房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点

刘俊峰

我国现有的房地产评估业务总量中，抵押房地产价格评估占据较大比重。从房地产抵押贷款评估各项工作开展现状中能得出，由于评估人员技术能力不足、执业素质较差、金融机构贷款门槛较低等要素将导致银行发展存有较大风险问题。目前房地产抵押贷款是针对抵押人提供安全产权向各个商业银行进行借款担保，商业银行对抵押担保房地产价值进行确认，以此提供相应的贷款金额。聘用与银行贷款决定不相关的估价人员，在相对保守以及谨慎的方式，对房地产今后市场出售可行性进行分析，判定各个时间段市场发展现状，保持房地产各项用途不变基础上，实现房地产客观价值有效估算。相关金融机构可能要基于第三方对抵押物实际价值进行判断，整合多部门对抵押贷款提出的意见，最终做好抵押贷款估价。目前要注重针对房地产抵押贷款评估各项风险问题产生原因拟定针对性控制措施，有助于全面降低银行金融机构抵押贷款风险系数，推动我国房地产产业稳定发展。应用于房地产抵押贷款的抵押物自身价值对银行金融机构实际发放贷款额度具有较大影响，通过科学化评估技术与规范化贷款政策应用能有效建立贷款风险防控屏障，对规避市场环境以及金融机构风险具有较大价值。

近年来在我国社会经济快速发展中，我国金融机构发展速度加快，房地产抵押贷款在快速发展。但是目前金融机构发展中存有较大风险，目前要注重做好房地产抵押评估。近年来我国金融机构针对房地产抵押评估重视度在不断提升，要注重不断强化评估活动。在实际评估中存有诸多的问题，导致房地产抵押难以有序发展。目前注重基于现实情况优化改进，提高评估的高效性与精确性。

房产抵押是项目产权所有人将房契作为基本抵押，获取相应借款之后按期付息。其中房屋产权仍旧归属产权所有人自行管理，相关债权人要按期取息，但是不能行使房屋管理相关权利。等到借款全部还清之后，产权人收回房契抵押之后宣告结束。房地产抵押评估中主要是相关购房人员获取相应的金融支持，对抵押房屋价值进行有效评估。相关房地产抵押贷款要通过贷款银行指定相应评估机构实施有效评估，对评估结果进行判定，促使其具备良好的法律效力，能建立完善的法律文件，对银行以及贷款人员发展具备良好的约束作用。

房地产抵押评估风险

目前房地产价格评估行业要想保持健康稳定发展，对估计人员个人经验依赖性较大，只是目前房地产抵押评估存有较大风险问题。其中相关的主要原因就是由于部分业主委托评估师实现房地产经营活动风险转移，其次就是有部分评估机构为了能全面拓宽自身业务覆盖范围，随意接受各项业务申请，但是自身发展中缺乏良好的风险防控意识以及自我保护意识。目前引起诸多群众以及媒体报道的，主要是金融机构如何降低各项风险，但是对评估行业发展风险以及评估机构风险控制存有较大忽视性。

相关估价管理部门以及估价从业人员在目前房地产抵押贷款评估活动中主要是处于中介位置，是房地产抵押贷款价值评估的重要参与人员，所以估价机构相关人员专业素质与技术能力是导致抵押贷款风险产生的重要原因。相关估价管理部门以及估价人员专业素质对估价成效高低具有较大影响。诸多房地产抵押人员为了获取更多贷款资金，会通过高评估费用以及高评估房地产价值。由于估价人员与机构个人主要要素影响，会顺应房地产抵押人员要求对房地产价值进行估价，导致房地产价值被高估。因此，估价管理机构与估价从业人员自身专业素质与道德品质对房地产价值高低具有较大影响。

评估理论体系与评估制度不完善

从目前部分区域房地产抵押贷款评估现状中能得出，相关评估理论与应用方法不完善，在抵押评估实务中主要是基于保守原则实施市场评估。未能整合贷款比率、借款人收益、贷款利率、贷款年限抵押等要素融入評估分析中。未获取抵押贷款各项基本要素，在评估中缺乏有效的计算分析，未针对性分析贷款对相关投资人员现金流量变化的影响，评估活动科学性不足，存有较大主观性。当前资产评估尚处于初期发展阶段，在社会主义市场经济快速发展中，评估服务开展中消耗成本较高，与政府多部门之间存有较大发展关联。诸多不法人员会基于政府部门关系垄断区域市场，未能在正当的市场竞争中获取相应业务。对评估程序随意删减、评估估算较为草率、评估内容与格式不规范，对评估市场稳定发展具有较大负面影响。

银行贷款门槛过低的政策性风险

当前银行金融机构在抵押贷款发放中，有部分银行金融机构对抵押人个人还款能力未能精确化审核，尚未公开选取相应的评估机构，导致房地产价值评估价格过高，对贷款比例未能进行控制。此类要素均会导致目前房地产抵押贷款评估风险逐步扩大，各项风险内容如下。银行金融机构过于注重抵押物价值保护，未能对抵押人员还款能力进行控制。银行金融机构在贷款发放过程中不仅要关注抵押物价值，还要注重分析抵押人员个人还款能力。目前我国社会主义市场经济发展较快，市场竞争较为激烈，银行金融机构为了能获取更多群众，要注重积极拓宽市场覆盖范围，在发放贷款中要注重对抵押人员能提供的抵押物作为重要依据。银行部门在选取相应的评估机构过程中尚未全面遵循公开选取选择，难以保障抵押房产地产价值评估公正性。银行部门在贷款发放中要注重选取评估机构做好抵押物价值评估，选取信誉度较高、资质较高、经验丰富的估价机构合理评估，能有效降低银行贷款风险。当前市场中银行贷款发放贷款中，银行要从入选估价机构库中选取相应的估价机构合理评估，客户缺乏相应的选择空间。入围评估机构等要完善各项评估业务，此类做法将会导致贷款风险问题扩大。

外部市场的金融风险

房地产市场发展中对银行高效化发展具有较大影响，目前银行在发放抵押贷款中，要将房地产抵押价值乘以贷款比例，以此作为相应的贷款额。贷款比例设定中能有效判定对应的贷款额度，还能有效做好贷款风险变化监控。在贷款不断偿还中，贷款余额会逐步减少，贷款比例会不断下降，银行金融风险系数开始降低。其中抵押房地产市场价值降低，将会导致贷款比重上升，银行发展风险系数增加。其中房地产抵押价值要小于贷款余额，相应借款人员会主动放弃还款，导致银行金融机构受到较大损失。在社会经济发展中追求金融稳定是实现经济发展的重要基础，金融不稳定将会导致社会经济诱发较多动荡问题，对银行发展造成较大危害。

评估缺乏客观公正性

目前在银行抵押贷款实际发放中，银行会从内部确定的估价机构库中选取多个估价机构实施有效评估，客户选取空间受限。此类制定的评估机构从原则层面上来看是信誉风险较小的评估公司。但是目前在评估市场供给过剩、竞争日趋激烈情况下，此类制定评估机构各项做法将会为银行机构内部人员各项腐败行为提供更多空间，将会由于人为要素导致抵押贷款风险问题逐步扩大。

评估人员素质待加强

从当前部分评估机构发展现状来看，评估机构管理人员自身素质较低以及专业能力不足，未能认识到执业发展中存有的各项风险。相关管理部门未能对执业人员实施高效化的风险教育，有部分评估机构评估审核人员在各项复核中未能积极履行自身岗位发展职责。对各类常见的违规行为未能及时进行制止，导致各项工作开展中严重忽视了房地产评估技术应用规范以及道德准则。部分委托方为了能实现各项不合法要求，会背离诚信原则实施虚假评估，“高估”、“低估”现象对评估真实性具有较大负面影响。将会导致诸多人员合法利益受到损害，应用债权对抵押房地产进行处置会导致银行金融机构发展受到较大损失。

优化健全评估理论与评估制度

近年来我国房地产抵押贷款规模在进一步扩大，专业评估机构抵押评估任务量也会进一步增加。评估人员以及评估机构在评估中承担较大的社会责任，其中部分评估服务质量较低，未能出具更为全面的评估报告，主要是由于评估制度缺失严重。目前要注重做好评估收费管理制度有效改革，对服务质量以及各项服务透明度集中强化，全面提升评价服务质量，明确规定评估业务、招标发式报价原则。相关估价机构在发展中，要注重在内部建立质量评价组织模式，保障此模式能全面覆盖各項估价业务活动。从选取相应的估价业务开始，到项目完成、项目评估、项目评估报告拟定过程。管理部门要相应的选取相应的检验、核查、验证等操作方式，提高估价真实性、公正性，要求相关管理部门建立完善的组织体系，依照体系建设划分各项职责，相关部门要有效约束、促进，保障各部门职责分明，多项利益能有效划分。

提升银行预警能力，加强市场变化检测

现阶段银行金融机构要注重设定风险控制部门，组织更多房地产估价理论知识与专业技术人员。银行风险控制管理部门要注重对估价管理机构各项估价结果进行规范化审核，判定抵押物价值能否适应市场发展要求，以此来判定对应的贷款额度。银行管理部门不能制定房地产估价评估价值，全面遵循公开、公平、公正原则，注重规范化选取。目前要注重对抵押价值进行分析，相关银行管理部门要注重委托房地产估价部门对市场发展变化进行分析，评定房地产抵押价值。在房地产处置前，要注重组织相关委托部门对房地产估价机构合理评估，掌握房地产市场价值，有助于对金融风险集中管控。最后，还要规范化判定房地产权利，房地产权属登记信息公开性以及登记内容可依赖性，能为参与交易的当事人补充更大便利，能对交易成本进行控制，促使交易活动能在较短时间内有效实现。在抵押价值评估中，要注重做好银行收益分析。针对抵押人抵押房地产能过渡的权利价值，依照自身已经获取的各项资料以及现场勘察进行有效判断，为后续抵押价值评估提供更多优势条件，有助于提升后续抵押价值评估成效。

保证评估客观公正，提升评估人员素质

目前银行金融机构要注重全面贯彻落实与评估相关的各项规定，这样能为诸多客户补充更多自由选取权，促使评估机构发展公正性、独立性与客观性全面提升。不能随意规定房地产估价机构的房地产抵押价值，全面遵循公开透明发展原则，遵循择优原则选取银行，相关机构与工作人员不能随意选取相应方式向房地产估价机构收取中间费用，或是类似性质的非法所得。相关资产评估人员要注重全面依照资产评估操作规定要求，严格遵守职业道德，评估人员在评估操作、承揽业务、评估报告中不能受到诸多部门干扰影响，要在发展形式以及本质中突出独立性。相关房地产估计部门要注重定期对房产估价从业人员实施教育培训，相关资产评估人员要注重强化理论学习以及多项实践锻炼，针对规定时间段内不能完成的培训内容，相关房地产估价人员要吊销其估价证书，这样能保障评估人员自身专业素质能力全面提升。相关管理部门要注重做好房地产评估人员各项法律法规培训，全面熟悉掌握房地产抵押性质的各项规定要求。在实际评估中，要注重做好房地产抵押合法性、实效性审核评价。还要注重分析各项政策法律与制度，掌握房地产抵押物信息，促使实际估价价格与房地产最为真实的价格有效对应，提高综合评估合理性。

注重做好房地产抵押贷款评估风险管理

目前要设定规范化的房地产项目评估流程，在科学化评估程序中要注重做好评估工作细节划分，确定评估职责，提高评估整体效率。在完善的项目评估程序中要注重做好基层调查，保障项目评估机构组织活动稳定开展，加强评估机构考核与责任追究等。在评估中要先做好房地产项目信息收集、调查与预估。收集各项必要的基础资料，能对各类资料进行针对性管理。相关评估人员要注重提高评估活动独立性，建立良好的评估思维，对评估结果进行分析。评估活动结果审核要求相关风险管理部门组织实施，从风险管控以及贷款偿还等角度对评估活动质量进行评价。此外，还要注重建立优化代理人才市场，保障代理人员之间能有序竞争，对委托人不利的发展地位集中调整，提高评估机构评估质量，降低评估风险要素。政府部门要注重对各个房地产估价机构发展活动进行监管，政府部门要注重为各个竞争主体建立稳定的竞争环境。全面强化各个行业协会对房地产价格评估的自律控制，比如辅助物价管理部门做好评估收费情况有效审核，对各个会员市场行为集中规范，协调会员权益，对各项纠纷问题集中处理，对市场中不正当竞争问题进行控制。

综合上述，房地产抵押能有效满足我国社会主义市场经济发展要求，相关金融机构在房地产评估中，要注重降低信贷风险，还要注重全面维护抵押人员各项合法权益。现阶段在房地产抵押评估中存有诸多问题，目前要注重做好各项问题整合，实现评估方式创新发展，制定针对性发展措施，能保障房地产抵押评估活动高效化发展。

（北京仁达房地产评估有限公司厦门分公司）

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