房地产企业开发成本核算探究

项俊英

摘要：近年来，随着国家对房地产市场调控力度的持续加大，房地产企业市场竞争日趋激烈，利润空间不断被压缩，生存压力不断上涨。由此，房地产企业迫切需要对成本进行精细化管理，以降本增效。而成本核算作为成本管理的重要内容，有助于提升企业内部管理水平，提升盈利能力。但是，当前房地产企业开发成本核算存在着成本归集对象不明确、成本分摊口径不统一、成本核算随意性太大等问题亟待解决。因此，探讨房地产企业开发成本核算具有重要的现实意义。文章在分析房地产企业开发成本核算的重要性基础上，深入探讨了房地产企业开发成本核算存在的问题及其成因，并针对性的提出了加强房地产企业开发成本核算的对策建议，以期促进房地产企业的健康发展。

关键词：房地产企业;开发成本;成本核算

一、引言

房地产企业开发成本核算是指企业将为开发的房产品所支付的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发产品总成本和单位建筑面积成本的过程。开发成本通常分为六个项目内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费。

房地产项目因为投入成本高，建设周期长，产品多样化，成本核算是一项十分复杂的工作。尤其是近年来市场上非常火爆的小镇项目，项目占地面积大，开发周期长，多采取滚动开发模式，而且产品类别多样，各产品之间成本差异非常大。开发成本核算質量既关系到会计核算信息质量，又将有效降低成本，影响企业税负，进而扩大企业的竞争优势、提升企业经济效益。因此，成本核算工作亟需引起房地产企业的高度重视，发现其存在的问题，并积极采取有效的解决方案及对策，规范核算、强化管理，以实现企业的成本精细化管控目标。

二、房地产企业开发成本核算存在的问题及成因

（一）成本归集对象不明确

成本归集对象是指房地产企业在开发经营过程中为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本归集对象是房地产企业成本费用核算的首要条件。在实际工作中，特别是遇到城市综合体项目或小镇项目，各种对比参照要素均不相同。首先，产品类别多样化，既有可售物业又有不可售物业，可售物业既有70年产权的多层、高层、合院 、别墅又有40年产权的酒店式公寓、商铺。其次，不同产品之间单方成本相距甚远，不具可比性。再次，开发节点不一致，不同产品开工建设与交付时间间隔跨度非常大。最后，不可售物业产权归属不同，不可售物业既有开发公司持有又有全体业主持有。这些错综复杂的因素，导致很多财务人员无法下手进行成本归集对象的明确，从而造成项目成本核算混乱，收入与成本无法正确匹配。

（二）成本分摊口径不统一

房地产企业项目成本分为直接成本、间接成本和共同成本。直接成本是专门为特定对象发生的，如土地成本、建安成本，则直接归属该成本对象。在间接成本中，能分清成本对象的直接归属该成本对象，不能分清成本对象的则需合理分摊至相应成本对象。而那些共同成本无法对应专属成本对象，是为整个小区或小区中某几个特定项目发生的，往往没有统一的分摊标准，核算口径不统一，分摊结转成本比较随意，导致行业之间会计成本核算数据的准确性、可比性不够。

（三）成本核算存在随意性

房地产企业成本核算的随意性有主观原因造成的，也有客观原因造成的。首先，很多房产企业存在着同一时间段同时开发几个项目的情况，这些项目既有可售的又有不可售的，既有普通公寓又有别墅，每个项目的利润率差异非常大，企业为了调节利润或者少缴税，将应归属于A区块的成本挪至B区块，这就是主观原因导致的。其次，在房产品交付之时往往大多数工程项目结算尚未完成，但交付即面临收入成本结转，一些中小房地产企业由于平时成本管控不到位，此时预提成本缺乏合理依据，随意性较大，导致成本结转不准确。最后，有些综合体项目、小镇项目，往往前面几期交付时后面几期的产品规划尚未明确，公共配套尚未建设，存在诸多不确定性，这给公共配套成本的预提和分摊带来了难度，也造成了成本核算的随意性。后两项则属于客观原因导致的。成本核算的随意性造成成本的不确定性，从而导致销售定价较难以成本定价，对于微利的房产项目稍有不慎就会造成项目亏损。

（四）成本管理意识薄弱

传统的房地产企业成本管理往往停留在工程成本管理，就是通常所说的工程预决算管理，而没有提升到全员、全过程、全成本管理的高度，管理范畴较为狭隘。公司管理层片面认为成本管理就是成本部门和财务部门的事，成本管理工作仅仅是简单记录，缺少事前规划、事中监管、事后反馈，管理观念较为落后。成本管理信息化程度不高，管理方法较为落后，大量工作依赖EXCEL表格在管理，管理效率较为低下。当下，国家宏观调控加强，房地产企业的市场环境发生了变化，行业处于下行趋势，过去粗放型的成本核算状态已不适应企业发展所需，将造成企业经营风险，影响企业持续健康发展。

三、加强房地产企业开发成本核算的对策建议

（一）合理确定房地产企业成本归集对象

在确定房地产企业成本归集对象之前，我们要全面了解项目经营计划，掌握项目立项以及“四证”即用地规划许可证、国有土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证内容，项目开盘、交付时间节点，清楚项目短中长期规划以及存在的不确定性，从而尽可能提高成本归集对象划分的合理性。在成本归集对象划分时，财务部门需和成本部门展开充分讨论沟通，规范区块（期数）名称，确保口径一致，提升信息通用性。与此同时，财务部门需要结合相关税收法律法规的要求，进行成本归集对象的划分。如土地增值税清算中，有的地方以“工程规划许可证”作为分期的标准，有的以“销售许可证”作为分期的标准。

具体成本归集标准如下：在不同时间开工、开盘销售的工程，以预计交付日期为归集对象的划分依据。如，同一归集对象内存在多次交付情况，且时间间隔较长的，应按交付时间再划分更细致的归集对象。对于同一归集对象中存在多种产品类型的，需按照产品类型再行划分归集对象。此外，不可销售物业可以先作为一般成本归集对象进行成本归集，完工后如果属自持的，则转为固定资产，如果归全体业主所有，则将其成本摊入可售物业部分。

（二）明确房地产企业成本分摊口径

房地产企业在开发过程中发生的各项直接开发成本，直接计入归属对象。在开发过程中发生的各项间接成本，则需按谁受益谁承担的原则分摊计入归属对象。

通常土地成本分摊方法如下：土地成本若能直接归属成本归属对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本归属对象中。若不能直接归属，则通过设定分摊方法计入相应成本归属对象。根据不同分期的用地面积在项目各期之间进行分摊;同一分期、不同业态的土地成本，按照各产品业态的占地面积进行分摊;同幢内分住宅及商业的，按各自地上可售面积分摊土地成本;非经营性公共配套不参与分摊土地成本，其土地成本按各分期用地面积分摊;同块土地存在不同使用年限的情况，按各自用地面积及使用年限加权分摊;单独核算成本的地下车库不分摊土地成本。

公共配套分摊方法如下：存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期地上可售面积比分摊到各期，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊到各歸属对象;不存在跨期分摊的，按各归属对象地上可售面积比分摊到各归属对象;非经营性会所按公共配套进行分摊，经营性会所视作商业。

（三）完善房地产企业成本核算制度

房地产企业应当根据会计和税法对成本核算的基本要求，并结合企业自身情况以及项目特点和开发节奏，制订企业成本核算制度，规范成本核算口径，做到成本核算工作有据可依。同时，合理配置成本核算与成本管理人员，建立一套科学完整的成本核算与管理体系，做好事前编制预算、事中分析控制、事后总结考核的全过程成本管理，在交付时准确做好成本预提。企业还需建立完整的短中长期开发规划，并进行动态更新调整，以减少规划的不确定性带来的成本分摊困难。这样，房地产企业从制度体系上保证成本核算工作能有序展开，确保成本核算标准一致、口径一致，提高企业的成本核算水平，实现成本管理目标。

（四）强化房地产企业成本管理意识

房地产企业通过内外部审计监督，不断提升成本管理意识。企业要根据项目开发特点持续优化审计制度，更新审计内容，提升内审人员素质，提高审计有效性，为加强成本管理提供保障。通过内部审计，可以及时发现成本核算工作出现的失误，监督成本管理制度的落实，减少不必要的开支，提高企业的经济效益。通过外部检查，规范企业成本列支，提升成本列支的真实性。

房地产企业通过预算管理机制，达成成本管控目标。房地产项目的预算管理是项目全景落地的途径，是绩效考核的基础，它是上承战略规划下接绩效考核的管理工具。没有全面预算管理，企业全景、年度目标无法有效达成，企业战略无法得以实现。全面预算管理可以避免管理工作碎片化，它是全方位、全过程、全员的管理。加强预算管理，使得成本管理目标得以分解与落实，从而确保成本管控目标予以实现。

四、结语

综上所述，由于房地产企业的特殊性——产品类别丰富、开发周期长、开发过程非标准化，造成房地产企业的成本核算相比其他行业更具复杂性，这就要求房地产企业财务人员不但要有较强的专业能力还要具备一定的职业判断能力。并且，房地产企业成本核算工作，要在明确成本核算对象的前提下，准确合理地归集和分配成本费用，强化成本核算监督制度，堵塞人为调剂的漏洞，加强项目成本核算的预算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途径，不断地提高成本管理水平，依法依规地为企业的开发项目获取最大的利润，为企业积聚市场竞争实力。

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（作者单位：蓝城房产建设管理集团有限公司）