房地产开发企业的纳税筹划研究

杨伟菁

摘 要：本文主要探讨了房地产开发企业的纳税筹划工作，文中首先阐述了新时期房地产企业加强纳税筹划的意义和房地产企业纳税筹划过程中的变量过程，最后结合实际情况提出了房地产企业开展纳税筹划工作的具体途径，希望借此为加强房地产企业纳税筹划工作提供信息参考意见。

关键词：房地产开发企业;纳税筹划;财务利益;具体途径

一、新时期房地产企业加强纳税筹划的意义

在房地产开发企业的日常经营中税收与其经营利益具有密切的关系，因此合理控制房地产开发企业的税收成本，有利于提高企业的经济效益。另外，由于房地产企业是社会典型的资金密集型企业，在国家宏观调控下，随着市场经济体制的进一步改革，其利润逐步压缩，使其经营中的“暴利行为”逐渐消失，要求企业积极开展纳税筹划，减轻税收负担。

纳税筹划最主要的作用是帮助纳税人在企业经营中，通过法律许可的财务操作对经营活动中的主要环节进行筹划安排，并借助税法所提供的优惠政策进行纳税过程中的理财行为。通过纳税筹划可以减轻房地产企业所面临的税负，为纳税人带来税收利益，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。因此房地产企业在经营过程中积极开展纳税筹划工作有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，节约企业税收成本，实现房地产企业可持续发展。

二、房地产企业在纳税筹划中的变量过程

房地产企业在纳税筹划过程中的变量过程，简单的阐述便是指对当前税收政策进行差异化的选择，缩减企业在纳税筹划中的数额变化。如土地增值税、所得税、房产税、增值税等，土地增值税中可以将其划分为四级超率累进税率，增值率越高那么税率也会随之提高。因此房地产企业可以将房产在出售过程中的简单装修单独作为业务进行核算，进而分解房地产的价值，降低房地产的增值税;选择性条款是指税收政策和税制设计过程中不同的纳税处理模式，在纳税过程中可以根据纳税人的自行测算，选择适宜企业进行纳税的处理模式。

三、房地产企业加强纳税筹划的积极措施

目前，房地产企业涉及的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等。再加上房地产开发周期较长，要精确计算各个税种的纳税情况，以下从土地增值税、房产税、企业所得税、增值税等方面阐述了企业纳税筹划的一些措施。

（一）利用土地增值税“临界点”税收优惠政策进行税务筹划

房地产企业可以利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划工作，根据我国的税法规定纳税人建造普通住宅出售，增值额（房产转入收入减去符合税法规定的扣除项目后的余额）没有超过可扣除项目金额的20%，即可免予其土地增值税的缴纳。这里的“20%”的增值额就是临界点。因此房地产企业在纳税筹划中，可以将普通住宅的增值额控制在扣除项目总额的“20%”以内，那么在纳税过程中不缴纳土地增值税。同时也可以减轻土地增值税带来的增值额及扣除项目金额的比率。控制增值额，须从税法规定的五个可扣除项目入手：取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指取得土地使用权的金额和開发成本之和的20%）。房地产企业既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。因此房地产企业应分开核算，并将普通标准住宅的增值额控制在允许扣除项目的20%以内，从而免交土地增值税，减轻企业税负。将普通住宅增值率控制在20%，有两种方法①增加可扣除项目金额：比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，企业可以将房地产在建造期间的费用转移到房地产开发项目直接成本中，如房地产在建造期间企业内部员工工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等，这些人员成本费用都可以计入房地产开发成本中，并在计算土地增值税时进行扣除。例如，A房地产企业某领导兼任房地产项目负责人，在进行房地产纳税项目策划工作中，可以将房地产企业在经营中的部分费用分摊到房地产开发成本中，这就可以让房地产开发公司在不增加开发成本的基础上，增大增值税中允许扣除开发项目的金额。②降低房产销售价格：降低房产销售价格从而降低销售收入，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。使用这一方法，要比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金的大小，作出选择。

（二）利用房产税进行纳税筹划

企业房产税是以企业拥有的房产作为征税对象，依据房屋价格或租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据有从价计算和从租计算两种计征方式。从价计征，需根据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算进行缴纳，税率为1.2%;从租计征，则需根据房产出租租金为房产税的计税依据，其税率为12%。对于从价计征，是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的金额，合理减少房产的原值是房产税筹划的关键。财务人员要将可以与房屋主体分开核算的其他建筑部分尽量分开。对于从租计征，房租的金额直接决定了房产税的多少。房地产企业在签署租赁合同时，应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己承担，即便由出租人缴纳，也应在租赁合同中明确为代缴项目，通过“其他应收应付款”核算，从而减少房产税的税基。

（三）利用企业所得税进行纳税筹划

房地产企业可以根据所得税进行纳税筹划工作，尽量减轻自己的税务负担，而这一行为是政策允许的，不是违法行为。根据纳税申报表项目：企业数量、资产总额等指标，判断其是否能享受高于规定标准的税收优惠;其次，考虑到税收分类，收入的确认可能要推迟，今年的部分收入可能要推迟到明年确认，可以在合同中分阶段确认。企业所得税也可以在未来几年内继续征收，今后企业将享受最高税率，由税务部门核定，全额缴纳。运用企业附加扣除政策如企业工作不复杂，可考虑合理增加企业支出，通过增加公益捐赠、员工奖金和增加产品促销活动，使应税收入控制在纳税范围以内。降低企业税收负担，上述方法可用于企业所得税筹划中，使年度应纳税所得额保持在一定的水平。

合理运用房地产企业分立终身制是必要的，为了让企业长期享受优惠政策，必须对其进行合理的税收筹划。例如某房地产企业年度的企业所得税为20000万×25%=5000万元。接着把房地产企业分成A，B，C三个独立装饰房地产企业，装饰房地产企业，建筑安装房地产企业。A房地产企业100%控股B、C房地产企业，按照《房地产企业会计准则》的规定，制定房地产企业的会计政策。全面掌握税收法规、规章的具体规定：在税务处理中，会计准则与税法中的扣除范围和扣除标准不一致的，会计准则不得超出税法中的扣除范围，不得调整。比如，小型和微型企业应当按照小企业会计准则的规定确认固定资产折旧。为了提高企业的支出扣除标准，缩小会计与税法的差异，如果企业的会计估计折旧年限低于税法规定的标准和范围，则应尽可能采用折旧年限最短的摊销方法。

（四）利用企业增值税税进行纳税筹划

房地产企业财务管理中营运环节的税收筹划主要是通过采购、销售和生产这三个部门结合而成。在采购环节中，房地产企业需要通过核算自身的经营规模，来选择通过何种最优惠的方式进行纳税，这样就可以减免房地产企业采购环节中的进项税额和运费。

房地产企业可以利用增值税进行纳税筹划工作，通过增值税筹划便可以合理地拆分企业在经营中的各项业务，进而剥离房地产企业在经营中的价外费用。根据我国现有增值税法规定，房地产企业增值税应缴纳税收入应当为纳税人提供相应的供应税劳务，同时房地产企业经营者在转让无形财产或销售不动产的过程中，需要向对方收取全部价款及价外费用，如房地产企业在售卖房产中通常会代收天然气初装费用、有线电视初装费用、供暖设备出装费用等。如果企业在房产销售过程中，将上述的各项代收款项计入房地产的销售收入中，并在纳税策划过程中计算增值税缴纳额度，那么就会大幅度增加企业缴纳的税收额度，但是如果通过纳税筹划工作将房地产企业的计税收入进行分离，就可以将本不属于房地产企业收入的代收费用进行剥离，进而帮助房地产企业达到降低负税的目的。

（五）通过减少企业账面收入或递延纳税时间

房地产开发企业可以根据无偿或收取极少部分的手续费，委托中介公司在市场上帮助其销售房产，中介公司可以根据合同规定开具相应的销售清单，通过这种方式进行房产销售，并可以将实际的房产销售额转化到代销单位，当代销清单在进行收入确定的过程中，并可以帮助房地产企业延长其纳税义务发生时间，同時也可以帮助中介公司缓延增值缴纳时间。此外，还可以将原房地产开发企业所承担的管理费用或销售费用转移到中介公司，这样便可以减少中介公司在所得税中的缴纳额度，如房地产开发企业的管理费用和销售费用都可以转嫁到中介公司，将避免因上述费用超标而增加了纳税所得额。

四、结束语

房地产企业在开展纳税计划工作过程中的根本目的是为了降低房地产企业面临的负税成本，减少纳税人的费用，进而实现房地产企业财务利益的最大化。房地产企业通过合法不违法开展纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、防范、降低纳税风险，避免自身陷入当前税法的“陷阱”之中，避开那些概念较为模糊的可缴可不缴的税款，进而在帮助纳税人在不影响政府的宏观利益前提下，避开法律风险，实现房地产企业经营中的财务利益最大化。

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