居住权登记实务的几个问题

杨春祥 张楠 李召龙

摘要：《民法典》实施后，居住权的登记成为不动产登记的新类型。设立居住权登记的确可以解决很多民生难题，但也给不动产登记部门带来了新的困惑。针对居住权登记实务的几个问题，提出几点个人见解。

关键词：居住权;登记实务;疑点难点

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0022-23 收稿日期：2021-02-01

作者简介：杨春祥、张楠、李召龙，日照市不动产交易登记中心。

1 登记簿记载内容的突破

从《物权法》开始确定登记簿的效力，到现在《民法典》对此部分条款未进行任何的修改，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式 （试行） 的通知》 （国土资发〔2015〕25号） 规定，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。

就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。就第三人而言，不动产登记簿具有公信力。就国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。

登记簿具有对外公示的作用，因此，记载的内容不能随意扩展，记载应与物权相关。《民法典》规定了居住权无偿设立和设立居住权的住宅不得出租，同时特别规定了当事人另有约定的除外。当事人的约定并不能直接产权物权效力，对于双方的约束条款仅限于合同双方当事人。《民法典》生效前，登记部门不需要在登记簿记载，从《民法典》規定理解，需要记载当事人的约定，登记簿记载内容的拓展会不会影响其他类型登记？譬如附条件的转移登记，记载后登记部门是否需要判断条件成就后才能办理转移登记？

2 与其他业务类型的交叉

居住权是《民法典》新设立的一种用益物权。居住权登记是否应该以不动产单元为单位进行登记？申请以成套住宅的某一间房间登记居住权的，可否办理？在目前无明确规定的情况下，按照“法无禁止则可为”的原则，登记部门应予以登记。居住权登记记载的内容反映出权利的主体、权利的内容、标的物的坐落及时限即可。居住权属于物权的范畴，因此，夫妻一方所取得的居住权不因夫妻关系而当然与另一方共有。

2.1 居住权登记与所有权转移登记

为保护用益物权人，《民法典》第326条规定，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。房产在设立居住权后，所有权人转让房产后，居住权不受转移的影响。所有权人转让带居住权的房产，无需居住权人同意。登记机构在办理已经设立居住权的房屋所有权转移登记时，只需受让人确认已经知晓设定有居住权的情况即可。

2.2 居住权登记与抵押权登记

先设立抵押权后设立居住权，实现抵押权时，房产的成交价值很可能比设定抵押权时价值低，达不到设置抵押权时的预期。对设定了抵押权的房产，在设定居住权时应当经在先抵押权人同意，否则居住权登记行为可能侵犯在先的抵押权。

居住权设立在先，抵押权设立在后，则不存在居住权侵犯抵押权的情况。办理抵押权登记时，只要抵押权人确认知晓设有居住权即可。实现抵押权时，居住权不因所有权的转让而受影响，在设立抵押权时无需在先居住权人同意。

2.3 居住权登记与房屋租赁权

《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。在居住权人知悉该房仍可以办理租赁备案登记，不会对居住权人的权益有所损坏。如果已经办理了租赁备案的房屋，设立居住权，可能损害租赁人的利益，必须经过租赁人的同意。

房屋租赁权备案目前尚不属于不动产登记物权范畴，从实务来看，租赁备案已经近乎于物权中的使用权，建议将房屋租赁权纳入不动产的物权登记范畴，可以更好地发挥物权的定分止争作用。

从本次《民法典》立法本意角度分析，在不动产物权登记中，只要后续权利的设定不影响在先的权利，则可不需要在先权利人的同意。前面分析的抵押权在先，如果居住权设定时限在抵押权范围内，则可不需要抵押权人同意即可。

3 《民法典》出台前的居住权是否有效

《民法典》第1260条规定，《民法典》自2021年1月1日起施行，在《民法典》出台前约定的居住权是否有效呢？《民法典》第368条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权的物权效力需要登记方可生效，如果只是双方约定或者凭遗嘱遗赠取得，必须登记后方可产生物权效力。如果当事人未申请办理居住权登记，则不管《民法典》是否生效，都不能产生居住权的物权效力，发挥物权属性。只要申请人提供了合法有效的申请材料，登记部门即可办理居住权登记，与《民法典》是否生效无关。