中国自建自营式长租公寓财务问题探讨

上海新黄浦实业集团股份有限公司

引言

党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来，“租购并举”“房住不炒”成为近年来中国楼市的主旋律。由于目前国内一线、新一线城市房价居高不下，而流动人口数量随着城市化的进展不断攀升，且购买力有限，中国住房租赁市场潜力巨大。随着现代青年人对房产观念的转化和对生活品质的追求，屋内设施完备、装修风格简约、社区配套齐全的长租公寓，势必成为住房租赁市场的偏好，稳定持续的客源亦成为推动长租公寓行业发展的有效动力。因此，发展长租公寓不但对租购并举的住房制度建设有重要意义，而且对于推动人才安居和城市稳定发展具有更深远的社会意义。

一、中国长租公寓行业现状

就目前国内长租公寓行业现状来看，各长租公寓品牌的生存状况并不乐观，管理混乱、运营成本高、资金链紧张、盈利困难成为长租公寓市场目前尤为突出的问题。2020年的新冠肺炎疫情，恶化了长租公寓的空置率以及资金压力。近期，多地长租公寓出现“暴雷”现象，市场头部企业蛋壳公寓亦深陷“跑路”“倒闭”等负面消息，引起社会广泛关注。上海、成都、广州等地发布了《住房租赁风险提示》，提示租户谨慎选择租赁房源，并警惕付款周期过长等风险。而造成目前这种局面的主要原因是：目前国内长租公寓大都采用本质为“二房东”的商业运营模式，即长租公寓运营方从房东处承租住房，经装修后转租给租户。为吸引客源、扩大规模并快速吸纳大量资金，长租房运营方往往采取“高收低租”“长收短付”的模式。因此难以盈利且不可持续，一旦运营方卷款跑路，房东和租户都将会面临非常高的风险并且维权困难。

二、新型自建自营模式长租公寓的意义及挑战

鉴于长租公寓目前这种“收后转租”运营模式的各项弊端，另一种“自建自营”式长租公寓正在兴起。房产开发商从拿地、建造开发到后期租赁运营均自行完成，在这种方式下，长租公寓出租方拥有资产的所有权和经营权，能够保证长期可靠的房源，可增强租户稳定安居的信心，有利于市场的健康积极发展。此外，重资产运营的长租公寓一般比较集中，租赁管理、租后服务的标准化程度较高，可进行品牌化管理，并实现规模经济效益。随着国家加大R4租赁住房用地的供应，以及大型房地产开发商如万科、碧桂园、华侨城，以及国资企业如我司的加入，自建自营式长租公寓将成为长租市场的主要增长点，推动租赁市场进一步规范化、专业化和可持续发展化。

然而，重资产、重运营的长租公寓，前期土地、建造及后期运营的成本均较高，盈利及资金问题成为其发展的最大挑战。投资规模大、资金回笼慢、投资回收期长的特点也使许多企业对这种模式的长租公寓望而却步，造成行业进入壁垒。

三、自建自营式长租公寓投资测算

以我公司下属全资子公司为例，目前正在建造开发一项上海闵行区长租公寓，建成后采取自营模式。项目预计共建造2800套全装修租赁住房，总投资22.4亿，其中外部借款金额约10亿元，其余为自有资金投入。综合目前项目的基础数据、未来公司的运营规划、外部专业机构的市场调研，以及合理的专业判断，搭建盈利测算模型以及测算出的项目投资关键指标如表1：

表1 自建自营式长租公寓盈利能力与投资回报测算 金额单位：万元

从投资测算关键指标来看，该长租房项目净现值为正且内含报酬率超过贷款利率，从可行性分析角度，项目整体投资可行。然而，从投资回收期的角度考虑，项目静态回收期达26.3年，考虑时间价值后的动态回收期超过40年，对于自有资金投入量达12.4亿的企业来说，投资回收期过长、现金回笼过慢、资金使用效率过低。

四、自建自营式长租公寓主要财务问题分析

（一）租金收入问题

通过对投资测算模型关键变量进行敏感性分析发现，租金收入是影响项目投资指标最重要的因素。项目租金总收入增长10%，净现值可增加27%，内含报酬率提高0.5个百分点，静态回收期缩短2年，动态回收期缩短4年。由此可见，提高租金收入是项目整体盈利状况改善的关键因素。然而，根据需求曲线，租赁住房租金与出租率成反向变动，如何平衡长租公寓租金与租赁需求，达到租赁收入最大化，是企业需要解决的难题。此外，由于长租公寓全装修、配备齐的特点，使得其建造、运营成本都较高，如若将长租房租金定于周边租赁住房平均水平，其租赁收入难以使项目达到理想的盈利水平。但过多提高租金追求利润，则与国家发展长租公寓市场的初衷相背离，什么样的租金定位能实现企业盈利与普惠大众之间的平衡，也是长租公寓行业急需解决的问题。

（二）项目投资总成本问题

与租金收入相似，项目总成本也是影响投资测算指标的重要敏感性因素。自建自营式长租公寓投入高、资金占用量大、融资渠道单一，对进入该市场的企业要求较高。而项目总成本体量大，直接造成运营期房产摊销成本高，限制了长租房的盈利空间，难以吸引优质企业大规模参与到该领域，不利于行业的发展。

（三）税收政策问题

1.房产税问题

目前，国内企业租赁房产税以出租房产的租金收入为计税依据，按租金收入的12%计征，对个人按市场价格出租的、用于居住的房产，可暂减按4%的税率征收房产税。此外，根据财政部发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，为支持公租房建设和运营，对公租房经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等。然而，就长租公寓来说，既不属于专门面向中低收入群体出租的保障性住房，也不属于个人用于出租的住房，难以享受国家针对租赁住房的税收优惠政策红利。据前面我公司的项目测算数据可以看出，按租金收入的12%计缴房产税，对长租公寓企业是一笔沉重的税收负担，直接影响企业的盈利能力。

2.增值税问题

2016年全面营改增后，国家税务总局规定2016年5月1日后取得的不动产对外出租，适用一般计税方法。经过几次下调税率后，目前一般纳税人不动产租赁增值税按租金收入9%计算销项税额，抵减进项税后计算应纳税额。对于自建自营式长租公寓来说，企业在建造期间，可取得大量成本相关的进项税发票用以运营期抵扣，但在进入运营服务期后难以取得足量进项税。由于长租公寓运营期间长，建造期留底的进项税抵减完毕后，在进项税不足的情况下，实际将以9%左右的增值税率运营较长的时间，进一步加重了企业的纳税压力。

（四）资金占用量及融资问题

自建自营式长租公寓前期投入资金量巨大，公司需要有强大的资金支持，对资本运作要求较高。以我公司项目为例，前期沉淀自有资金高达12.6亿元，且资金回笼期极长。我国长租公寓虽存在巨大的市场需求及发展潜力，但目前仍处于初步阶段，融资渠道较为单一，基本为债务融资方式，且融资成本较高。债务性融资有还本付息要求，给经营期长租公寓的利润空间和资金水平造成极大压力。高资金投入和融资成本高增加了企业投资长租公寓的风险，制约着行业的发展。

五、自建自营式长租公寓财务问题解决建议

（一）多渠道、创新式提高出租率

对于旨在吸引年轻白领客户群体为主的长租公寓，做好科学合理的市场细分定位是保障优质客源稳定增长的关键，其广告营销手段应突出与周边普通租赁住房差异，吸引更多的目标客户，从而提升出租率。鉴于自建自营式长租公寓的特点，企业可首先从拿地开始，选择靠近工业园区、新兴科技园区、高校等人才集中的地段。其次，除了通过传统的租房中介，新型长租公寓可充分利用互联网科技，选取口碑好、信誉度高的租房平台和移动端APP，发掘网上招租潜能。再次，除了吸引个人客户外，亦可寻求企业、事业单位等团体客户，提供员工优惠价格，提高入住率。最后，长租公寓应不断提高自身市场竞争力，保障房屋、设备、服务的质量，塑造高品质租赁社区特色，不断提高客户满意度以维持租赁客源的长期稳定。

（二）控制房屋建造、租赁运营成本

自建自营式长租公寓在其建造期和经营期均需实施科学、严格的成本控制。在建造期内，项目成本控制可比照带装修的住房开发项目，充分利用房产企业开发经验，在工程设计和实施时增强施工管理、做好造价控制，并从用量标准和价格标准两部分关注装修成本的控制。充分发挥集中式长租公寓规模化建造、经营的优势，在保障质量的基础上，寻求以低价格统一、批量采购材料及设备。在租赁运营期内，实施信息化、精细化运营管理，精简人员配置；通过提升长租公寓品牌形象以赢得租户的青睐，运用互联网等成本较低的营销手段，减少销售费用的支出。

（三）争取税收优惠政策

有关长租公寓享受税收优惠的说法近年来被媒体关注，不过时至今日并没有实质进展。长租公寓企业可积极借助国家鼓励发展租赁住房行业的东风、呼吁税收优惠政策细则的出台。参照公租房的政策，税收优惠减免有利于企业降低成本、增加盈利空间，从而吸引更多优质资本参与到长租房建设、运营中来，促进长租公寓市场持续健康发展。

（四）拓宽融资渠道、发展公募REITs

长租公寓投入大、周转慢的发展痛点制约着行业的发展，急需解决资金闭环的问题，推广一款公募REITs类金融工具作为融资渠道是目前业内的共识。长租公寓在欧美等发达国家发展较为成熟，美国公寓住宅类REITs已经成为第二大基础资产类型，而在我国才刚刚起步。公募REITs，即房地产投资信托基金，作为一种权益类战略资本工具，既可为长租房企业提供权益性资金而满足融资诉求，又可为中小投资者参与大规模不动产的投资提供途径。此外，公募REITs一般通过专业管理机构进行物业的日常经营管理，接受托管人监督，可降低风险、提高经营效率，有利于长租公寓实现规模化、专业化发展。

结语

长租公寓是目前住房租赁市场的热点，也是政府鼓励发展的全新房地产领域。房产开发企业及时把握市场机遇，积极发展自建自营式长租公寓，既有利于增加自身盈利增长点、实现业务转型，又有利于推动市场进一步规范化集约化发展。然而，作为新兴行业的新型模式，自建自营式长租公寓财务上存在不少问题。本文从实例出发，分析主要问题成因，并讨论了提高住房出租率、控制总成本、寻求税收优惠和发展公募REITs金融工具等方案，为促进自建自营式长租公寓的健康发展提供了建议。