我国房地产价格统计方法探究

吕晓宇

摘 要：房地产行业是确保民生质量的基础，其价格的变动受到社会各阶层人士的密切关注，成为现阶段我国最主要的热议话题之一，当前房地产价格统计方式如何改革、如何提升数据公信力等俨然已经成为急需解决的问题。本文主要讲解价格统计的方式，并根据其劣势、优势等进行讨论，针对目前现行方法存在的缺陷给予针对性的解决方案，进一步完善公布制度，以法律作为房地产价格统计的基本保障，并采用楼盘标价法和间接特征价格法降低差异，还原基期缓解虚拟价格影响。

关键词：房地产价格;公布制度;评估差异;基期

随着我国城市化进程的不断推进，房地产市场空前繁荣，成为国民经济的重要组成部分，针对现阶段房产价格所呈现的缺陷需要及时转变统计观念，不断提高思想认知调控市场价格，为社会现代化建设提供基础保障。在对价格指数统计中需要利用科学计算方法制作报表，真实的反映市场变化，将现行统计报表中所呈现的一系列问题进行规范化处理。在对价格指数编制中需要利用科学计算方法进行数据统计，真实的反映市场变化，将现行房地产价格统计工作中所呈现的一系列问题进行规范化处理。

一、我国房地产价格统计方法概括

（一）成本投入法

顾名思义，成本投入法是现阶段我国房地产价格统计方法中使用频率最高的方法，主要根据房地产行业建造前期与施工过程中所投入的各项成本为基本指标，如成本资金、材料费用、人工费用等，并根据实际变化利用算术平均法进行运算，是一种较为原始的指数编制方式，但经常会受到客观因素和市场变化的影响导致最终结果与实际估值存在差异。

（二）加权平均法

加权平均法的内容涵盖两种，其一是中位数价格法，其二是平均数价格法，由于不同区域间经济水平与客观环境存在差异，导致不同房产交易案例的数据相差较大，因此该方式的根本目的在于降低误差，从而得到更加准确的数值，其原理在于按照加权平均的方式计算实际价格具有一定的科学性，根据数据显示，加拿大和日本房产市场相对稳定，常用加权平均法来进行统计[1]。相比于成本投入法，中位数价格法能够有效消除房产差异对指数的影响，但随着城市化进程的不断推进，人民生活水平不断提升，房地产质量差异逐渐成为人们选择的标准，导致价格出现大幅度波动。

（三）特征价格法

特征价格法更加關注房地产的各项特征指标，认为其价格是由房产的效用所决定的，一般情况下，影响房地产价格的特征相对较多，且能够随机任意组合，在不同的组合下其价格也会存在明显差异，因此该方的原理在于将全部影响价格的因素进行拆分重组，最终根据各项因素预估价格，纯粹的反应其变化。它的优点在于根据特征建立价格模型，计算方式更加便捷，但由于其特征的多样性使得房地产价格指数的动荡效果明显，影响后续的研究。

（四）重复交易法

重复交易法的对象主要是同一地产商，针对不同时期的出售价格来进行房地产价格统计，这一方式更加适用于具有同质性优势的地产，满足用户多方面的需求，其劣势在于无法确保时效性，随着时间的推移会直接影响房子的价格，在不同时期会跟随客观环境发生变化，具有一定的不确定性，无法始终保持统一。

二、现行方法存在的不足

新楼盘涨幅过高。就目前来看，我国房地产价格统计的编制方式相比于国外来说比较匮乏，无法准确反应房价的涨落，且不同期之间的房产价格存在较大差异，如某一楼盘一期销售以6500元/平方米，且已经售完，但由于一期和二期的间隔时间较长，二期重新申报时为7500元/平方米，价格涨幅提升较大，导致房地产价格统计存在严重问题，涨幅超出基础评估。

同质可比差异因素难以避免。根据调查可以发现，我国部分地区的房地产价格呈现不稳定状态，受客观因素的影响较大，并且上期与下期的套型存在一定差距，因此在进行房地产统计时需要剔除楼层、房型等因素，确保样本的质比性。一房一价是现代化房产的基本特征，其优势在于将各项成本进行细化处理，随着人们生活水平的提升而逐渐受到购房者的关注，同质性房产数量随之减少。另外，由于购房者需求的差异，开发商的售房策略也得到进一步改良，在时间、年限、购房者需求等多方面的影响下，导致同质性房产的价格也存在不稳定性，间接家中了剔除差异的难度。

平均数反应准确性低。平均数、中位数等计算方式已经不具备反应房价变化趋势的能力，在这一过程中房地产价格的标准会受到各种客观因素的影响，因此在进行计算时必须划分区域层次，并进行系统的统计与预估，从而提升统计方法的有效性。

三、我国房地产价格统计方法优化策略

随着我国社会经济结构的变化，房地产价格统计的作用逐渐凸显出来，在未来一段时间内，房地产项目将是新的经济增长点，现行统计方式中的缺陷严重影响地产行业的公信力，不利于统计方式的改革，需要根据现阶段的市场需求为侧重点进行优化。

（一）完善现行公布制度

对于房地产行业来说，公布数据信息实际上是一种宣传手段，更是一种公开、公正的表现，为了提高房地产价格统计的公信力，需要进一步完善现行公布制度，建立规范化的监督流程，秉持公平性、全面性原则，准确划分区域差异与层次。以往房地产同级价格的公布主要以全年平均价格为基础，这种方式对于公众来说并不具备公信力，且可参考度不高，在新制度下需要分别公布季度、上半年、下半年的价格情况，尽可能的突出整体涨跌走势，同时确保精确度，即能让用户感受到全局变化，又能减少质疑的声音。

现行公布制度必须融入严格的监管效应，在数据公布前期需要进行多次审核与评估，从而提升数据的准确性，还能根据具体走势明确价格始终保持在合理状态，为后续的价格分析提供基本保障[2]。此外，我国幅员辽阔，不同地区的房地产价格也会受到自然条件、人文条件、社会因素、客观因素等多种影响，因此在公布数据时需要考虑到地区差异，可以对地区差异进行科学比较，从而对数据进行科学理解。

（二）依法统计，提供制度保障

供给与需求之间的不平衡和投机交易问题严重是泡沫经济的两大特征，現阶段，我国房地产价格统计守岛宏观调控的影响，泡沫效应逐渐有所缓解，但在实际的交易过程中仍旧存在一些问题，从人员调配方面来看，我国房地产企业的人员流动性较大，这对于报表制作工作来说十分不友好，对房价统计工作重要性的认识程度不高，因此需要专业监管人员进行定期检查，深度贯彻和落实《统计法》的相关规定来约束统计行为，从根源处提高数据的真实性、准确性[3]。

确保数据统计质量的前提在于提高监管，依法统计不仅能够提升相关人员的重视程度，还能进一步提高房地产行业的公信力，因此需要及时转变观念，在法律允许范围内执行相关任务。如在《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确指出：“各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。”这为我国房地产市场的科学运作提供法律依据，同时对数据统计起到制约作用。

（三）减少评估差异

为了从根本上缓解价格波动对评估的差异，可以采用楼盘标价法和间接特征价格法。现行方法对房地产价格的计算都是根据实质性数据，如同质性房屋的销售价格，根据现代一房一价且不可复制的特征，严格意义上的可比房并不存在，开发商会以月为单位更新楼盘价格信息，其中基准价格不变，以此为基础同时结合月变化率，对房地产价格的涨幅情况进行预估[4]。而间接特征价格法则是以现有的价格模型为基础，根据现行公式进行价格调整，主要对同期房地产的不同朝向和楼层等差异进行调节，再进行指数运算，如此一来能够有效减少评估误差，同质化程度升高。

（四）还原基期，缓解虚拟价格的影响

基期是指统计过程中的动态指标，一般情况下将房地产行业中没有基期的现象叫做“虚拟价格”，其原理在于根据现行房价涨幅情况进行弥补，但由于金额和面积不能录入，最终拟定一个有所依据的可比价格，并标注为“评估地段”。为了还原基期，主要通过同等地段均价评估和最近是点价格评估两种方式。前者是根据新开楼盘基期价格的还原，通过上月销售均价为上期价格，并对元商品房进行调查，通过运算进行估价;后者是对新建楼盘基期的还原，以下一期的开盘价格作为基期，有效剔除其他的干扰因素，以此为基础进行估价。

结语：

房地产作为现阶段社会经济新的增长点，关系到未来一段时间内我国国民经济的良性发展情况，因此需要针对现阶段社会形式和地产行业需求的变化进行积极整改，作为新时期的数据统计人员需要不断推陈出新，探索高效、科学的统计方式，深度贯彻和落实法律准则，进一步加强对价格统计的监管。

参考文献：

[1]王艳华.浅谈房地产价格统计中存在的问题[J].  2021（2013-5）：44-45.

[2]杨桂元，罗阳，高俊.我国房地产价格组合预测模型探讨[J].2021（2014-12）：17-20.

[3]王立平.我国房地产价格"稳健性"影响因素实证研究[J].2021（2013-10）：184-185.

[4]赵怡爽.房地产价格影响因素分析及预测[J].2021（2014-13）：107-110.