房屋面积预测和实测误差分析

王丽华

摘要：随着社会经济的迅猛发展，房地产行业在市场积极中占据举足轻重的地位，日益上涨的房价，关系到所有业主的切身利益。房产测绘中房屋面 积预测和实测误差也是当今社会所面临的重要问题，如何有效地减少当中矛盾，需要进行不断创新，科学化的改进。本文对于房产测绘中的房屋面积预测 和实测存在的误差进行分析，比给出合理的解决措施。

关键词：房屋面积：预测了;实测;误差分析

我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，各项 事业快速发展的同时，各类工程建设项目也接踵而至，工程建设的规模扩 大，形式更为多样，人们对于房屋的关注程度也逐渐提高，特别是对于房 屋面积的准确性要求，产生了很多社会问题，为了更好地满足业主需求，需要对误差进行合理的控制。

一、房产测绘中房屋面积的预测和实测对比

房产测绘是专业测绘中的一个很有特点的分支。他测定的范围是房屋 以及与房屋相关联的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测 绘技术、测绘手段等来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、位置、质 量、权属状况以及利用状况的专业测绘。施工中测量专业中地籍测量学的 一部分，后独立为房产测绘。但在实际应用中，受到设计变更、施工技术、 测绘方法、测绘技术等问题导致了房屋面积的预测与实测出现了较为大的 差异，如何科学有效地解决房产测绘中房屋面积的预测和实测产生的问题 是人们关注的重要问题。

（一）房产测绘预测

房产预测面积，是指在商品房期房销售中，根据国家规定，有房地产 主管机构认定具有测绘自己的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考 察和国家测量规范对于尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算 的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。由于是预测信息，测绘过 程要依据施工图纸上的依据、相关的工程资料和国家有关规定，是一种测 量行为，计算出面积就是预测面积。

（二）房产测绘实测

房产实测面积是指在商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核 合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、 预測数据及国家测绘规范之规定对于楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而 得出的面积。是开发商和业主的法律依据，也是开发商和业主进行房产交 易、房产证办理、物业费定算和其他相关费用核算的最终依据。

如今我国测绘技术在房产管理的发展中，不断进行改进，主要体现在 实现高效便捷的外业数据采集，内业办公电子化，使用专门的测绘软件，是测绘人员可以更加准确高效地提供出房产测绘结果。房产测绘人员主要 工作有：房产的调查、房产的要素、房产图的绘制、房产测算以及验收房 产各成果资料等。

二、房产测绘中房屋面积预测和实测出现差异的原因

（一）施工误差

房产预测过程中，只能依靠图纸，缺少数据支持，结合工程的有关资 料进行对面积的预测，没有办法对于施工过程的行为进行干涉，在施工过 程中的一系列变动，如施工操作的不规范或者正确，材料使用的变动，施 工人员对于工序的变动，结合实际情况进行的变动等问题都是导致实际数 据和预测数据的差异，使房产测绘中的预测面积和实测面积间的差异存在。

（二）测量误差

由于房产测绘人员的专业技术和个人素质间的差异，测量技术不规范，测量人员的失误，测量人员在进行面积的测算时由于计算规则和方法的不 熟悉或者一些人为疏漏导致的计算误差，对于测量仪器的掌握不够熟练，在现场测绘是因为经验不足导致的测绘误差致使数据不够精准，绘图人员 在对于细部计算的能力不足，没有按照规范的程序标准进行测量，测量工 具的落后，等都是对于房产面积中预测和实测产生误差的原因。

（三）设计误差

在房屋进行施工时会因一些情况，对于原本确定下来的施工方案进行 改进，对于设计的变更会使原本房屋预测面积进行变动，改变原有的预测 数据，部分施工人员不按照图纸进行施工，开发商为求利益最大化改变原 有的设计图纸，私自进行改进，很多时候测绘方消息不及时，信息不能有 效互通，导致房产面积中的预测和实测面积产生差异化。

三、房产测绘中房屋面积预测与实测的差异化解决措施

如何科学有效地解决房产测绘中房屋面积预测和实测产生的差异是现 在我们当前需要解决的问题，除了对施工人员施工单位进行管理外我们还应改进测量方法，提高科学测量的可行性，从多方面入手，改进当前的测量规范，不断去完善测量方法，减少房产测绘中房屋面积预测和实测间的差异

（一）施工措施

施工人员及其单位是房产测绘中房屋面积预测和实测产生误差的重要 环节，为此我们应当对于施工单位进行严格的监督，施工单位在施工时应 当严格按照图纸进行项目施工，如有特殊原因，应当及时上报，通知开发 企业，加强监督不仅能有效地解决房产测绘中房屋面积预测与实测的差异 过大问题，还能保证工程的安全，缩减工程时间，提高工程质量，减少施 工中不正确的施工方法，消除残次的施工材料，增加施工团队的工作效率，也为业主提供保障，这需组建专业的施工保障部门，对于施工过程中进行 严格管控，定期抽查对比，到施工地点进行多次实测，与预测结果进行比 对。组织施工单位进行学习培训，提升施工人员的人员素质与施工技能。及时对设计变动进行把控，设计变动在施工过程中是在所难免的，如有变 动应当及时和业主开发商进行反应，测量部门也应针对设计图纸的变动中 进行记录，消除部分因设计原因产生对房产测绘中房屋面积预测和实测产 生的面积变化。

（二）测量措施

组建高素质测量团队，测绘工作的精细化、工作量，对于专业性的要 求较高，处在对于设备的使用过程中，要求也较为严格，因此测量工作的 难度较大，特别是对于细小处的计算需要更多的计算能力也更为繁琐。除 对工作人员的计算要求外还对建筑设计知识需要更多地了解。测绘单位应 当加大房屋面积准确度的宣传工作，让工作单位的每个人员提高对房屋面 积的重要性认识，在行业内工作时应当加大自查、互查工作力度，做好本 职工作，提高测绘成果的质量。为免除差异性，在没有做过预测的房产测 绘项目中，测绘方应最少提供两名专业的测绘人员，保证测绘人员能从房 屋从整体到局部进行测量，需要测绘人员和施工人员多做联系，在测绘过 程中如出现疑问地方应及时记录，并要求项目的施工专业人员进行解决。测量设备的维护与更新，也能有效减少房产测绘中房屋预测和实测差异的 问题，测量是一种技术，需要依赖一些高精尖的设备，为求达到测量效果 的准确性，离不开测量设备的支持，因此测量设备的准确性是必须要求保 障的，对于精度过低的测量设备应及时更换，必要时应当淘汰掉老旧设备，购买新型的测量设备。

（三）其他措施

降低房产测绘中房屋预测和实测差异，离不开各个相关单位的工作人 员，房产测绘中房屋预测面积和实测面积之间存在的差异是不可避免的，一个项目从建设到验收的过程也较为复杂，这需要各个单位在做好本职工 作外，应当多加沟通，相互配合，要做到不存在差异很难，只有在各个方 面减少差异，才能最大程度上实现缩减房产测绘中房屋预测和实测的差异。

结语

总而言之，科学合理地减少房产测绘中房屋预测和实测产生的差异是 重要问题，这需要工作人员不断去完善自身，严格要求自己，加强学习利 用更高更新的测量装备和科学的测量技术，离不开其他相关部门去提供有 效支持，只有这样才能解决房产预测中房屋实测和预测面积的差异，从而 减少房屋面就纠纷问题。

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