探究重庆市商业商务房地产去库存对策

马云辉

一、引言

自2016年全国范围内开展房地产去库存工作以来，重庆市按照相关工作要求，加快制定和完善了房地产调控措施，房地产去库存取得了明显成效，但以商业营业用房和办公楼构成的商业商务用房去库存压力仍然较大，已成为影响房地产开发企业和房地产市场健康发展的重要因素。因此，加大商业商务地产去库存工作力度，推进商业商务空置楼宇开发利用，对于化解房地产市场风险、规范行业有序运营、促进经济社会健康发展具有重要意义。

二、重庆市商业商务房地产库存现状和特点

通过对重庆市商业商务房地产历史数据分析，重庆市商业商务房地产库存总体呈现“数量上库存规模长期处于高位运行、去库存压力大，空间分布上主城都市区库存多、两群地区库存少”的特征。从库存总量看，2019年底，全市商业商务房地产库存面积总计639万平方米，其中，办公楼库存面积103万平方米、占商业商务房地产库存总面积的16.2%，商业营业用房库存面积537万平方米、占商业商务房地产库存总面积的83.8%。从空置时间看，空置1年以内（待销）的有148万平方米、占比23.2%，空置1～3年（滞销）的有301万平方米、占比47.1%，空置3年及以上（积压）的有190万平方米、占比29.7%。从区域分布情况看，重庆市商业商务房地产库存主要集中在主城都市区（包括中心城区和主城新区），2019年，中心城区、主城新区、渝东北三峡库区城镇群（以下简称渝东北），渝东南武陵山区城镇群（以下简称渝东南）四个区域商业商务地产库存面积分别为315万平方米、215万平方米、70万平方米和39万平方米，占比分别为49.3%、33.7%、10.9%和6.1%。从变动趋势看，伴随着房地产市场快速发展，重庆市商业商务房地产库存总量快速提升，在2016年达到历史高点的730万平方米，之后，库存总量呈现一定的下降趋势，但与住宅商品房库存面积六成以上的下降幅度相比形成巨大反差，2019年比2016年库存总量下降91万平方米，下降幅度仅为12.5%。 从去化周期看，商业商务楼宇去库存难度较大，以2019年底数据为例，全市超过600万平方米的商业商务房地产库存面积，按照狭义库存去化周期 计算，重庆市商业商务地产库存去化周期分别为14.8和15.4个月，与2018年相比又有所增加；如果按照广义库存去化周期 计算，重庆市商业商务地产库存去化周期则分别需要107和128个月。

三、重庆市商业商务房地产去库存压力大的原因分析

虽然为保证商业商务房地产市场平稳健康发展，重庆市加大了去库存力度，并出台了相关政策文件，但去库存压力大的态势并没有得到根本改变。除了总量过剩，楼宇功能过时、市政配套设施不足、专业服务业不健全以及楼宇经济相关业态发展滞后等，也是加剧商业商务楼宇去库存压力大的重要影响因素。大规模集中建设、配套基础设施、人口数量及商业商务氛围的成熟又相对滞后，不可避免增加了商业商务楼宇的空置压力。受经济下行和电商迅猛发展等影响，传统商业服务业市场空间受到挤压的同时，商务咨询、信息服务、中介服务、办公服务等现代服务业发展不健全，导致短期内商业商务楼宇的吸纳速度不会有太大变化。从楼宇经济发展角度看，重庆市楼宇产业聚集效益低，特色楼宇不突出，楼宇经济类型趋向多元化、总部经济发展相对滞后，无法形成较强的综合竞争力。早期开发的商业商务楼宇以出售为主，导致同一楼宇内产权分散，不利于楼宇经济发展统一规划、统一管理，也不利于产业链的水平整合和垂直整合，在空间上难以形成特色楼宇群。从服务楼宇经济发展角度看，针对高端商业商务需求的精细化物业服务等配套服务相对滞后。此外，商业商务楼宇周边的交通、停车、设施设备等配套不健全，餐饮、休闲娱乐等生活服务水平低等问题，也在一定程度上制约了楼宇经济发展。

四、推进商业商务房地产去库存的对策建议

推进商业商务房地产去库存，应从“控制增量、盘活存量”两条线入手。一是从规划、土地、信贷等供给侧，合理控制商业商务楼宇增量；二是多策并举，加大对空置楼宇的开发利用程度，聚焦楼宇品质提升、发展环境优化，加快高端要素聚集和产业能级提升，推进产业业态整合和转型，在盘活存量的基础上激发增量，确保重庆市商业商务房地产市场持续健康稳定发展。

1.强化规划的引领性和约束性

针对重庆市商业商务房地产库存规模大、去化周期长的实际，增强土地对房地产市场的调控功能，调整商业商务楼宇建设用地供地节奏，从源头上保障房地产市场供需平衡。对于配套成熟区域，顺应互联网发展带来的购物方式、生活方式、消费方式变化及商业业态转型趋势，控制卖场加门面传统物业增量。对于新开发片区，要遵循商业商务集中布局、商业服务业聚集发展的规律，从城规、土规留足发展空间，但考虑到产业布局及人口布局具有滞后性的特点，在供地上把握开发时机，控制供地节奏。对城市综合体之外的新开发住宅小区，应进一步从规划上放开商业配套比例管控，给开发商更多的灵活性。以促进楼宇经济发展为出发点，结合城市建设和产业发展等规划，从既解决产业发展用地、又盘活空置楼宇资源的角度出发，将商业商务房地产库存的开发利用与产业发展、楼宇经济发展统筹谋划，做好楼宇经济空间发展规划和产业发展规划编制，引导楼宇经济的合理集聚和布局优化。

2.推进商业商务楼宇功能转型利用

一是大力发展租赁服务业，在房住不炒以及稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，支持自持商业商务楼宇业主或专业投资业主，利用商改住商务房源发展规模化的房屋租赁业务，培育住宅租赁市场，促进房地产市场向租售并举的模式转型发展。同时，以重庆市建设国际消费城市和世界知名旅游目的地为契机，支持社会资本，利用空置商业商务楼宇和闲置民房发展城市假日酒店、长租公寓和精品民宿。

二是推进部分功能过时的库存商业商务楼宇向公共停车场转型利用。针对当前中心城区商业商务聚集区、行政办公聚集区以及学校、医院周边等普遍存在的停车难问题，尽快制定商业和写字楼改钢结构停车楼方案，并制定配套政策，推进有条件有需求有意愿的库存商业商务楼宇进行转型利用。

三是推进部分闲置商业商务楼宇向机关企事业单位办公用房转型利用。针对目前部分机关事业单位办公用房存在的房屋老旧、空间布局不合理、交通环境较差、配套设施不全以及统一管理成本高、管理效率低、服务对象便利度差等突出问题，可采取调剂使用、置换、出租等方式，解决机关企事业单位办公用房需求。

四是推进部分闲置商业商务楼宇公共服务等民生用房转型利用。通过政府统一回收、统筹利用的方式，满足社区公益用房、便民服务用房、幼儿园、医疗康养机构等公共服务和民生工程用房需求，推进空置商业商务楼宇利用。鼓励探索转型发展“一老一小”生活性服务业，通过政府购买方式或者政府支持下，选择恰当空置商业商务楼宇举办民办普惠幼儿园或者公办幼儿园，鼓励相关市场主体有效利用空置楼宇开展相关养老业务。

3.推进商业商务楼宇业态转型利用

通过引导楼宇统筹经营、丰富产业业态、培育特色楼宇促进行业聚集、打造产业空间聚集功能性平台，促进空间功能分区，全面提升楼宇经济聚集效益，促进闲置楼宇利用。

一是针对商业商务楼宇普遍存在的混业经营问题，推进多模式整合。按照“突出主业”的原则，对区位相近、功能相似、配套相同的商业商务楼宇内相关产业进行摸底，对入驻率低、注册率低、贡献率低以及与主导产业定位不相符的楼宇进行功能置换和业态整合。支持和推进大业主统筹经营、物业管理公司统筹的代理经营、专业资产经营机构统筹的资产整合经营等产权整合方式，促进产权分散的一大批存量物业统一功能定位、统一业态、招商引资、统一服务标准等，提升品牌形象和经营水平。

二是结合现代产业发展要求打造特色楼宇及楼宇产业园。以培育特色楼宇、品牌楼宇为重点，打造金融、总部、商务、科技服务、文化创意、软件信息等特色楼宇，支持产业聚集程度高效益好的楼宇群向楼宇产业园发展。支持市场投资主体包括物业持有人，利用商业商务物业发展“双创中心”“孵化中心”“文化创意产业园”“互联网产业园”等公共技术服务平台。

三是以丰富产业业态激发市场需求。提升现有商业档次，聚集高端商业元素，推进优势传统商贸业向现代商贸业转型；引导和鼓励发展新兴服务业，重点发展以商务咨询服务、信息服务、中介服务、办公服务等专业服务业，以时尚消费、文化体验为主题培育文化创意产业，以餐饮娱乐休闲、体育休闲、文化休闲、都市旅游休闲等为重点的都市休闲产业；以软件服务、数据处理、服务外包等为重点的信息及软件服务产业。

4.完善楼宇经济发展的配套服务

完善商业商务区步行系统、以停车位和接驳交通为重点的交通系统设施配套水平，改善楼宇内外的公共休闲空间、绿化空间，营造舒适便利的商业商务环境。充分考虑目前商务楼宇服务配套由周边配套向楼内配套的发展趋势，为楼宇餐饮、楼宇休闲等业态提供空间和专项设施设备；在商业商务楼宇周边区域适当发展品牌性商业零售、餐饮、健身、休闲、文化娱乐等休闲娱乐场所，形成“品位休闲”与“活力创业”的互动发展。发挥大型中介服务机构作用，加快商业楼宇数字化运营服务。整合招商、租赁、物业服务及设施设备维护与管理，利用大数据、信息化、标准化手段，推进商业楼宇的全周期运营数字化进程。

五、结语

商业商务房地产作为房地产市场重要组成部分，大量的库存不仅影响房地产行业自身健康发展，对与之相关联的金融、建筑、建材等行业均会带来不利影响，如不及时予以纾解，极易形成恶性循环，进而影响整个经济社会的平稳健康发展。因此，需要及时掌握商业商务房地产库存变化情况，进一步建立和完善房地产市场预警机制，探索盘活空置楼宇资源的路径和措施，加快推进商业商务空置楼宇的开发利用，加大去库存政策支持力度，促进商业商务房地产市场健康发展。