物业服务企业作业成本预算编制研究

李文婧

（太原旅游职业学院 山西太原 030032）

作业成本法将企业的运营流程细分为具体的作业，将间接费用分摊至各个作业之中，从而将管理者关注的焦点由传统的成本计量转到控制影响成本的因素上。作业成本法最大的优势在于能够将难以界定的间接费用准确分摊至具体作业之中，改变传统成本核算将间接费用在不同部门或者作业流程之间按比例分摊的模式，提升了成本核算的准确性。不难看出，作业成本法不是简单的成本核算方法，而是一种成本管理手段。本文基于作业成本理论研究了物业服务企业的作业成本预算编制问题，从全新的视角分析了物业服务企业应如何完善成本管理机制。

一、物业服务企业的基本作业简述

因为作业成本法是以企业运营过程中各业务流程的基本作业为核算基础的，因此，在研究该方法的具体实施之前，必须明确物业服务企业在运营过程中涉及的基本作业。通过分析基本作业，能够找出物业服务企业当前业务流程中没有价值创造能力或者价值创造能力较低的作业，将其剔除或进行必要的合并；找出形成成本的核心作业，并按照成本高低进行排序，对排名靠前的作业进行针对性控制；通过对比本企业和业内优秀企业之间的差距，寻求提升企业作业效率的渠道。

（一）必要作业

物业服务企业应找出当前所有作业中的必要作业，并对其他不必要作业进行剔除或者合并处理。必要作业主要有两种类型：第一种，若作业对企业的客户来说是不可或缺的，就是必要作业，能够为企业创造价值。第二种，若作业对企业本身的运营来说是不可或缺的，就是必要作业。其他所有作业都可以视为不必要作业，应将其剔除或者进行合并处理。

（二）重点作业

找出必要作业之后，物业服务企业还需要在这些作业中确定重点作业。由于必要作业的数量很多，无法对其进行逐一分析，只能分析那些对企业成本水平有显著影响的作业。物业服务企业的重点作业主要是指那些能够为企业正常运营、收益提供保障的作业，这些作业直接决定着企业在市场中的竞争力。

（三）增值作业

物业服务企业的利润来源是增值作业。具体来讲，增值作业可以分为两种类型：第一种，能够为客户创造价值的作业。第二种，虽然不能为客户创造价值，但却是物业服务企业本身不能缺少的运营作业。实际上，物业服务流程涉及到的作业基本上都是增值作业，如绿化、维修、保安等作业。不增值作业则与增值作业相反，是指那些不能给客户创造价值、也不影响物业服务企业正常运营的作业。很显然，不增值作业只会加重企业的成本负担，并不产生任何收益，因此，学术界也将其称为浪费作业，这种作业越少越好。在具体确定作业是否属于增值作业时，应结合作业的成本动因进行分析，具体的分析过程如下页图1所示。

图1 作业增值性的分析过程

（四）有效作业

找出的增值作业并不一定就是最合理的，还需要评价增值作业的有效性。如果作业为客户或者企业创造了价值，但没有消耗太多资源，那么就可以将其定义为高效作业，这类作业的成本通常较低；如果作业给客户或者企业创造了价值，但消耗了太多资源，那么就可以将其定义为低效作业，这类作业的成本通常较高。下面本文分别从三方面分析物业服务企业作业的有效性：

1.作业效率。这是衡量作业投入与作业产出之间关系的指标，主要核算的是单位作业产生的成本。例如，如果物业服务企业提供的绿化服务作业单位成本是0.37元，行业绿化服务作业单位成本为0.34元，就可以认定该企业的绿化服务作业效率低于行业平均水平，应借助提升绿化人员综合素质、优化绿化管理流程等方式来降低该作业的成本。

2.作业时间。物业服务企业完成一个作业的时间越长，那么其消耗的资源就越多，相应的作业成本也就越高。消耗的资源主要是指人力、设备损耗、能源消耗等。另外，客户在评价物业服务时，作业时间的长短也是重要的考虑因素，在服务质量一定的前提下，客户自然希望作业的时间越短越好。

3.作业质量。这是客户最关心的因素，也直接决定着物业服务企业的作业效率。如果作业质量有问题，不但会降低企业的作业效率，还会降低客户的满意度。例如，以前物业收费作业都是由人工操作完成的，收费过程中经常会出现错收、漏收的情况，不但给业主增加了麻烦，也提高了物业服务企业的管理成本。使用收费管理信息系统之后，不但提升了计费的准确性，也确保了收费的全面性，在提升业主满意度的同时，也降低了企业的管理成本，可谓一举两得。

二、基于作业成本法的物业服务企业作业成本预算编制研究

（一）确定作业成本预算的主要内容

物业服务企业在编制作业成本预算之前，首先需要确定作业成本预算的主要内容，从而保证预算编制的有效性。在实际工作中，物业服务企业应结合自身的运营实际以及行业市场环境设定边际利润，之后再计算出相应的目标成本，并将成本落实到各具体作业中，形成作业成本预算。计量作业成本预算的方法有很多，可以使用绝对值计算法，也可以使用相对值计算法；可以选择财务计量指标，也可以选择一定数量的非财务计量指标。由于作业成本法是基于作业动因核算作业成本并分摊间接费用的，因此，物业服务企业应将整个作业体系作为确定作业成本预算编制的主体，分解并细化各业务流程与环节。作业层在收到管理层的作业成本预算目标之后，再根据企业当前的资源情况为每个具体作业设定预算标准，以此为基础编制预算。

（二）编制作业成本预算

由于物业服务企业主要是向客户提供专业化服务的企业，因此，企业并没有太多的实物库存，成本主要来自于人力与管理两方面。很显然，人力成本与管理成本的控制并不像生产成本控制那么简单，其涉及到的作业更加复杂、难以明确划分。基于此，物业服务企业必须完善预算管理体系，将预算目标作为企业运营的指引，所有运营活动都以其为导向。实际工作中，物业服务企业在编制作业成本预算时除了要准确计算作业量与资源成本之外，还要分析相应的成本动因以及影响成本动因的相关因素，从而在源头上做好作业成本预算编制工作。

基于作业成本动因的属性，物业服务企业可以将预算分为静态与动态两类。静态作业成本预算指的是物业服务企业通过预测未来一段时间不同成本动因消耗的资源量编制预算；动态作业成本预算指的是在物业服务企业无法明确界定成本动因时，按照预先设定的成本标准编制预算，较之静态作业成本预算更加具有弹性。受限于篇幅，本文集中分析了动态作业成本预算的编制。

1.动态作业成本预算编制流程。物业服务企业的作业成本水平直接取决于作业总量，而作业包含的成本既有固定成本，也有可变成本。固定成本是企业建立形成的基本成本，即使企业不开展任何运营活动固定成本依然存在；变动成本则是企业运营形成的成本，表现为企业进行不同作业所消耗的资源成本。虽然实际中物业服务企业的作业成本与作业量之间的函数关系并不是线性的，但如果将成本核算期间缩短到足够小，仍然可以认为这两者之间存在线性相关关系。因为固定成本不受作业总量变动的影响，所以编制作业成本预算时应将注意力集中在变动成本上。

从理论上分析，物业服务企业通过作业满足业主与企业自身的需求，这些作业会消耗企业的资源，消耗与产出之间存在一定的依存关系；同样道理，作业消耗的资源和成本对象属性之间也存在一定的依存关系。所以，本文认为编制作业成本预算的过程实际上和作业成本产生的过程是对称的，据此构建以下动态作业成本预算编制流程，如下页图2所示。

图2 动态作业成本预算编制流程

可知，动态作业成本预算编制的具体步骤为：（1）设定预算目标。物业服务企业应全面分析当前行业市场的需求与供给情况，并以此为基础预测预算期内所提供物业服务的价格水平与可能的数量，再分析成本影响因素的供需与价格可能出现的变动，对比收入与成本影响因素的关系之后设定预算目标。（2）分析作业与优化流程。物业服务企业应分析各基本作业的过程，考察其是否符合效率性与经济性原则，对那些无效或者低效作业进行针对性整改，从而优化业务流程，提升作业效率，降低成本水平。（3）选择合理的作业量核算单位。实际工作中，物业服务企业应以自身的业务属性为出发点，结合业务流程的特点选择直观、具有代表性的核算单位。（4）确定作业消耗水平以及作业量。物业服务企业应以成本动因为基础确定作业消耗水平以及作业量，也就是将单位作业消耗资源的总价值乘以相应的作业量，以确定该作业的预测成本水平。需要注意的是，作业量不是无限制的，为了保证作业的有效性，物业服务企业需要为作业量设定一个标准值，实际工作中应将作业量控制在标准值以内，最多不能高于标准值的1.1倍。（5）确定资源消耗量。物业服务企业在确定了每个具体作业消耗的资源量之后，应根据预算目标计算运营过程中所有作业消耗的资源总量。（6）确定成本。完成以上几个步骤之后，物业服务企业即可预测预算内的成本数据并编制作业成本预算方案。

2.动态作业成本预算编制的表达方式。物业服务企业可以选择的动态作业成本预算编制方法有很多，具体包括：一是公式法。该方法以假设作业成本和作业量之间存在线性关系为前提，表达公式为Y=a+bX。二是图示法。该方法将作业预算成本与作业量构成一个坐标系，通过横轴与纵轴之间的数据对比关系编制计算预算成本。三是多水平法。该方法将作业量分为不同等级，并为每个等级的作业成本排序，之后预测作业成本并建立预算表格。

本文以房屋与配套设施的维护作业为例，对如何运用多水平法编制物业服务企业的动态作业成本预算进行简单说明。在分析物业服务企业的作业链之后，确定维护作业不但是企业的必要作业，同时还是增值作业，因此，应强化对其的管理与控制。

假设物业服务企业的作业成本与产出之间存在线性相关关系，房屋与配套设施的维护作业产生的成本可以分为固定成本与变动成本两部分。由于房屋与配套设施的维护作业是按照工时计算作业量的，维护需要的工时越长，作业成本也就越高，所以本文将与工时没有直接关系的作业成本都视为固定成本；将与工时存在直接关系的作业成本都视为变动成本。物业服务企业在编制动态作业成本预算时，应基于成本动因建立作业消耗资源与预期产出之间的关系，通过计算可变投入资源总量确定可变成本。固定成本则是物业服务企业在维护作业之前就已经产生并确定的了，因此不需要进行预测，只需进行分摊处理即可。某物业服务企业2020年应用多水平法编制的房屋与配套设施维护作业动态作业成本预算如表1所示。

表1 某物业服务企业2020年房屋与配套设施维护作业动态作业成本预算 单位：元

三、结束语

近年来我国物业管理行业得到了迅猛发展，已成为非常有发展前景的新兴行业之一。本文基于作业成本理论研究了物业服务企业的作业成本预算编制，希望对企业完善成本核算机制起到一定的借鉴意义。