医疗健康驱动型城市开发模式研究——以南京国际健康城为例

王能洲

（上海或跃商务咨询有限公司，上海 201100）

2016年国务院发布《“健康中国2030”规划纲要》，是建国以来首次在国家层面提出健康领域中长期战略规划，党的十九大报告更是明确提出实施健康中国战略，支持社会办医，发展健康产业。这意味着“健康中国”战略正式上升为国家战略，健康产业将成为国民经济支柱性产业。因此，营造高效适用、与自然和谐共生、可持续发展的健康产业空间，将成为推进健康中国建设的重要内容。

目前，国内外学者对于健康产业空间规划的探索不断增多。在国外，主要聚焦于“健康城市运动”下健康资源的空间布局、可达性和公平性研究，如Propper等认为应基于供需结构布局健康设施以体现公平性，Hugh Barton等采用生态学方法构建人居环境“圈层”模型。[1-3]国内的相关研究主要聚焦于健康城市规划理念、业态配置、医疗卫生设施布局等研究，如王波、甄峰等提出了生态优先、共享复合和产城互动规划理念，马淇蔚、李咏华等提出影响城市医疗卫生设施布局的空间要素为地形条件、城市形态、交通方式和意识形态；[4-5]另外，国内在健康产业与城市融合、健康城市设计、智慧医疗街区等方面的研究也较多，如姜若磐、董晶晶、张熙、李晓宇等。[6-9]综合而言，学界多从健康产业集群、健康产业园区等角度对健康产业空间组织进行研究，对健康产业与城市发展的关系、健康产业体系构建的研究虽有所进展，但仍不深入，尚缺乏体系化、系统化的健康产业空间开发布局模式研究。基于此，本研究在分析就医人群高度集中的中心城区医院周边区域问题的基础上，运用系统动力学模型和案例研究，提出了以医疗健康为导向的城市开发模式，即HOD模式，并将该模式运用于南京江北新区国际健康城规划建设中，以期实现健康产业空间和服务需求的高度匹配，促进产业空间的高效利用。

一、空间问题：城市大型医院周边空间格局

随着新一轮医改的推进，社会资本将大量进入医疗领域，成立民营医院，[10]同时现有的大型医院也将进行新一轮的扩张，由此可以预见，未来医院的整体数量和单位规模都将大幅增长。我国长期以来形成了医疗资源向大城市综合医院集中的趋势，而许多具有一定历史的综合性大医院又处于城市的中心区域，用地资源紧张；医疗资源分布不均导致“看病贵、看病难”问题的同时，空间资源紧张还造成了更多的社会问题，如治疗环境嘈杂、医院附近交通拥堵、医院扩建造成空间布局混乱等。

（一）周边交通问题严重

据公安部统计，我国私家车保有量由2015年的1.27亿辆增长至2019年的2.07亿辆。尽管很多市民愿意选择绿色出行，但由于疾病具有突发性、紧急性等特殊原因，加上病人家属的焦急心理，市民就医时仍然优先选择私家车、出租车等交通方式。另外，名气越大的医院，前往就医的人员也越多，加上探访的亲友，使医院周边道路压力与日俱增。交通问题具体表现为：大部分城市老城区大型医院周边路网布局不合理，就医交通与上班高峰车流叠加，加重道路拥挤；老城区大型医院停车配套设施匮乏，停车供需矛盾严重，影响道路顺畅；部分医院出入口设置不合理，距离交叉口较近，增加道路通行压力。[11]

（二）周边配套资源不足

我国大部分城市老城区医院周边地区由于早期缺乏统筹规划和管理，在市场因素的调配下自发聚集了药店、医疗器械零售、餐饮住宿等商业业态，但随着医疗条件的进一步改善和人们消费水平的不断升级，周边配套资源仍然面临诸多问题，主要表现为：1）缺乏部分新型健康产业业态，如营养配餐、专业陪护、康复训练、心理咨询、精神抚慰等专业服务。2）产业层次较低，周边业态多以小摊贩、小门店的形式出现，产品档次低；周边健康类企业以中小企业为主，缺乏核心竞争力，辐射带动能力有限。[12]3）分工协作体系不健全，周边配套资源同质化竞争现象明显，缺乏专业化分工合作。

（三）城市空间功能混杂

在我国大部分城市老城区医院周边的城市环境问题中，随着医疗需求的急剧增长，尤以交通、商业、旅馆业等配套服务问题导致街区形象混乱的相关问题为甚。人口密度较高的中心城区以人群健康服务需求为导向，集聚了地区相当一部分商业、文娱、医疗服务、基础教育等设施，功能布局较为混乱；存在市政设施用地、绿地比重小等用地结构问题；城市住宅拥挤、存在大量城中村等居住环境问题。这些问题都在一定程度上导致了资源利用率低、能源消耗大，影响了医院以及整个社区的可持续发展。

二、HOD模式：表现特征与模型解析

面对新一轮的城镇化以及健康产业的高速发展，如何在未来医院新建、改建过程中减少甚至避免目前中心城区大型医院及周边空间发展瓶颈问题的发生，是各地政府、医院以及建筑规划企业需要考虑的问题。医院作为城市公共事业的重要组成部分，与其他各行业共同构成了城市形成的基础，是城市可持续发展的重要环节之一。在此背景下，以医疗健康为导向的城市开发显得尤为重要。因此，本研究选择了以健康服务业为主的医疗健康城的空间优化途径，提出了HOD（Hospital Oriented Development，以医院为导向的发展）模式。

（一）HOD模式概念

HOD模式，与传统的TOD（Transit Oriented Development，以公交为导向的发展）模式相对应，指以医院为地块开发的核心驱动力，基于“服务设施—土地利用”相互关系的土地综合开发模式。它通过医疗健康资源的创新开发、重新开发、补充开发等形式，形成具有一种或多种主题，集中医疗、健康、游憩、娱乐、商业、居住等多种功能于一体的复合型土地开发方式。这一开发方式的最终结果是塑造出一个HOD地区，用于拉动城市发展运营，同时为医院建设带来利益。

作为HOD模式多种功能中最核心的部分，医疗健康功能的创建十分重要。医疗健康产业具有产业链长、业态形式多元、吸引消费能力强劲等特征，这使得医疗健康集聚区多功能开发成为可能，进而在医疗健康发展的集聚效应和规模效应的作用下，通常基于政府和民间资本、房地产和健康服务业、公共产品与私人产品的紧密合作或组合机制，推动HOD模式的产生和发展。

（二）HOD模式表现特征

HOD模型的核心理念是医院与城市的互动和谐——城市快速发展、人口持续增长、环境不断恶化导致医院的需求量剧增，规模不断扩大，医院的扩增也导致了城市相关产业萌生，对城市空间、房屋设施的需求发生变异，这一被动的变化过程如果变为规划的主动行为，将对城市发展带来有意义的突破。在这一核心理念的基础上，HOD模型包含三方面的思想：

1.城市与社区为总框架

HOD理念的基础和目的为实现可持续发展，既是医院自身的可持续发展，更是所在社区和城市的可持续发展。在规划建设过程中，首先要着眼于医院所在的大环境，从全局的角度，以发展的眼光考虑规划设施结构，不能脱离城市、社区的整体规划而谈医院。在永续经营的医院辐射区域中，最大限度地利用城市、社区资源，同时最大限度地促进城市、社区发展。将医院内的部分功能和服务社会化，把能让社会承担的部分分离出来，利用市场机制，获取全面、低耗、优质的服务，细化社会分工，提高专业化程度，使医院管理和运营的重心更加集中于医、教、研方面。

2.医院为核心驱动力

HOD理念的创新之处在于以医院为城市、社区发展的核心驱动力。医院作为城市公共设施不可或缺的一部分，除了为居民提供医疗卫生服务、自身创造价值以外，还是一个地区重要的人群聚集地。城市的发展关键在于“两气”：一是“人气”，二是“商气”，同时二者又相互促进，“人气”的聚集会带来商机，聚集“商气”，“商气”的聚集又会吸引更多的“人气”。医院是一个城市或地区重要的“人气”聚集地，可凭借自身需求带来的大量人流、物流、信息流，拉动其周边产业、物业、商业的持续发展。

3.与其他服务设施互动

HOD理念落地的关键在于与周边其他服务设施的互动。尽管医院的建成会自发地吸引人群前来形成庞大的客流，但医院自身实力、就医环境以及便利程度等因素仍然会直接影响客流量的大小，因此与周边各类服务设施进行有效的互动，创造优雅舒适的就医环境，对于医院的核心驱动力有重要的影响。例如，医院停车场使用高峰时段通常是早8:00至下午4:00左右，其他时段停车场的使用频率较低，因此停车场可与休闲广场相结合，在提高空间利用率的同时可创造更舒适的医疗环境；由于医院里家属陪护生活设施缺失问题的长期存在，午休、过夜、凌晨挂号等行为所产生的散客住宿或中长期住宿的需求为旅馆业带来商机；另外，长期护理病人及家属餐饮生活用品的需求也为零售餐饮业带来持续商机。

（三）HOD模式概念模型解析

1.中心城区“医圈”案例研究

“医圈”指以医院所在地点为中心沿着一定的方向和距离扩展，形成的与医院相关的产业聚集现象。本文选取上海闵行医院莘庄商圈、[13]杭州浙二医院商圈、广州广东省院中华广场商圈、郑州河医商圈这四个案例（表1）进行研究发现，医院对城市、社区具有驱动作用，以医院为中心，一平方公里范围内聚集了药品、医疗器械零售、餐饮、酒店住宿、教育培训、商务办公、居住社区等多种产业业态，以健康服务全产业链中端的医疗服务为主，周边以日常就医所需的基本商业配套服务作为补充，健康服务全产业链前端的健康管理和后端的康复护理较为缺乏，未来应补足产业链前、后端，实现“医养护一体化”发展。

表1 我国部分城市中心城区医圈①布局现状

2.“HOD-5H”模型解析

系统动力学（System Dynamics，SD）是一种以反馈控制理论为基础，通过计算机仿真手段建立系统之间的因果关系网络，以此获得对系统未来行为描述的方法。[14]结合我国代表性城市中心城区“医圈”案例研究，以500床二级甲等综合医院配置模型为基础，基于医疗健康行为与内在机制间紧密的依赖关系，进行系统动力学的模拟（图1）。可以看出，“医圈”内的人口与辖区出入境率、出生率、死亡率、入学率和毕业率等指标息息相关。医院里的住院及门诊病人、陪护人员、看望人员，医护工作者中的高级医护、普通医护、管理者、编外工作者及其带眷人口，三产服务人员里的小业主、雇员等都分别对住宿、酒店、餐饮、娱乐、医疗卫生、商业百货、居民服务等具有不同的需求，由此所产生的不同类型的服务设施面积需求共同构成了“医圈”的总体规模。

图1 综合医院及周边服务设施供需因果回路图

基于HOD理念构建“HOD-5H”模型（图2）。在模型中，医院是城市、社区其他行业发展的一种核心驱动力，城市中的各类医院（综合医院、专科医院）为其他行业的发展带来有效的客流量。医院作为健康服务产业重要的组成部分，能够直接拉动其他健康服务行业的发展，如科研、教育、康复保健、健康管理、养老等。在健康服务产业之外，随着人流量的增加，将会带动其他周边产业，并且与宾馆、住宅社区和枢纽等互为支撑。在“HOD-5H”业态模型的基础上，以1平方公里占地面积为基本单元，设计HOD空间模型。

图2 “HOD-5H”模型细分业态类型

三、南京国际健康城的规划探索实践

（一）研究区概况

南京国际健康城位于江北新区核心区北部，（见图3）是南京市建设“中国健康服务和生命科技名城”的浓墨重彩之笔，是江北新区打造“基因之城”的核心区域。项目总占地5.3平方公里，北拥老山，南望长江，绿树成荫，山水交融，对发展“大健康”和高品质居住、养老产业具有先天资源禀赋优势，与禄口机场、铁路南京站、南京南站等均有快速路联系，规划3条地铁线经过国际健康城，城市公共轨道交通发达，医疗急救通道畅通。江北新区在基因工程、药品生产等方面具有一定产业基础，期望通过以在建项目鼓楼医院江北分院为核心引擎，先期启动南京国际健康城的建设，以此带动江北新区的全面发展。

图3 HOD空间模型示意

南京国际健康城定位为具有“国际化标准的人性化服务体验、医养护一体化、宜业宜居宜养绿色”的国际健康服务社区，将以健康服务业为突破口，建设成“医养护”一体化的健康服务业创新先导区、长三角地区健康服务业集聚区、以健康服务业为特色的新型城镇化示范区、以健康服务业为核心吸引力的对外开放合作重要平台。

（二）客群研判：以人为本，构建复合人群生态系统

南京国际健康城坚持以人的城镇化为核心，以健康服务业为产业发展导向，合理引导人口集聚，共享城市公共服务。服务人口广泛，可覆盖3个200万，即江北区域内部200万人口、江南主城西部200万人口、苏中苏北安徽等周边地区200万人口。按照满足健康服务业全产业链发展的需求，构建起以大众基层和中产阶级为重点，以高端精英为特色的复合人群生态系统。1）大众基层人群将以引导江北新区农业人口就业转移为重点，实现农民市民化和就地城镇化，目标人群为国际健康城、江北新区、南京市及外地医疗服务需求人群，如医生、美容师、健身教练、培训师、商铺经营者、护士、护理师、教师、技术人员、产业工人、小商贩等。2）中产阶级人群将以吸引南京及江苏省内外名医资源为重点，实现医疗技术品质的提升，目标人群为国际健康城、江北新区内中产阶级及南京市、外地部分健康服务需求人群，如民营企业家、公务员、医院中高层管理者、教授、企业主等。3）高端精英人群以吸引到此接受健康服务的财富阶层为重点，实现健康服务社区国际化水准的提升，目标人群为国际健康城辐射范围内的高端人才高收入群体。

（三）HOD策略方案：产城互动，搭建特色健康产业社区

为推动项目快速落地，南京国际健康城采取PPP开发模式及HOD整体打包开发模式（图4），积极引入社会资本。规划建设一个公共服务中心，配备相关大型公共服务设施；打造“智慧社区”和“智慧医疗”，诊疗数据充分共享；项目招商和规划建设坚持“系统化、集群化”方向，组团开发，避免资源浪费。

图4 南京国际健康城HOD空间布局

1.“医养护”一体化公共服务核

配备的“医养护”资源包括全球先进的医疗资源（如质子重离子医院）、三甲综合医院、特色专科医院（中医医院、儿童医院、妇产医院）、综合型康复护理院，同时打造服务全区的公共服务平台，配备相关公共服务设施（公共展示中心、公共服务诊断平台、公共影像中心、公共医学检验中心、公共医疗信息平台等）及与之相匹配的商业服务配套设施，以公共医疗为发展引擎，以南京都市圈及全国为市场方向，搭建“智慧医疗”平台，最终成为南京国际健康城的核心服务区。

2.中高端养老型HOD

重点针对中高端养老人群的市场需求，以老年病医院、康复护理院为核心健康服务资源，为其提供养老养生、康复护理等健康服务。根据老年群体的不同特征，分别设置活力型、辅助型和精细护理型三种养老社区，同时引进高端医学研究机构，最终形成“医疗研发—临床医院—医学教育”为一体的健康服务生态链。

3.全龄化养生HOD

重点针对中产阶级市场，打造满足“从摇篮到轮椅”全龄化需求的“医养护”小镇，引入专业化养生、养老、护理等健康服务资源，建设妇产（科）医院及儿童医院，为社区居民提供便捷人性化的健康养生服务，依托“智慧医疗”平台，建设成为“智慧健康”的先行试验区。

四、结语

HOD发展模式是在可持续发展战略的大前提下提出的规划理念，以医院为驱动力的思想为政府城市建设提供了指导，为新城开发模式提供方案，为医院运营开拓思路，适应绿色医院的设计理念，为城市、社区的可持续发展提供新的驱动力。HOD通过将医院置于城市、社区规划的大环境下，致力于解决部分医院周边社区无序发展、城区交通混乱、环境恶劣等城市问题，促进医院和城市、社区的和谐互动，充分利用社会资源，在提高医院资源利用效率的同时，创造优雅的就医环境和适宜的城市、社区环境；与此同时，利用医院的人流、客流聚集能力带动城市相关产业的发展，在提高医院可持续发展能力的同时，促进城市和社区的可持续发展。

注释：

① 医圈研究范围为以医院为中心向外辐射的1平方公里范围。