物尽其用,律师解读《民法典》物权编五大亮点

李 炜

（作者系上海融力天闻律师事务所高级合伙人、建设工程房地产专业委员会执委）

前言：《民法典》的通过标志着我国民法典时代的到来，作为一部社会生活百科全书，物权编在于维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用。民法典共7编，1260条，第二编物权编包括五个分编，分别是通则、所有权、用益物权、担保物权和占有，共计20章节。物权编涵盖面广泛，从房屋到建筑物区分所有权、居住权，从相邻关系到共有，从土地权属到承包经营权、建设用地使用权，还有担保物权等等，林林种种的权利体现了物权编的重要性。

民法典物权编调整因物的归属和利用产生的民事关系，《民法典》第二百零七条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。从物权法到民法典时代，《民法典》语境下物权编追求展现了物尽其用特点，并对物权发展更迭的热点与疑难问题作出回应，本文拟解读亮点变化。

一、物权编首提居住权，特殊群体居有定所

居住权，顾名思义是一种居住的权利。关于居住权的涵义，根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。因此，居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的权利，居住权性质是一种用益物权。

居住权人的居住权利来源于合同约定，目的在于满足生活居住的需要。根据《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”因此，居住权的权利来源除了当事人合同约定，还可以通过遗嘱设定的方式进行。

居住权设立具有形式要件的要求，即采用书面形式订立居住权合同。居住权合同的内容，根据《民法典》第三百六十七条规定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。居住权有时间性，该时间取决于当事人的约定、遗嘱的规定，但是对于长短法律并未作出限制。

居住权具有专属性，根据《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权人具有专属性，只能权利人自己享有居住权利，不得转让。

居住权主要为弱势群体设置，让他们居有定所、老有所养，同时物尽其用。另一方面，居住权的设立对于房地产市场带来较大影响，在房产买卖、交易中，买方除了关注租赁、抵押、共有、司法查封等情况外，还需要了解房屋是否设置过居住权，居住权的存在会导致买方所有权的完整实现。

二、创设土地经营权，完善三权分置制度

农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。我国农村土地结构长期是土地所有权+承包经营权的的二元结构，2013年以来中国经济发展进入新业势，土地承包经营权流转等产生了很多问题，2014年11月中央印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置。之后，中央连续提出三权分置的政策要求，并授权国务院在北京市大兴区等试点市县进行试点。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。2018年《农村土地承包法》修订，明确了三权分置的形式，明确规定：“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”从土地承包法规定看，土地经营权是从土地承包权中派生或分离的权利。

为适应农村土地三权分置的要求，盘活农村土地，《民法典》物权编全面吸收了之前政策经验，创设了土地承包经营权。根据物权编规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权。上述规定为土地经营权未来入市提供依据。

民法典第三百四十条规定，“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益”，土地经营权人享有开展农业生产经营并获得收益的权利。

关于土地经营权的设立方式，根据第三百四十一条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。物权编对流转期限为五年以上的土地经营权与不足5年进行了区分，赋予流转期限为五年以上的土地经营权的物权性质，土地经营权自流转合同生效后设立，并采取登记对抗主义。对于不满5年的土地经营权流转，没有作出明确规定。

物权编规定了非承包权人的经营权来源与流转，第三百四十二条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率。

三、完善建筑物区分所有权，打造共同家园

1 、“住改商”需经有利害关系的业主一致同意。

业主将住宅用途改变为商业用途，实务中扰民影响其他业主的正常生活，容易引发矛盾并造成安全隐患。根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。改变了《物权法》第七十七条“应当经有利害关系的业主同意”规定。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按物权法第七十七条规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。但对于有利害关系的业主同意，一直有不同说法，这次民法典对于住宅改变商业用途明确了需经利害关系的业主“一致”同意，也就是整幢大楼全体业主的同意，实行一票否决制度。

2 、业主权利综合加强，降低表决门槛。

1、关于业主共同决定事项及表决，《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。与物权法比较，对于由业主共同决定的事项，民法典将筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金从筹集与使用角度分成了两个条款，同时增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，业主综合权利加强。

对业主共同决定事项的表决权，《民法典》规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。民法典与物权法比较，完善了表决规则，分设了参与表决与通过表两个程序，民法典新增了参加表决人数的要求，必须由专有部分面积及人数占比均三分之二以的业主参与表决，对表决事项设置了初步门槛。其次重大事项表决比例从双三分之二调至双四分之三，而一般事项，只要经过参与表决业主的双过半同意就可以，降低了表决门槛。

3 、新增共有部分的收入分配规则

小区利用外墙设立的广告收入归谁？属于物业公司还是广大业主？具体如何分配？《民法典》物权编规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是在利用小区共有部分产生的广告收入在扣除成本后，归属于全体业主所有，避免实务中产生争议。

四、住宅建设用地使用权的续期费用，回应百姓关注

关于建设用地使用权到期后续期，《民法典》第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据上述规定，建设用地使用权期限届满的，建设用地使用权分为住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，前者自动续期，后者续期依照法律规定。与《物权法》比较，物权法对住宅建设用地使用权续期费用未作出规定，民法典新增了续期费用的缴纳或者减免依据，依照法律、行政法规的规定办理。

五、担保物权理念创新，遵循经济发展与需求

1 、担保合同的种类与范围拓宽

民法典对担保物权方式规定，较之前物权法进行了突破与创新。《民法典》第三百八十八条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”与物权法第一百七十二条比较，明确了担保合同除了抵押合同、质押合同外，还包括融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同，拓宽了担保合同的范围与种类，明确了实务中经常发生的非典型担保为合法的担保合同方式，拓展了融资渠道，亦优化营商环境。

2 、流押流质契约并非绝对无效。

流押流质条款，指抵押权人、质权人与抵押人或出质人在担保债权届期前约定，若债权届清偿期而未获清偿，抵押物或质物所有权移属于权利人。《民法典》第四百零一条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能就抵押财产优先受偿”。第四百二十八条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”

禁止流押是物权法原则，目的在于防止债权人损害债务人利益，民法典规定改变了物权法对流质条款的绝对禁止，明确了流质流押条款存在时担保物权依然成立，担保物权人享有优先受偿权，并非整个契约完全无效，平衡了债权人与债务人的权益。