房地产企业金融风险分析应对

丁泽熙 南开大学经济学院

一、金融风险分析

（一）政治风险

2021 年1 月初，中国人民银行工作会议提出，今年要在深入分析当前经济金融形势的基础上，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，做好“六稳”“六保”工作，继续发挥好信贷政策精准滴灌作用，稳妥有序推进资本项目开放，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。引导大型银行下沉服务重心，推动中小银行完善公司治理，聚焦主责主业。

国家政策导向推行房子是用来住的，而不是用来炒的，炒作的根本目的是为了投机赚取超额利润，以实现个人或者小集体的利益最大化，弃社会责任于不顾。国家针对近些年房地产行业发展的热门一、二线城市发布楼市调控政策，严厉打击交易违规等行为。此次调控在棚改政策红利的支持下，促成了这些年来蓬勃发展的房地产行情，政府的调控以在适当时机出手干预，稳固健康的市场为主。密集的调控降低了部分地区房地产行业的热度，但不少三四线城市，房地产行业依旧火热。

（二）经济风险

网贷平台专项整治工作去年年底基本结束，转入常规监管。受疫情对资产质量和风险拨备的影响，以及部分头部消费金融公司履行普惠金融责任，消费金融公司净利润同比下降明显，消费金融行业挑战重重。央行公布的《2020 年金融统计数据报告》显示，去年末人民币住户贷款余额达到63.18万亿元，全年增加7.87 万亿元，同比增长14.2%，这一增量是历史的最大值。去年住户贷款增量区域前三位为浙江、广东和江苏。增速上，住户贷款总量同比增幅区域前三位为青海、浙江、江苏，末三位为北京、上海、内蒙古。各地个人贷款均量，增量上，区域前三位分别是浙江，江苏，福建。存量上，2020 年末，全国居民人均个人贷款存量约4.51 万元。其中，人均个人贷款存量区域前三位为上海、浙江和北京，均是经济相对发达的东部区域。2020 年末，本外币住户贷款余额最多的三个区域分别是广东、浙江和江苏，也是居民储蓄存款总量的前三位，是城乡居民可支配收入数额的前几位。

（三）操作风险

1 月底，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。北京银保监局要求各行对2020 年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。上海银保监局要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对发现的问题立即整改，加强内部问责处理，切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。同时，严格房产中介机构业务合作管理。2 月初，广东进入整治市场乱象的高压态势。

（四）财务风险

2020 年8 月，监管进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据70%-90%存量债务控制发行规模，不能按照全额度，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新还旧。房地产业资金需求量大、融资渠道单一。三大业务环节为前期拿地，中期建设，后期销售或运营，对应融资环节为，拿地融资，房地产开发贷款，达到预售条件的资金回笼。拿地成本最高，一般占总成本的50%-70%，监管要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金，银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款。规划设计费用约占建安工程费的3%左右，工程预付款一般为合同总价的10%-20%。房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行上浮15%-30%，房地产企业通过土地和在建工程抵押融资支付工程款；遴选工程实施阶段总包商，配合开发商融资走款；通过票据融资延后支付工程款，提高周转效率。预售时，房地产开发企业与银行解除已设定的抵押关系，确保购房人可依法获得房屋的产权证，预售款和银行按揭款以实现资金回笼。房地产市场一旦低迷，房地产企业融资、回款、按期兑付等压力传导，房地产金融系统性风险会进一步加强。

二、金融风险应对

（一）产业转型升级

近几年，“持有型”在我国一度成为房地产行业的热词。在成熟的房地产市场，持有型物业一般占物业总数的50%左右。目前国内这个比例并不高，但持有型企业开始得到了更多的关注。房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，核心在于“长期持有”，经营模式上“只租不售”，追求精致的商业地产产品。从项目的选址、规划到建成，到持续的运营、改造、升级依托企业能力，大量的专业人才、运营经验及时间成本，获取合理的地产开发利润。

另一种模式，依旧是房地产开发模式，以产业为依托，地产为载体，整合自然资源、社会资源、经济资源等，根据要素进行产业对象整合和产业布局，实现土地的整体开发与运营，帮助企业提升企业形象。根据地域特点及社会经济文化发展状况，形成主导产业明确、专业分工合理、差异发展鲜明、层次合理的产业园区，促进各产业功能区及园区高质量、品牌化发展。

（二）依托征信系统

征信是依法收集、整理、保存、加工自然人、法人及其他组织的信用信息，并对外提供信用报告、信用评估、信用信息咨询等服务，帮助客户判断、控制信用风险，进行信用管理的活动。改革开放以来，特别是加入世贸组织后，了解交易对象信用状况需求日益增加，国际知名征信机构进入我国市场，人民银行批准成立我国第一家信用评级公司，上海远东资信评级有限公司，一批专业信用调查中介机构相继出现。人民银行批准个人征信从上海开始试点，逐步建成全国集中统一的个人信用信息基础数据库。2020年11 月，我国已建成世界最大的企业和个人征信系统，基本实现了经济主体的全覆盖。由人民银行牵头推动建设的全国集中统一的金融信用体系基础数据库，已经成为全球覆盖人口最多、收集信贷信息量最全的企业和个人征信系统。征信系统可以帮助银行精准有效判断贷款申请人或企业的资信状况，切实防范道德风险和提高贷款的质量。

（三）拓展融资渠道

目前房地产开发融资模式，主要为30%以上比例企业自有资本金；“主体封顶”后取得商业银行的个人购房预售按揭贷款取得预收房款；建筑商提供部分工程材料、按工程进度分期支付工程款等建设单位垫资，农民工工资清欠部分除外；经济成本较低的银行贷款。

其他融资模式，包括房地产信托融资，信托投资公司直接对房地产项目投资和债权融资；门槛较高的国内上市融资和海外上市融资；将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，售后回购获得大量现金；将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营，售后回租使开发资金即时变现回笼；房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行联合开发；海外房产基金分散金融系统风险；门槛较高而不易进入且发行成本较高的房地产发债融资；以非公开方式向有风险辨别和承受能力的合格投资者机构或个人私募基金融资；将拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得生存所需的项目股权出让融资；有一部分的自有资金，通过项目股权融资拿地；不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，介乎股权与债权之间的信托产品的组合融资等融资方式。

房地产金融风险，来自房住不炒的宏观调控，贷款精准滴灌的融资更严格审批，销售回款受消费贷等流入房地产行业的自查整改，收入与消费放缓表现在房地产行业为商品房销量与金额为历史较低值。商品房销售额与同期个人贷款净增额呈现明显的正相关关系，个人贷款增加债务压力，挤压消费、逼迫储蓄，加之新生人口断崖式下跌，未来需求或降下降。房地产企业，面临融资审核更加严格和方式更加多样化，资金回笼形势更加严苛的情形，需要尽快找寻突破口，及时跟进国家征信数据库完善降低风险，并进行融资方式和产业升级转型。