中国“房地产税”演变史

龚玉

房产证，是房屋所有权证的简称，指房屋拥有者通过建造、买卖等方式取得房屋合法权，可以依法对房屋行使占有、使用和处分的权利证件，是国家依法保护房屋权的合法凭证。

中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契，是契约的一种，按照当前标准属于房屋买卖合同。古代房契往往只有一份，并且只会写明出卖方、中间人、经手人的名字，不会出现买方名字。在买卖完成后，房契交由买方收藏。因此，中国古代房契一旦丢失，捡到房契的人可以此自称买方，要求房屋居住者腾退。即便对簿公堂，房屋实际所有人如果不能请到中间人、经手人甚至原房主作证，也很难打赢官司。

从房契到房产证的演变

古代房契模式基本相同，一般采用统一格式。根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时期已出现土地交易，战国时期出现房屋买卖。在一个名叫“盉”的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文。意思大致是：公元前919年农历三月，矩伯（人名）分两次把1300亩土地抵押给裘卫（人名），换来价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花围裙。这是目前发现的最早一宗不动产交易。

在矩伯和裘卫完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王32年，又发生了一宗土地买卖，这宗交易过程被刻在青铜器上，记录了“周厉王买地”一事。当时，周厉王为扩建王宫，买下鬲从（人名）的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王即派人对他说“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了”，这在当时是一个很毒的誓言。周厉王买地花了多少钱，铭文上没写，但说明当时除了土地抵押，还存在土地买卖。

税收作为一种重要的政策工具，在上古时代的中国就已出现。《史记》记载：“自虞、夏时，贡赋备矣。”夏禹时代的税收也称“夏贡”“土贡”，形式较为简单。到西周时，由于井田制的实施，社会经济进一步发展，除继续推行“万民之贡”“邦国之贡”外，还出现了其他形式的税收——“九赋”，其中包括关税、市税、资源开发税、物产税等。西周还设立了“廛人”，负责对商人放置货物于邸舍征税，是“屋税”与“空间税”的结合，类似于后代的“栈房税”。许多学者认为，“廛布”是中国最早的房地产税，虽然关于它的征收程序和标准已无法详知，但说明中国古代房地产税的征收可以上溯至迄今约3000年前。

到了汉代，国家支出进一步增多，汉武帝决定征收“算缗”，征收对象为商人、手工业者、高利贷者和车船所有者等各类有产者，属于一种财产税。其中，房产作为资产的一种，根据房产总值按一定比例抽取税收。为防备有人逃税，汉武帝还颁布“告缗令”，鼓励百姓互相监督，揭发偷漏税行为，甚至将偷漏税款额度的一半作为对告发者的奖励。

唐朝德宗时代，单纯的房产税诞生，叫做“间架税”，征收地理范围是长安城。“间架”指房屋的计量单位，“凡屋，两架为一间”。顾名思义，其是按房屋数目征收的，不过也兼顾房产市值。根据估值，长安居民的房产被分成上、中、下三等，按顺序以每间2000文钱、1000文钱、500文钱标准征收。“间架税”开征后，给民间造成很大困扰。当时长安城的没落贵族并无多少财产，只是祖上传下的房产多了一些。计算下来，要缴纳的税钱动辄超过10万钱，不胜其苦。由于反对者众多，“间架税”实行不足一年便废止了。

五代时期，房产税在一些地方已成正式税种，名为“屋税”。赵宋立国后，延续五代惯例，将“屋税”定为正税。从北宋初到南宋末，“屋税”一直都是国家正税，征收范围为“诸州县寨镇内”，即全国各个城市、城镇。换言之，宋朝房产税是一种城市税，只向市民征收，农户不需要缴纳。

“白契”变“红契”并非无偿

为了加强管理，宋、元、明、清等官府开展了给房契备案的工作。随着官府介入，古代契约开始变化。未向官府备案的称为“白契”（也称“草契”），经过官府备案的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙官方大印，规正三寸许、方制、篆体，便成了“红契”，由买方保存，作为房屋所有權凭证。

但是，契约向官府备案并不是无偿的，买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同，按要求签订完毕之后，持签好的契约到官府办理缴纳契税手续。当然，其中少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理。如此一来，买房卖房的人不愿意到官府备案，导致古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录。这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，变成了房屋唯一的产权证明。一旦丢失，后果不堪设想。

在一些影视作品或文学作品中，常常出现古代贪官污吏、地主恶霸通过伪造房契、霸占他人房产的情节，也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生，这些都源于“房屋主人手里缺乏正规产权证明，官府又没有登记认可交易记录”的真实历史故事。

明清两代房地产税名目繁多

宋朝之后，与房地产有关的税收进一步发展，如元朝的“产钱”，基本思路与宋朝的“宅税”相同，都是按照房屋面积征收。明、清两代，房地产税征收对象主要针对商铺，如明朝向城市和集镇商人开征“房号税”，以临街铺面作为征税对象，按铺面间数逐月征收。遇闰月之年，全年征收13个月。该税种具有营业税、房地产税的双重特征。从中可以看出，其税率还是比较重的。

明朝各城市设有“火甲”，负责夜巡、防火、缉盗及官府交办的各项杂事，为解决“火甲”费用，从明仁宗洪熙元年（1425年）开始，许多地方对店铺、库房、店舍等征收“门摊”，按房屋价值进行征收，也具有房地产税的特征。与此同时，涉及房地产租赁的税收也越来越多，如明朝初年推出的“塌房税”，类似西周时期的“廛布”。清代后期“房捐”被推行，清政府对所有房地产租赁当事方均统一征收。

房地产交易方面的税收一直是古代朝廷的重要税种之一，明清两代均把房地产交易纳入统一管理并征税，相关管理制度愈加严格。明朝政府规定，房地产交易契约须经官府用印，称“红契”，否则不受法律保护。办理“红契”须收取一定费用，称“工墨钱”，相当于房地产交易税，按契约张数征收。如明太祖洪武二年（1369年）规定：“凡买卖田宅头匹赴务投税，除正课外，每契本一纸，纳工本铜钱四十文，余外不许多取。”后来发现此项规定不合理，改为按契约标示的价值征收，涉及房地产交易的“征其值百之三”。

明清两代时期，在打击房地产私下交易以逃避税收方面越来越严厉。《大明律》规定，在房地产交易中不订立契约并按律纳税者，一经查实，其交易款项的一半要充公。《大清律例》则规定，典卖田宅而不缴税者，除将一半交易款收缴至官府外，还要对当事人处以“笞五十”刑罚。

清朝开始课征房地产契税。顺治四年明文规定，民间买卖土地房屋者，由买主依卖价每一两交税银三分，由官府在契纸上盖印为证。雍正七年规定，每两纳税三分外，加征一分作为科场经费，契尾加盖官印后给业主。乾隆十二年定契税之例，规定凡民间买置田房，由布政司颁发契尾格式于州县，编列号数。前半部备书买卖者姓名产业数、价格、税银，纳税后填写以上数字、盖官印。同时契约当面截开，前半部给买主，后半部册汇送布政司核查，盖印者为“红契”。不纳税无契尾者，按漏税论罪，税率为买契9%、典契4.5%。

“房捐”开启近代房地产税

1840年鸦片战争以后，在西洋列强霸占的一些大城市租界内，借口充裕捕房经费，清政府先后开征“房捐”一类的捐税，开启了近代房地产税的发展。在太平天国部分辖区内，曾一度出现“房捐”，征收方法以间数为标准，按日起捐。据相关史料记载，征额为“嘉兴每日每间三文，桐乡也是每屋每日三文，常熟则为每间屋，每日捐钱七文”。这样的征收，对于平民百姓而言，负担沉重。

清光绪二十四年（公元1898年），由户部通令各省审查城市集镇的铺户行店数，抄袭租界办法，规定“房捐”章程：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”但当时还未实行，即奉命停止。

后来，八国联军战事结束，辛丑条约签订后，清政府承担了巨额赔款，当时清廷收入骤减，支出大增，国库空虚，因而清政府就将赔款额向各省分摊，因此使得“房捐”章程于光绪二十七年（公元1901年）重新试办并付诸实施，但各地执行情况不同。“浙江首先开征，但仅抽及铺户行店，民房住户并未课及。铺户每月租价在三千钱或三元以下的，免税。嗣后直隶、江苏、广东、江西、湖南、安徽、福建、陕西等省陆续试办。”

辛亥革命后，仍沿用旧制，但名称不一，“市政总捐”“特捐”“警捐”“店铺捐”，税名五花八门。1915年，“房屋税”被改为房税，指对铺户行店房屋及居民住宅所征收的税种，税率以铺户行店按每月实缴租赁价的20%、居民房屋按每月实缴租赁的5%征收，自有房产比照面积相仿的租赁价计征。房税征收机构为财政局，也可为警察局或公安局。房税则为地方收入，由各省自定章程，自己征收，故各地不一。

縱观“房地产税”的演变过程，从晚唐的“间架税”，到两宋的“屋税”、明代的“房号钱”、清代的“房捐”，房地产税在古代中国存在了上千年，其并非现代概念，作为税收来源之一，房地产税能够在一定程度上保障国家财政的顺利运转。不过，税制设计是否合理，征收是否顺利，各个时代推行情况不一。

（本文综合整理自《北京日报》、中国发展观察、《南都周刊》、大道知行等）

（责编 王茜 美编 赵佳）