2021年11月全国土地市场简报

克而瑞研究中心

截至11月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积达14337万平方米，环比10月全月上涨8%，同比却下降43%;成交幅数共计2339幅，环同比分别下降了5%和42%;成交总价方面，成交总金额升至4118亿元，环比微增2%，但同比下降了33%。成交单价方面，受三四线城市成交占比提升影响，平均地价降至2872元/平方米，环比下降了6%，但同比上涨了16%。

市场热度方面。尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的下滑趋势。11月平均溢价率环比减少0.6个百分点，降至2.7%，再度创下历史新低。各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势，并且各能级城市溢价率均降至5%以下，尤其是二线城市，溢价率再度创下历史新低，仅有1.1%，热度在三个能级城市中也处于最低位。

11月，一线城市成交总量达362万平方米，环比下降43%;成交主力为11月开启第三轮集中土拍的深圳，总成交金额高达372亿元，平均地价也涨至19571元/平方米。此外，上海和广州11月挂出少量商办，均底价成交;北京11月无土地出让。二线城市成交量仅为2219万平方米，较10月下降6%，同比亦有超四成的降幅;成交主力南京和苏州供地质量相对较佳，因此成交金额略有上升，增至1255亿元，但同比下降15%;平均价格也因此增至5654元/平方米，环比增加13%。11月，南京、苏州、宁波和郑州进行了集中土拍，热度均较上轮有所下降，撤牌与底价成交成为主流，尤其是宁波，原计划出让的46宗地中仅有28宗顺利成交，且26宗为底价出让，溢价率直接降至冰点，仅有0.26%。

三四线城市也加快了土地供应节奏，土地成交量连续两月回升，但仍不及去年同期;价格方面，受无锡、南通、徐州、常州等城市有集中土拍影响，11月三四线城市平均地价较10月环比回升18%，增至1945元/平方米。徐州的成交规模最高，11月总成交建筑面积达519万平方米，涉及63幅地。南通、常州等集中土拍的城市新一轮土拍热度也较此前明显走低，尤其是常州，11月开拍的第三次集中出让，計划出让8宗地，最终仅有3宗地顺利成交，流拍率较前两轮大幅飙升。

整体来看，11月的土地市场延续了低温态势，但稳定性在逐步加强。同时，在企业融资环境边际放松以及政府在供地端调整门槛、提升项目利润空间的影响下，企业拿地积极性有所调动。不过，企业拿地仍旧十分谨慎，高竞争热度仅存在于利润空间充裕、楼市去化快的优质地块上，去化速度较慢的郊区、利润空间不足的主城区地块仍然会遭遇提前撤牌或由本地国企托底。

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