房地产税离我们还有多远

◎ 文 《法人》全媒体记者 银昕

5月6日，财政部部长刘昆在媒体发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文，透露了财税体制改革下一步重点工作。关于备受关注的房地产税，刘昆强调，要积极稳妥推进房地产税立法和改革。这意味着房地产税立法虽势在必行，但尚没有明确时间表。事实上，这已经是今年房地产税第三次被官方提及。

“十四五”规划“三提”房地产税

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，和房地产相关内容中提到，要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月7日，在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

从2018年“全国不动产信息登记实现全国联网”到2019年“房地产税立法计划”，再到2020年“推进房屋网签信息全国联网”，每当有政府官员提到推进房地产税立法工作，或者房地产信息的全国联网工作有所推动，都会引发“房地产税即将开征”的猜测。

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到了4月21日，全国人大常委会公布2021年度立法工作计划。在税收立法方面，常委会明确要求初次审议印花税法和关税法等法律，但是备受市场关注的房地产税立法，在此份计划中却没有被提及。房地产税的起草工作由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，在今年3月28日公布的财政部立法工作计划中，也未见房地产税立法。

《法人》记者梳理近年来全国人大常委会立法工作计划发现，房地产税法只在2015年的计划中出现过一次，也仅作为当年预备项目被放入“后续梯队”中。此后一直有政府官员表态“推进房地产税立法”，却迟迟没有下文。

总是“即将开征”，至今尚未全面落地，房地产税出台似乎并不容易。

多一个“地”字的税名，其实有所不同

实际上，房产收税并不是新鲜事。早在1986年，我国就发布了《房产税暂行条例》，对经营性房屋征收房产税。只不过，这个税种对个人购买房屋是免征的。2011年1月28日，上海、重庆开启对个人购房征收房产税的试点工作。截至目前，全国只有这两座城市对个人购房征收房产税。

记者了解到，虽然沪渝两地同时开始试点，但做法有所不同。上海居民新购第二套及以上住房的，且总人均面积超过60平方米的部分被征收房产税，并对非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率为0.4%至0.6%；重庆的计算方式更为复杂，对城九区内的独栋别墅、新购高档商品房、外地购房客在重庆所购第二套及以上住房征收房产税。税率有3个区间：交易单价在上两年“城九区”新建商品房均价3倍以内的征0.5%；3倍至4倍之间的征1%；4倍以上的征1.2%。

2019年全国两会时，全国人大常委会曾对房地产税法的立法工作提出过要求。当时分析人士预测，房地产税法草案可能于当年公布，并且进入“一读”。但到了2019年下半年，全国经济进入下行通道，楼市在宏观调控中的地位开始变得微妙，房地产税法草案便没了下文。新冠肺炎疫情开始之后，就再未见到房地产税立法工作有实质推进的公开报道。

2019年，进入立法工作计划的房地产税多了一个“地”字，和房产税有所不同。此前房产税按照房屋原值一次减除10%至30%后的余值进行缴纳，没有考虑房屋和土地升值，而房地产税要把房屋和土地增值的因素考虑进来。

值得注意的是，沪渝两城的税基均为交易时的实际价格，不考虑未来增值，这就是“房产税”的特点。如果“房地产税”开征，就要考虑房价和地价的增值因素。

“沪渝两市房产税试点对各自楼市演变进程几乎没有什么影响，其作用可以忽略不计。”曾服务于合硕机构的楼市观察人士郭毅对记者说。

从楼价上看，2011年上海均价为14000元，2015年涨到32000元，到2019年涨至5万元左右。征税9年来，除第二年的2012年（涨幅0.4%）和最近的2019年（涨幅0.18%），其余年份涨幅均超过10%；与之相比，重庆房价相对平稳，但业界普遍认为这并非是房产税的功劳，而是土地供应充足、人口数量少、政策调控和近年来积极建设公共租赁住房等因素的结果。

2019年，上海征得房产税216.8347亿元，该年上海总财政收入为7165.1亿元，房产税占比仅3.03%。“中央政府希望通过房产税和房地产税的形式改变各地的土地财政现状，让各地财政收入不再主要靠土地出让金，但目前来看效果没有达到预期。”郭毅说，“这通过房产税在总财政收入中的占比就能看出，也是房地产税迟迟无法推行的一个重要原因。”

不动产全国联网，开征房地产税前奏？

近年来，一旦有关部门推进将个人名下房屋信息全国联网，就会被舆论推向“房地产税就要开征了”的论调。2020年的网签备案信息全国联网和2018年的全国不动产信息登记实现全国联网，都曾被预计已进入房地产税全国落地实施阶段。

抛开为征收房地产税所需筹备的技术前提，房屋网签备案信息全国联网和不动产信息全国联网登记对楼市最直接的影响是什么？

对此，中国土地学会原秘书长黄小虎告诉记者，这两张网都给政府部门“以房查人”和“以人查房”提供了便利。“由此带来的直接结果是，我国境内所有公民名下房产，政府都一目了然，虽然对房价的直接影响不大，但至少可以间接起到抑制炒房的作用。”黄小虎说。

以一位在广州拥有10套房产的“房姐”为例，上述两张网未实现全国联通之前，她在一座未对外地户籍人士限购的城市购房，当地政府无法得知她在其他城市的房产情况，在当地所购房产仍算“首套”。但全国联网之后，当地政府便能清晰地知晓她在广州拥有房产的情况。至于是否对这样的购房者继续按照“首套”对待，要由当地政策来决定，但这位购房者的“家底”至少可以被有关部门掌握了。

诸葛找房分析师王小嫱对此分析称，征收房地产税的问题极其复杂，除了技术手段还有很多社会因素待解。“全国联网的目的在于推动信息透明，至于开征房地产税，现在讨论为时尚早。”

房地产税怎么收？税制设置极其复杂

上述两张网为房地产税提供了“天时”和“地利”，但在“人和”这一项上，房地产税距离开征还差得很远。房地产税的本质是政府将税基从交易环节过渡到持有环节，财产税二次分配的特征更加明显。

以北京为例，所谓的网签价格并非实际交易价格，购房者为了保证房屋“普通住宅”属性，五环内的每套房屋的网签价格最高只能被标到467万元（超过467万元就会被当作“非普通住宅”征税），但实际交易价格在1000万元以上的“非普通住宅”并不少见。

王小嫱对此认为，如果有关部门严格按照实际交易价格网签备案，就意味着贷款买房的人最高不止能贷出303万元（北京的政策是贷款总额不得高于网签价格的65%，首付不得低于网签价格的35%），而是可以按照实际成交价格从银行贷到更多钱。“一旦这么做，对全国楼市系统和金融系统都是大地震，而且还牵涉到新政执行前后贷款买房者之间的公平问题。”王小嫱说。

于是，产生了另一种专业意见：即便实现全国联网，网签价格也不应被当作房地产税的税基。应当由住建部门定期对房屋房价和地价进行评估，以评估价格为标准征收房地产税。

然而，即便两张网可以提供真实信息，在这些信息基础上制定具体政策也是极其复杂的工程。郭毅对此提问，对存量征收还是对增量征收？按照交易价格收还是每隔一个期限就重新评估当前价格再征收？谁来评估？怎么评估？税基和税率怎么定？是按照总面积征收还是按照常住家庭人均面积征收？从多少平方米以上起收？郭毅认为，这些特别具体的问题无法靠技术手段解决，也不能靠政府官员简单表态来解决。

另一个棘手的问题是，建在集体土地上的小产权房。小产权房本是不合法产物，如果对其征收房地产税，则在法理上给予一定的确权，似乎突破了其不合法的底线。但若不对其征收，又对合法房屋的购房者极不公平：凭什么买“大产权”要被征税，买“小产权”反而可以逃税？

由此可见，除了全国人大立法程序不可逾越之外，具体税制设置方面也问题多多。只有解决了这些现实问题，房地产税才可能实现全面落地。