房地产税改革存在的问题、难点、阻力探析

李贵兰

（山东恒宇会计师事务所有限责任公司，山东 临沂 276000）

一、房地产税概述

（一）房产税的概念

我国现行的房产税是以房产为课税对象，根据房产计税原值或房屋租金收入向房产产权所有人或经营管理人征收的税种，它属于财产行为税。目前房产税按年计算，实行分期（半年或季度）缴纳的征收办法。房产税的征税范围为全国各个城市、各个县城以及建制镇和工矿区。房产税征收范围不包括农村，目的是减轻农民经济压力，发展农村经济。房产税征收依据有两个，从价依法征收和从租依法征收。

第一，从价依法征收。以房产计税余值为计税依据，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的价值计算，至于减除幅度，则由各省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为1.2%，计征公式为：

年应交房产税税额=房屋原值×（1-10%至30%）×税率（1.2%）

第二，从租依法征收。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%，计征公式为：

年应交房产税税额=年租金数额×税率（12%或4%）

（二）房产税和房地产税的不同

一些人认为，房地产税和房产税是一回事，实际上两者相关但不同。它是一个综括定义，凡是与房地产经济运动过程有直接牵连的税都纳入其范畴。目前我国有企业应缴所得税、个人应缴所得税、房地产税、交易印花税、土地增值税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税等。房产税是其中一个税种。当然，这些都是直接税，都属于地方税种，组成地方财政收入。

年份 内 容1984工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种1986《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据2003党的十六届三中全会首次提出对自住房进行征税2011上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点2015房地产税纳入第十二届全国人大常委会立法规划，正式为立法划定时间表2018十三届全国人大一次会议提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法2021 10月，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作

（三）我国房地产税历史沿革

我国房地产税的立法过程漫长而曲折，现在提出试点实行，目的是积极稳健推动房地产税改革，正确引导合理消费、资源节省利用和集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

不过由于该税种涉及面广，制度设计难度大，执行阻力大，所以笔者认为应稳步谨慎推进。

二、房地产税改革目前存在的不足

（一）房产税税基落后，征税范围有待拓展

房产税税基又叫课税对象，是指房产税法中要求计算应缴税额的根据和标准，是对课税对象的量的规定。房地产税的课税对象就是房产，它的课税对象是房产的原始价值扣除一定比例后的计税余值或租金收入。从上面的概念可以看出，该税的计税余值是以房产原值的残值为依据的。由于全国现在房价暴涨，临沂这样的三四线城市，房价每平方米也高达近3万元。尽管存在折旧因素，但几乎所有房产原值和房屋实际价值都相差甚远，根本不能反映不动产这种资源的真实价格。特别是这些年，随着我国房产和地产市场的快速发展，房屋价格不断上涨，长期居高徘徊，但是房产计税价值却是房产原始价值减除规定比例后的残余价值，与房屋租金数额相比较，房产原值是固定不变的，这明显需要修改。对出租的房子而言，以目前房屋的现有市价征收税款，同样存在房屋征收课税对象和税率都有失公允的情况，并且房东会将租金数额转嫁给租房人，承租人的经济负担明显提高，引起连锁反应，从而推高租房市场，导致贫富悬殊加剧。另外，改革开放40多年，农村经济快速发展，农民生活水平日新月异，特别是农村全面振兴的实施和精准扶植贫困工作的开展，让大多数老百姓都建起了漂亮实用的新房，甚至是洋房、别墅。可以说，农村生活水平一点不比城里差。如果仍旧按照现有的征税范围，不对农村征税，那么对城镇居民来说是不公平的。

（二）从心理上给老百姓和政府及官员带来极大负面影响

中华人民共和国成立后，国家实行土地国有制，特别强调城市居民用地是国家的，而且居民土地是向政府租来的，一般为70年。笔者认为，对于经济负担较重、生活压力较大的公民来说，买房后如果再向他们征收房产税，必定会将税费转嫁到房价和房屋租金中，最终仍然由普通消费者来负担，但我国还有6亿人月收入在1 000元以下。受历史文化和传统思想的深刻影响，结婚买房成了世世代代年轻人结婚生活的必要需求。但是越来越贵的房价和长期不涨的薪水，沉重打击了几代年轻人的工作和生活积极性。例如，临沂本来就是一个人口流出大市，农业、小商品批发是大部分人的生活来源，结果2015年临沂房价大幅上涨，导致很多生意人关闭厂房加入炒房行列，这在无形中对临沂实体经济造成了很大的打击。另外，临沂房价较高，大多数人都是贷款买房，政府再征收房产税，无疑是雪上加霜。许多临沂的年轻人在选择城市定居的时候，会考虑一些房价低的城市，如成都、重庆、长沙。能在临沂这个三四线城市买得起房的话，那么在成都等地也能买得起房。另外，各级地方政府GDP的考核机制虽然能拉动地方经济振兴，改善老百姓的生活质量，但也使各级政府和官员过分关注GDP考核。这对政府和官员考核将产生负面影响，因此要对开征房产税持谨慎态度。

（三）现有政策不健全，朝令夕改，存在漏洞

现在房产税征收管理的一系列相关配套措施并没有真正完全形成。其一，没有建立公民个人财产信息等级体系；其二，各个商业银行贷款利率也仅仅是第一套和非首套房的不同；其三，对买房人的财产情况实地调查工作不到位，在以房屋做抵押贷款方面，没有出台相对健康的政策。比如征税标准设置在每人平均70平方米以上，或者对第一套住房免收税款，第二套开始征收房产税等。现实状况可能是我国居民现有住房面积和房屋套数的多少都不能真实反映房产的市价。基础设施差、住房面积较小，但地理位置好、离好学校近的学区房价很高，面积大但离学校远的房子价格却不一定高，而面积相同的住房也可能因房屋建设质量不同和所在社区位置不同，存在较大的价格差别。在同一个城市的不同位置，由于经济能力不同，房产税征收的课税依据也应有所差异。以临沂市兰山区为例，老市区、南坊新区、下面乡镇之间的穷人和富人收入明显，如果按照一个税率来征税，会产生新的社会矛盾和其他社会问题。同样，房贷政策一会儿放，一会儿紧，朝令夕改，叫人无法适应。近期召开的中央经济工作会议，提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，这无疑让人看到了房市曙光。

（四）房产评估配套制度体系缺失

众所周知，与房产税课税对象联系最紧密的是我国目前饱受争议的房产评估制度。它不仅是计算征收房产税的前提条件，而且还是决定整个房地产市场能否健康发展的重要一环。可惜我国目前还没有形成完整且强有力的评价估算机构和管理考核体系，相关的高技能岗位培养也少之又少。

三、房地产税推行的巨大阻力

（一）征收范围难以划定

按照《决定》所指出的征收范围，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。也就是说其征收对象不仅包括拥有住房的城镇居民，理论上还包括小产权房、城中村住房的产权人等。如果只推出试点，则违背了一切国民平等待遇以及税负公平的原则，更何况开始增收房地产税无非就是要增加地方公共财政收入，让中央政府有更多的钱去搞转移支付，其最终目的是实现公平，靠近共同富裕。大家都认为，有房子就是富人，但是有的地方征，有的地方不征，轮到谁，谁就交税，否则就不用交税，这加剧了社会的不公平。

（二）想用房地产税替代“土地财政”，步履艰难

20世纪90年代实行分税制改革后，中央政府财力得到充分保障，但是地方财政比例缩小。财政收入过多集中于中央，限制和剥夺了地方政府财权，而地方政府为了发展当地经济，使土地出让收入成为当地的又一大财政支柱。比如政府从老百姓手里拿地六七万元，卖给开发商六七百万，甚至上千万元。现在要开征房产税，各级政府将痛失土地出让收入这一巨大蛋糕，少量的地方其他税收和房产税不能填补这一空缺，必然削弱各级地方财力，变相减慢房产税推行的步伐。

（三）目前疫情防控依然严峻，无形中给房产税的试点带来压力

全世界疫情防控局面复杂，国内各地也不间断出现疑似病例，给我国城乡居民的生活带来了极大影响，此外人们还面临就业难、出行难、就医难、上学难、工作难、生活难等困境。不少居民可支配收入急速下降，现在讨论增加税收，减少居民家庭的实际可支配收入，会导致人心惶惶，不利于社会安定团结。同时，房东也可能通过增加房租来转移税收负担，进一步提高城市生活成本，所以大部分居民并不看好房产税对降低房价的作用，而中外房产税征收事实也充分说明了这一点。老百姓认为会加重自身经济负担，因此不支持征收房产税。

（四）房地产税在炒房监管等环节阻力重重

随着地方政府不断推高房价，房地产已成为暴利行业。全民炒房、全民买房，炒房群体不断壮大，但是这部分群体中有一部分人身份特别，具有一定的社会影响力，这些人的立场、观点、行动对房产税推行息息相关。开征该税种必然损害这个群体的利益，动了他们的奶酪，迫使他们出卖手中的闲置住房，使其资产严重缩水利益极大受损，逼使他们赤膊上阵，造成房产税征收步履维艰。同时在房产开发交易等监管方面，政府部门和人员与开发商可能产生权力出租、权钱交易行为，产生腐败，导致双方强烈不满，联合阻止房产税试点。

四、房地产税试点改革建议与期盼

（一）务必切实做好房地产税宣传解释工作，同时拓宽征收范围

房地产税的征收涉及千家万户和方方面面，盘根错节，牵一发而动全身，关系到人民的生活水平和社会的安定团结。各级政府主管部门应早打算、早动手、细琢磨，把宣传挺在最前面，必须设置统一联合部门做好该税种宣传推动工作，让老百姓有纳税意识。大部分老百姓辛辛苦苦攒了一辈子的钱甚至还要贷款买房，就是为了住上好一点的房子，过上好一点的日子，平时勒紧腰带还贷，现在却还要交税，难免会产生强烈的抵触情绪。需要特别说明的是，各级政府要带头学习房地产税法，做新税法的坚定执行者。笔者认为无论是城市房屋还是农村房屋，无论是存量房还是新购房，都应该纳入征税范围，实行宽税基征收，压缩优惠空间，当然仍要做好生活最低保障，依然实施实惠措施，促进税收公平，刺激市场供给，减轻改革震荡。

（二）建立健全完善的房地产税评估机构和体系

房地产税的征收涉及面广、政策性强，因此该税收的评价估算工作必须具有较高的理论水平和较强的实际操作能力。为了确保准确和公平，首先要建立脱离于政府的房地产评算估价机构和体系，以便动态准确地反映房产的公允价值，为房地产计税依据提供及时准确的资料。其次，国家依法制定相应条款标准、评估制度和流程，实现有法可依。最后，房地产信息透明，应实现对测绘评估资料各种变更情况以及历年价值变化等信息的有效监督和管理，同时与市场监管平台等联网，实行信息资源共用共享，完善征管配套办法。

（三）房地产税税率实行有差别的幅度税率

众所周知，一个国家的税收是财政收入的主要支柱，是关系国计民生的大事，过高过低都会带来不利影响。如果过高会导致老百姓的生活负担太大，民不聊生，引起老百姓的反感和抗议；如果太低则又会影响政府的财政收入，助长炒房的不良风气，所以制定合理合适的税率显得尤为重要。由于全国各个地区的发展不同，有快有慢。让地方依据实际情况来制定，这种方式既接地气，科学有效，又能减少反对声。如经济发达的东部地区税率稍高一些，欠发达的中西部地区税率可以稍低一些，南部发达地区稍高一些，北部欠发达地区稍低一些。实行差别累进税率，房产越多收税越多，确保房价在合理范围内，让老百姓能住得起、住得好。

五、结语

即将来临的房地产税，将影响我国2.8亿城镇家庭。一般老百姓要放平心态，坦然接受，因为它是一件好事。国家开征房地产税的最终目的，就是逐步缩小贫富差距，而对于房子，应该用则买，不用则罢，市场才能保持总体稳定。持有多套房者应好好盘点手中房产，及时清盘一些没有升值空间的房产，而对于位置好、未来接盘需求强烈的房产，则必须坚定持有。