房地产企业应用管理会计存在的问题探讨

何娟 金隅（天津）房地产开发有限公司

目前，房地产企业正处在转型时期，企业的内外部环境正在倒逼企业寻找更为有效的财务管理模式，企业财务部门需要成为衔接公司战略、运营与绩效考核的桥梁纽带，科学有效地进行企业整体资源配置，实现对房地产项目开发全过程的控制和监督，确保企业价值链的良性循环，提升企业的综合竞争力，而这些正是管理会计的基本职能。综上所述，管理会计是房地产企业转型升级的重要工具。

一、房地产企业管理会计职能

（一）建立目标成本

管理会计具有动态性特征，结合企业内部发展需求以及企业发展战略目标制定成本控制目标，并通过目标精细化分解，分析成本控制工作重点与难点，从而制定目标成本控制计划，进而根据企业项目成本费用支出情况，对成本费用控制工作进行考核，最终实现目标成本可控化。

（二）全面预算管理

全面预算管理以企业战略目标为导向，通过对企业各项活动进行统筹规划，从而对企业各项经济业务活动进行规范，实现资源最有效配置，提高资源利用率。全面预算管理是企业目标成本落实的重要工具，将企业目标成本以精细化方式进行分配，从而提高预算管理计划的准确性与科学性。与此同时，全面预算管理能够保障企业内部资金运转的流畅性，根据企业内各部门资金需求，合理调配资金，从而有效改善企业内部资金的使用效率与效果。

（三）控制开发成本

房地产企业成本支出贯穿于企业所有活动，开发成本控制包括前期项目勘测、设计、招投标、合约规划等。管理会计能够有效协调企业设计、预算等部门，制定目标成本，而且管理会计的动态性特征决定了企业成本控制具有动态性，通过对重点成本费用环节进行监管，避免了内部舞弊行为的发生，从而保障目标成本计划得以有效落实。

二、房地产企业管理会计存在问题及原因

（一）行业非理性发展

房地产行业作为我国经济发展的主要动力引擎，受到国家和社会各界的广泛关注。由于国家经济发展侧重在以房地产业为主的基建项目上，加之金融行业体制不完善，广大人民投资意识和投资方向单一，促使房地产业经历了数次非理性快速发展和房价异常暴涨，行业的发展和利润的形成都极度扭曲。如今房地产企业的管理层囿于过去经验中，无法理性地看待管理会计在房地产企业发展中的战略地位和重要作用，由此管理会计的预测、管理职能逐渐被淡化。

（二）项目开发周期长影响指标评价的时效性

由于房地产行业以项目开发为特点，一个项目的开发从拿地、立项到实现销售过程漫长，项目开发周期长，环节多。随着项目开发的进程，流程监管和控制的重点和环节都在不断发生着变化，同一部门在开发流程中的重要性随时间推移而发生变化，对应的考评指标和获取的评价结果也会不同。没有优化的项目管理方案和科学的考评体系，所有的管理都只是纸上谈兵，没有实效性的绩效考核，产生的负面影响也是显而易见的。

（三）大资金运作模式造成重资金轻管理的局面

规模化的开发模式，体现的就是大量的资金投入，资金成为项目开发乃至房地产企业存活与否的命脉，资金融通在成立项目之日起就成为重中之重，而传统意义上的资金管理已经不能满足当代企业的长远发展，所以运用管理会计中基于战略目标形成的统筹管理、预算管理、资本管理的职能，能够更有效的分配资金，提高资金的使用率，更适合房地产企业的发展。

（四）缺乏专业化的全面预算管理团队

全面预算的理念对于现代企业而言，已经被普遍理解和接受了，但是由于建立全面预算管理系统是一个需要全员参与、专业指导、立足现实、长远考虑的系统工程，没有专业的团队建设，没有立足企业整体战略的眼光和格局，是很难驾驭全面预算管理系统的。科学的管理是企业发展的助推剂，而不科学不合理的管理则会严重影响企业的正常发展。因而不合理的预算管理体系同样会伤害企业的发展，对于大资金投入的房地产企业而言更是如此。出于谨慎性的原则，许多房地产企业宁可选择形式上的全面预算管理体系，也不将核心项目和资产纳入全面预算管理体系，造成现有的决策依然只是被动解决项目发展中的问题。

三、完善管理会计在房地产企业应用的对策建议

（一）科学合理应用预测职能

通过科学预测能够帮助企业制定经营发展计划，从而保障企业有序经营，提高企业经营稳定性。市场预测能够帮助企业准确了解行业发展动态、政策导向等，从而帮助企业调整发展战略，缓解市场风险给企业带来的冲击。

房地产企业在项目投资前期需要对项目进行可行性分析，这也正是管理会计的预测职能的有效运用，通过实施可行性分析，能够帮助企业判断项目潜在的投资价值，从而决定项目是否有必要进入实施阶段。在此过程中房地产企业预算部门、策划部门、销售部门等均需要参与到可行性分析工作中，合理预测项目投入以及预期回报。其次，企业项目开发建成后需要根据销售部门制定的销售方案，预测项目盈亏平衡点，从而制定最佳的成本效益方案，提高企业销售利润率。

（二）建立过程性预算和管控体系

房地产项目的预算应结合项目开发特点，分部门、分业务、分环节制定与流程匹配的预算指标和业绩评价体系，通过滚动和发展的预算指标和考核评价体系，有效管控项目开发过程，及时纠正开发过程中出现的偏差和失误。现实中将整体管控目标先按项目开发过程分解到各个环节，在环节中找到控制节点的分管部门，由分管部门进行业务节点管控，并根据开发进度进行动态考核管理。

（三）建立全周期资金管理模型

充分利用管理会计的资金管理系统优势，从管理会计的专业角度构建资金管理体系，实现项目从立项到退出整个流程的融资、运营、回收、分配的全周期管理。这不只是资金安全的管理和核算，也是实现资金调度和分配、资金与开发进度的匹配、各项目之间资金平衡、公司整体经营层面的运营管理。站在公司层面管理企业的资金运营能够有效降低财务风险，优化资金布局，从而降低财务成本。

（四）打造专业化的管理会计团队

任何一个房地产企业都需要由决策层引导公司实现全面预算管理体系的建立。一个具有专业知识的管理会计只是基本资格，真正的决策层管理会计不但应当具有相应的基本素养和技能，同时应是一个复合型人才，熟悉房地产开发的全流程，了解公司运营的基本手段，能够把握市场的基本动态，洞悉社会政治经济的新政策新方向，从而在管理会计的全面预算管理中紧紧把握节奏和脉搏，用管理会计引领企业快速合理的发展，体现其卓越的价值。

（五）充分利用现代化科技手段

随着信息化技术的飞速发展，结合经营管理软件和信息共享技术，可以对房地产企业的管理流程、生产、销售等环节实现信息化管理。信息化的应用可以实现前期预算的准确性，及时追踪管理过程中出现的差异原因。管理会计提供的管理预算和管控精度越高，过程管理中的实际指导意义就越明显。利用信息化技术，可以提高项目预算和财务预算的准确度，降低偏差率；通过数字化建设进程推动全面预算管理，有利于管理会计各项业务的展开，提高管理决策的科学性和准确性。

四、结语

综上所述，现阶段，对于综合性强、业务复杂、投资额大、项目周期长的房地产行业，充分挖掘管理会计的功能和优势是十分必要的，想做大做强企业必须加大管理会计的管理力度和应用。管理会计应用于房地产企业的研究必将是一个长期的课题，作为房地产企业的管理会计人员，更是有责任和义务扎根企业，丰富理论知识，提高技术和能力，把管理会计应用于工作中的具体环节，提升企业的管理能力和创新能力。