基于智能手机的农村土地产权流转信息平台开发

邬锦雯 孙静蕾 邬美玲

摘要：乡村振兴背景下，农村土地产权流转需求缺口大，土地流转政务服务信息化建设成果割裂，不能满足土地流转主体需求。以对政策的研究与发展现状的分析为现实基础，综合利用对比分析法、面向对象的分析与设计方法等进行农村土地产权流转信息平台的分析与设计。通过对农村土地产权流转信息平台进行构建分析，深化土地流转政务服务信息化，承担动态的土地确权登记职能，为土地流转政务服务信息化提供新的思路。在构建农村土地产权流转信息平台的基础上，政府也应该逐步探索实现土地流转信息有序开放、利用，在符合时代需求与用户习惯的前提下提供一体式土地流转政务服务信息服务。

关键词：土地流转;政务信息化;土地流转服务;信息平台构建

随着土地确权颁证工作结束，土地流转管理信息系统和土地产权权证登记、查询系统的建立，农村土地流转领域的政务信息服务工作逐渐完备。但也存在土地流转管理与土地流转交易信息割裂等状况，加之土地流转信息不对称、不全面，导致土地流转效率有待提高，农村土地产权流转市场有待完善，农村土地产权流转流程有待规范。通过对农村土地及土地流转政策、土地流转平台研究、土地流转平台发展现状进行梳理，明确农村土地产权流转信息平台需要解决的问题，进而构建农村土地产权流转信息平台，进而得出结论与建议。

1 相关政策与平台研究、发展现状

1.1 农村土地流转相关政策

国家和各级政府出台了系列农村土地流转管理政策，通过系统梳理《土地管理法》（1998）、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002）、《土地登记资料公开查询办法》（2002）、《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005）、《关于引导農村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（2014）、《中国共产党第十九次全国代表大会报告》（2017）等土地政策可知，国家允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让或其他方式进行流转，土地登记资料可以依法查询，国家要求加强土地流转合同规范化管理、土地流转用途管理。

1.2 农村土地流转管理及平台构建研究现状

农村土地产权流转平台是农村土地产权流转的重要载体，但农村土地产权流转研究主要集中在土地流转模式、流转机制、现状与对策等领域（约 29 988 篇），针对性地对农村土地产权流转平台构建的研究相对较少，其中土地流转管理信息系统研究9篇，农村土地流转平台构建研究约37篇。

在农村土地流转管理信息系统研究中，主要应用GIS组件式开发工具结合可视化编程语言[1]、ArcGIS Engine、Oracle数据库[2]等相关技术构建农村流转管理信息系统。其中，具有推动性的研究是提出在权证管理信息系统的前提下构建B/S模式的农村土地流转管理信息平台[3]，实现土地动态评价、土地流转监管、土地流转流程展示[4]，可以实现农村土地流转信息管理系统由面向管理者到面向土地流转者的转变。

在农村土地产权流转平台的构建研究中，主要依托土地流转过程分析，构建线上、线下的农村土地产权流转平台。黄宝连等提出构建地市级、县级、乡级三级由政府主导的农村土地产权流转平台，随着信息化服务、网络化服务发展与电子信息平台影响力的扩大[5-6]，戴建斌等分别以广电网络平台[7]、公共资源交易中心和乡镇便民服务大厅[8]为基础，结合云平台技术、互联网+农村土地流转服务[9]构建农村土地产权流转平台，探讨在农村土地产权交易平台实现信息发布、价值评估、在线竞价、交易鉴证、合同管理等功能，为农村土地流转的市场化做好基础的信息服务储备。

通过对农村土地产权流转平台的构建研究，发现仍有4个方面须要考虑：第一，土地流转政务服务信息化不彻底。仅考虑到土地流转过程中的信息管理或面向土地流转市场的信息服务，并没有将两者结合起来考虑政府在土地流转全过程中的信息化服务。第二，土地流转信息服务效率有待提高。已有研究虽然可以提高土地流转信息管理效率、信息检索效率、土地流转收益，但信息发布提交等环节仍需要在不同部门、不同系统中进行核验、确认，需要耗费一定的时间和精力。第三，没有充分考虑土地流转主体的平台使用感受。学者对土地产权流转构建研究主要关注土地流转的流程与相关功能，没有充分考虑农民主体在使用复杂系统、平台时的不便利。第四，需要提高交易平台对土地产权频繁流转的适应性。已有研究主要实现土地产权流转信息发布，并没有完善的机制防止土地产权频繁流转带来的交易风险。

1.3 农村土地流转平台发展现状

土地产权流转服务是政府农村信息服务、管理服务的重要体现，随着电子政务的发展，政府提高对农村土地产权流转的关注度，授权设立不同层级的农村产权交易平台，如成都农村产权交易所、武汉农村综合产权交易所、运城市盐湖区农村产权交易网、集贤县农村资产产权交易中心等。

总体来看，政府授权成立的农村产权交易平台具有平台布局清晰、功能模块丰富、信息公正客观等优点，但也存在一些问题：第一，信息时效性低。部分平台的功能模块信息更新慢，内容陈旧，用户无法及时获取有效的对称信息。第二，服务不易获取。这些平台主要借助计算机网站提供服务，土地流转用户无法随时提供、获取土地流转信息。第三，政府服务信息化发展水平差异大。欠发达地市与县级基层农村产权交易平台建设不完善，无法直接、有效承担农村土地流转信息服务。

由企业搭建的农村土地产权流转平台，如土流网、搜土地网、土地资源网等，是在市场经济发展下产生的，是对土地流转领域的政府服务信息化的重要补充。

企业农村土地产权流转平台在近10年发展迅速，具有服务易获得、服务面广泛的优点，但企业农村土地产权流转平台也存在很多问题：第一，信息真实性难保障。为了兼顾土地流转平台活跃度，企业信息审核不够严格，存在大量无效、虚假信息。第二，土地流转服务浅。主要提供土地流转信息发布、在线交易、信息咨询等业务，无法直接利用土地流转管理信息保障土地流转双方的权益。

2 农村土地产权流转信息平台分析

2.1 农村土地产权流转平台须解决的问题分析

通过对政策的研究、发展现状的分析，提炼出在农村土地产权流转信息平台构建时须要解决的问题：第一，须要深化政府服务信息化在土地流转领域中的应用。第二，须要借助土地流转信息平台延伸土地确权登记职能。第三，须要发挥土地流转合同在土地产权流转中的保障作用。第四，须要构建服务易获得的土地流转信息平台载体。

2.2 农村土地产权流转平台核心功能分析

农村土地产权流转信息平台（以下简称信息平台）的服务对象主要是农村土地产权流转供需主体，可以站在农村土地产权流转供需主体的角度上分析信息平台的功能定位（图1），通过信息平台的功能分析实现土地流转政务服务信息化的深化。

2.2.1 土地流转信息发布功能 土地产权流出者在信息平台中具有发布土地流转信息的需求，土地流出者确定信息提交身份并在线提交可流转的土地产权权证信息、权利人身份信息，并选择期望的流转方式（如转包、出租、入股等），完善土地流转类型、流转时限、价格等流转土地的信息，提交信息平台审核后归类到相应的土地流转分类渠道，实现土地流转信息的发布，体现土地流转的政府服务信息化。

2.2.2 土地流转信息查询功能 土地流入者与土地流出者都须要察看土地流转信息。土地流出者需要察看土地产权流转市场动态，以便根据市场行情及时做出土地流转调整，保障合理权益。土地流入者则需要察看不同流转方式的土地流转信息，寻找与自己需求相匹配的土地产权资源。

2.2.3 土地流转在线交易功能 土地产权在线交易功能需求是信息平台的核心需求，关系到在土地流转过程中，政府信息服务从后台土地流转信息管理延伸到面向土地流轉市场的土地流转交易服务，也正是在此功能需求中体现出土地流转合同的规范化约束作用与土地确权登记工作的动态延伸。

土地流入者察看通过审核的土地流转信息，在与土地流出者确定土地流转意向后，可以在线提交交易申请，完成交易支付后，信息平台需要根据流转土地类型与流转方式生成对应特殊的土地产权流转合同（如耕地转包合同、耕地互换合同等），并根据法定权责划分权益属性，特别是涉及农村集体土地产权流转的合同，需要经过村民确认流转事实与权益变更，所有合同直接通过信息平台鉴证，保障交易的真实有效。

考虑到在农村土地产权互换、转让、入股过程中，如果未将土地权益变动以登记的方式同步，可能会在频繁流转中损害他人利益，所以须要在土地流转权证管理系统中进行变更登记，详细记录地块的转出、流入及权益变化信息，涉及农村集体土地流转的还须备注村民意见。未生效的土地流转合同则不能完成土地权证信息变更，也不支持土地流入者的再次土地流转。土地流转主体可以根据流转方式打印交易合同，取得、更新土地权力证书。

经不同途径流转后的土地承包人、受让人的土地权益都相应发生改变，需要对发生改变的权益属性（如变更的权益时限、权益类型、权益范围等）进行说明。

3 农村土地产权流转信息平台设计

要想实现农村土地产权流转信息快速采集与反馈，信息平台载体选择时应注意符合用户使用场景。构建基于微信小程序的农村土地产权流转信息平台，可以使土地流转管理政务服务信息化更易实现，借助云存储与云服务器，轻松实现土地流转管理信息系统、土地权证登记系统的访问，而且用户也可以方便获取、反馈土地流转信息。因此，本研究构建基于微信小程序的农村土地产权流转信息平台。

3.1 核心功能设计

基于微信小程序的农村土地产权流转信息平台功能结构设计图2，整个信息平台分为4个模块：信息发布、土地市场、我的账户、资讯服务，通过4个功能模块搭建土地流转管理信息与土地流转交易信息的桥梁，借助土地流转合同实现土地流转规范化管理与土地确权登记的动态延伸。

3.1.1 信息发布功能 在信息发布功能中，用户通过信息平台的微信小程序表单界面提交可流转的农村土地产权信息，包含土地权证信息、权利人身份信息、土地流转信息及其他土地详情信息。信息平台通过自动抽取提交信息中的土地权证信息、权利人身份信息、土地类型、权益属性，确定土地流转信息的真实性与是否可通过意向方式流转。当土地流转信息审核不通过时，向土地流出者说明土地流转限制原因，信息审核通过后，可以在意向流转途径的分类中察看土地流转信息。通过审核的土地流转信息只能对不涉及权证及流转用途的土地信息进行修改，否则须要撤销并重新提交信息。

3.1.2 土地市场功能 土地市场功能主要承担土地流转信息的查询与检索功能。经过审核的土地流转信息会按照流转方式、土地类型等分类进行展示，土地流出者在登录信息平台后可以分类察看各类土地流转信息，联系意向土地的流出者，经双方沟通确定流转意向后在线发起土地流转交易申请，生成土地产权流转订单。

3.1.3 我的账户功能 我的账户功能主要承担土地流转的交易管理、合同管理、权证管理。土地流转供需主体发起在线土地流转交易后，进入交易管理流程，在双方预约带看后，根据双方土地流转意向确定是否生成土地产权流转合同（草案），土地产权流转合同（草案）需要从土地流转合同要素库中根据土地性质、土地类型、流转方式等条件抽取对应的合同要素，差异性地保障不同土地流转中的具体权益。待双方确认并交易支付后，生成土地产权流转正式合同，规定土地权益（如变更的权益类型、权益时限、是否支持其他途径再流转等）划分，并对流转合同进行鉴证。

当土地流转标的为农村集体土地产权时，则通过信息平台向实名认证的村组成员发送需确认的集体土地流转电子合同（草案），登录信息平台后的村组成员通过面部识别、指纹识别等身份认证方式提交合同意见并完成相关部门审批，最后将正式合同反馈给农村集体土地产权流转主体和相关部门，变更权证登记信息。

提取正式生效的土地流转合同中的字段、记录，更新土地权证登记系统并变更信息公示，生成新的土地权利证书，土地流转主体可以申请打印土地流转合同，取得或更新土地权力证书，同时信息平台向土地发包方、乡镇主管部门备案土地流转合同。其中，未完成土地权证变更登记的土地流转合同不能作为土地再次流转的依据，以此保障土地流转规范化。

3.1.4 资讯服务 主要介绍农村土地产权流转的相关政策、案例，并支持土地流转信息互动。

3.2 数据库设计

农村土地产权流转信息平台的数据库需要与土地权证登记管理、土地流转管理等多个子系统相连，所以数据库设计要求达到数据标准化、低冗余度、高独立性和易扩散性。

3.2.1 信息发布中的数据库设计 登录信息平台的用户将调用微信账号自动生成信息平台账号，一个土地流出者可以提交多条土地流转信息，其中涉及到的数据库概念模型见图3，将概念模型转化为相应数据库表单（表1、表2）。

3.2.2 土地流转交易中的数据库设计 当土地流转双方完成土地产权流转交易后，由土地流转订单生成土地流转合同，其中涉及的概念模型见图4，并参照安徽省、湖北省等地省级土地流转合同范本转化为土地流转合同表（表3）。

3.2.3 土地流转管理中的数据库设计 通过对土地流转合同内容的字段抽取，实现土地流转权证的动态更新，土地流出者的土地流转权证信息表见表4，土地流入方则生成新的权证登记信息与证书。

3.3 界面设计

通过原型开发工具得出农村土地产权交易平台小程序，主要四级页面包括信息发布、土地市场、资讯服务、我的账户，将页面入口固定在小程序的底部功能栏，便于用户进行切换。

4 结论与建议

4.1 结论

通过对农村土地流转管理政策、农村土地流转平台构建研究与发展现状进行分析，明确了农村土地产权流转信息平台中需要解决的问题，并以此为出发点对农村土地产权流转信息平台进行构建研究，并通过试验优化核心功能保证用户信息服务的可用性。本研究构建的信息平台与当前农村土地流转管理系统、土地流转交易平台具有明显的区别（表5），得出如下的研究结论。

4.1.1 农村土地产权流转信息平台可以深化土地流转政务服务信息化 农村土地产权流转信息平台的构建，使土地流转政务服务信息化从土地流转管理走向土地流转交易服务，可以发挥土地流转管

表5 农村土地产权流转信息平台与现存平台的对比分析

平台类型 信息服务内容 主要功能 社会意义与价值

政府土地流转管理信息系统 功能单一局限，不提供土地流转市场信息 土地流转信息管理;土地流转权证管理

保障土地流转管理有序，是土地流转市场信息化的基础

现存政府主导的流转平台 信息全面、真实性高、不同层级平台时效性差距大、信息组织有序度高 土地流转信息展示;土地流转政策信息解读;土地流转数据统计 保障农村土地产权平稳、有序流转

现存企业土地流转平台

信息相对全面、信息真实性难以保障、信息时效性高、不同平台信息有序度差异大 土地流转供需信息收集、整理、展示;土地流转政策、案例、新闻解读;土地流转评估、土地创客培训等增值服务 扩大农村土地产权流转市场经济效益

农村土地产权流转信息平台

信息全面、真实性高、时效性高、信息有序度高

土地流转信息收集、审核、整理、展示;农村土地流转在线交易、管理;土地流转权证登记管理

在充分尊重農村土地产权流转市场配置作用的同时，实现农村土地产权流转管理优化，最大程度保障农户的土地权益，是土地流转政务服务信息化的延伸

理信息系统数据服务土地流转交易市场的作用，弥补不同土地流转管理系统、交易平台间的信息鸿沟。特别是在处理农村集体土地产权时，极大简化了村组意见收集、保障村组成员集体土地流转的知情权与收益权，减少集体土地流转权益纠纷，这是政务服务信息化在土地流转领域深化的体现。

4.1.2 农村土地产权流转信息平台可以承担动态的土地确权登记职能 农村土地产权流转信息平台将土地流转交易端与土地流转管理端相结合，通过数据库的链接访问、特定字段的提取、土地流转合同要件的传递，实现土地确权登记的动态更新，规范交易行为，减少交易纠纷。

4.2 建议

通过对本研究框架、研究内容的梳理，发现我国在土地流转领域的政务服务信息化还有一定的发展空间，基于前期的研究成果，提出以下几点建议。

4.2.1 政府应该逐步探索实现土地流转信息有序开放、利用 当前农村土地流转需求缺口大，没有建立完善的土地流转市场规范机制，这都与政府土地流转管理信息利用不充分有关。随着土地流转交易变动，土地权证信息已经会发生相应改变，如果不能及时开放、利用这些信息服务土地流转主体，可能会造成土地流转主体权益损失。

4.2.2 土地流转政务服务信息化应该由一站式向一体式转变 当前土地流转管理政务信息服务已经实现了信息化，并针对各个环节领域开发设计出独立的信息管理系统，将服务端口整合在一个网站服务中，是政务信息服务一站式服务的重要举措。而一体式政务信息服务则可以通过一个端口，提交用户服务需求，根据用户需求自动调用不同数据库系统，展现给用户简单、明了、清晰的土地流转政务服务过程。

4.2.3 土地流转政务信息服务方式应该符合时代发展与用户使用习惯 当前政府提供的土地流转信息服务主要依托线下服务和线上网站服务方式，移动APP服务也不完备。当前以智能手机为代表的移动智能终端、以微信小程序为代表的轻量化应用程序，在信息采集、分享、反馈等信息服务领域有强大的影响力，政务服务信息化也应该由传统的计算机端延伸至移动智能终端，为用户提供易于接受、方便获取的土地流转政务信息服务。

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