房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点

马彦宏

摘  要：随着我国房地产业的快速发展和抵押业务的不断增长，促进了房地产抵押评估业务的发展。但由于各种因素的影响，评估机构在评估操作中存在一些不规范行为，对各种不必要风险的防范产生不利影响。在此基础上，本文研究了房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险，并提出了相应的对策和防范要点。

关键词：房地产;抵押贷款;评估;潜在风险

随着我国社会经济的迅猛发展，房地产行业也获得了飞速的发展，逐渐成为我国社会经济发展的支柱型产业。但房地产的过快发展，导致房屋价格存在较大的水分。遵循估价的原则，按照特定的程序，运用有效的估价方法，综合分析影响本地区房地产价格各种因素，在此基础上，结合工作人员自身估价的经验，才能对房地产在特定时间内最合理的价格进行估计、推测和判断。

1.房地产抵押贷款概念

所谓房地产抵押贷款，就是指房地产法律拥有人将其房地产作为自己的偿还物品或者是履行贷款合同的抵押物品而进行借用贷款的形式。同时也指房地产抵押人以合乎法律的形式将自己名下的房地产通过不转移的偿还方式向抵押权人提供偿还债务保证及合同担保，并且同时向抵押权人获得一定数量的资金的合法贷款行为。而房地产抵押风险，就是指房地產抵押人由于客观主观各种因素，需要通过处分方式抵押房地产而实现自身的债权时（包括利息，违约金，赔偿金，主债权等等），而引起的处分抵押房地产在支付房地产抵押权的费用时资金不足而清偿抵押人的债权情况。当债务人不能够按照合同要求履行自身的债务偿还时，抵押权人有权依照法律以房地产抵押的形式拍卖所得的价格优先获得合法的资金赔偿。

2.我国房地产估价行业发展现状及风险

随着我国社会经济的不断提高，促使房地产开发、经营及交易等活动与资本市场得到了充分融合，此时房地产估价业务在广泛应用中，可以选择的服务对象和服务形式也出现了改变。我国在借鉴国外优秀发展经验的同时，要求房地产估价从业人员必须持证上岗，并构建了完善的职业资格制度，且在全国范围内推广统一的房地产估价职业资格考试制度。虽然当前房地产估价行业展现了蓬勃的发展趋势，在实践运行中也存在很多问题，如行业立法过于老套，估价业务没有完善的法律规定作为保障;行政管理部门存在越位现象，会阻碍市场发展的有效竞争;房地产估价人员的专业素养及信誉度不达标等。

3.防范房地产评估风险的策略

3.1完善资信评估

个人住房贷款资信评估指的是基于借款人的信用等方面的信息来剖析出借款人的信用情况，进而对该借款人的还款能力进行评估。就现阶段我国的商业银行来说，应该构建好一个较为完善统一的信用评价系统，针对贷款人在有关信用、经济能力等各个方面进行深入的剖析，利用多种途径来全面地掌握借款人各方面的实力，以此来达到减少还款违约风险的目的。

3.2合理控制交易费用

据调查可知，抵押房地产价值评估的制度与风险都是影响交易费用的重要因素，要想有效提高评估机构内部的风险控制水平，首先要控制好交易费用，即将交易费用控制在合理范围内。比如应将评估项目投保环节当作转移风险的主要途径，以此实现合理控制评估风险的目的。需特别注意的是，客户的交易费用和投保类型间有着紧密的联系，这就要求评估机构需进一步扩大投保范围，以此来控制评估风险。但需特别注意的是，一定要控制好与其它机构之间合作的时间与方式，以便及时调整交易费用，确保双方利益。

3.3加强贷后检查，防止实际用途与规划用途不相符

办理抵押贷款前，应查看规划用途与实际用途是否一致，在贷款的存续期内还需要定期（按季度）进行现场核实，查看实际用途是否发生了变化，如已发生需要立即采取有效措施保障银行合法利益、减少损失。唯一住房可办理抵押，但须关注抵押权实现时的社会道德风险从司法理论上来说，产权所有人以唯一住房向银行申请抵押贷款是不存在法律障碍的，但是在司法实践中，唯一住房在抵押权实现时存在较大难度，有的产权所有人把老年人、病人等弱势群体安置在拟处置的房屋对抗法院的执行，因此建议商业银行慎重考虑以唯一住房设立抵押的担保条件。

3.4银行提高风险的预知能力

为了降低风险发生的概率，银行应该聘请一些有着相关的专业知识和技术的人员来建立一个风险控制和应对部门。银行在发放贷款前，风险控制和应对部门可以提前审核估价部门的估价，对不合格的进行相应的应对措施，以此来减少风险并更加准确的评估抵押物价值。银行不可直接不通过审核来确定估价机构，应该通过一系列的审核和评估来公平公正的高质量高素质的估价机构。

3.5重视评估人员素质的提高

评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了，房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际需要。

3.6完善评估程序，提高现场勘查能力

对估价委托人提供的资料进行审慎检查，应尽可能做到核实权属文件原件。对于批量项目，无法核实资料原件时，应要求估价委托人提供资料原件的影像资料或查勘人员在实地查勘时通过对物业、邻里询问等方式进行辅助核实。针对估价所需的权属、交易等关键性资料缺失或合理性存疑的情况下，应到相关发证或管理部门实地核查验证或官网查询系统进行查询核实。书面估价委托合同中明确估价委托人具有提供真实、准确估价资料的义务，且应在合同中确定估价所需资料的清单。

结语：

要控制好这些风险，就需要提高专业知识和职业道德的掌握水平，从而促进整个房地产估价行业的可持续发展。此外，它还可以确保我国经济的顺利运行。

参考文献：

[1]张薇.房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].中国科技投资，2019（25）：160.

[2]杨洋.房地产抵押贷款评估中存在的风险及防范对策[J].课程教育研究：学法教法研究，2019（6）：287.