融资渠道。结合房地产融资与精细化管理中所体现出的资本密集性特点，灵活选择融资途径，增强房地产本身融资能力的同时，还要提高对资金申请报告相关内容的关注。精细化管理能力的提高，主要针对房地产本体建设方面，精细化管理中必须将房地产的个性化与施工管理、质量检验以及售后等所有程序的规范化特点突出，增加房地产在市场发展中的竞争优势，突出房地产本体价值，满足房地产市场发展需求，由此实现房地产精细化管理价值最大化。

结语：

综上所述，房地产全程精细化管理是对传统管理模式的创新，精细化管理综合房地产全程管理情况制定详细的管理计划，成本、融资以及各方面管控能力明显提高。优化房地产管理体系，升级管理技术，加大信息化建设力度，融资途径增多的同时，成本管控更加规范，提高房地产管理质量，实现房地产社会效益与经济效益最大化。

参考文献：

[1]罗根弟.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].現代物业（中旬刊），2020，No.487（03）：114-115.

[2]葛建昌.在房地产建设项目管理精细化管理中的应用分析[J].建材发展导向，2019，017（008）：349.

[3]杨珂.房地产企业工程的项目精细化管理探讨[J].住宅与房地产，2018，No.496（11）：27.