营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响阐述

保亚军

在我国税收体质中，营改增是一项重要内容，也是影响房地产企业会计核算与纳税的重要要素。要想保证会计核算与税收筹划的科学性、有效性，就必须准确把握营改增对企业会计核算与纳税的影响。本文结合实际，就营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响展开分析阐述，并就企业如何在营改增背景下更好地开展会计核算与纳税工作提几点针对性建议。以供参考。

营业税改增值税简称为营改增，该项税收政策是我国根据社会经济发展需求提出的一项新税收政策。营改增是一项十分重要的税收政策改革，在社会范围内推进营业税改增值税后，企业之间的分工会更加明确、合作会更加密切，整个产业架构都将得到有效调整与优化，社会经济转型速度也会进一步加快。对房地产而言，营改增政策的实施也会对企业会计核算、纳税等各项工作产生很大影响。具体分析如下。

一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）正面影响

改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，当前房地产行业已经成为影响国民经济的支柱性行业。但近些年房地产行业在发展过程中也暴露出诸多问题。如房地产市场金融化程度不断提升，使得房地产发展水平与经济增长水平失衡，从而导致社会经济受到一定负面影响。在实施营改增政策之前，产业内部管理体制不够健全完善，监管力度的不足导致房地产产业乱象横生。营业税是对营业收入额全额征收的流转税，流转环节越多，税负越重。而房地产企业的流转环节通常较多，因此企业容易承受较重的税负。除此之外，重复征税也会对企业的会计核算以及税务筹划产生一定影响。在重复征税的情况下，企业很难实现对资源的优化配置与有效利用，企业发展受阻。为了降低税负获得高速优质的发展，一些房地产企业会转变发展方向或拓宽业务范围，如向上游建筑业行业或下游服务业发展。这样的发展策略虽有利于增加企业经济收益，但是也会导致企业结构更加复杂，使企业结构转型升级速度减缓。

相较于其他产业，房地产产业兼具社会性、市场性这两大特性，这决定了房地产产业可对地方政府收入产生直接性影响，对于地方政府来说，房地产企业税收是重要的资金来源，当前地方财政对房地产产业有很大的依赖性。因而营改增政策实施后，不仅房地产企业会受到很大影响，政府财政收入、社会经济发展都将受到影响。具体如，实施营业税改增值税后，不仅房地产企业的合法权益得到保障，而且也降低了地方财政风险，让地方与中央之间的关系得以重建。营改增政策的提出与实施为房地产企业提供了缓冲期，降低了企业改革转型时期的发展压力，确保了企业的稳健发展，同时也为房地产行业的整合提供了重要推动力。

具体如实行营改增政策后，房地产企业的税负将明显下降，企业不需要充分交税，因而实际的经济收益也就大大提高。

（二）负面影响

从理论上来讲，房地产企业实施营业税改增值税后，可有效减少重复纳税等问题，从而让房地产企业税负水平得到调节，进而增强企业核心竞争力，让企业有一个更好更快的发展。但在现实生活中，营改增政策的实施却给一些房地产企业的会计核算与纳税工作带来一定负面影响。具体如：

1.进项税额抵扣不足

我国营改增政策的实施时间较短，在国内还没有积累下大量经验，在实际推行过程中也会出现各类问题。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、.贷款服务、各种占用、拆借资金取得的收入、纳税人向非居民企业还是向居民企业（包括银行）的借款，支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。

房地产企业在进行会计核算与税务筹划时，如果不能准确掌握国家税收政策的各项内容、要求等，就会导致企业缴税数额增加，企业税负水平进一步提升。

2.增值税发票管理不当

在房地产企业被纳入营改增政策的试点范围后，企业就需要严格按照营业税改增值税的相关规范与要求进行会计核算与成本管理。建筑企业要想在规避涉税风险的情况下最大程度减轻税务负担，就需要在选择一般纳税人时选择能规范开具增值税专用发票的纳税人，以此保证企业的可抵扣进项税额，减少企业交税数目。但在实际的经营发展过程中，企业与之合作的一些供货商无法为企业开具增值税专用发票。这些问题导致企业可抵扣的进项税额减少，企业税务负担加重，经营压力加大。

3.会计核算难度加大

我国实施营业税改增值税对房地产企业的会计核算以及财务管理也会带来一定影响。在实行新的税收政策后，房地产企业需要根据国家税收政策与制度的调整变化对企业内部管理组织结构、财务管理方案等也做相应的变化调整，进而更好地适应外部变化，更加健康稳定的发展。但实际上由于一些房地产企业对国家税收政策的解读不够透彻、全面与精准，对内部管理调整的不够及时，导致企业被税收负担所累，企业的未来发展受到影响。营业税是一种价内税，在实施营业税制度后，企业的会计核算不需要做出多大调整与改变，但在实施增值税后，房地产企业就需要将会计核算中的诸多内容进行调整。具体如在增值税环境下，企业确认收入时不应将增值税计入其中，在核算成本时需要将价税分离，对于符合规定的进项税额要及时抵扣。除此之外，在增值税环境下，房地产企业会计核算涉及的核算模式、會计科目等都有所变动，这些变化导致企业会计核算难度上升，成本增加。

二、营改增背景下房地产企业会计核算与纳税对策研究

税收政策改革会给我国房地产市场带来较大影响。当前我国房地产市场整体呈现出需求价格弹性低、市场需求量大等特点。在此背景下，建议房地产企业从以下方面着手来更好地应对税收政策变化，有效抓住政策福利为企业的长远稳健发展打下良好基础。

（一）加强进项税管理

在房地产企业中，成本核算对象会对企业税负高低产生直接性影响。在以往的税收政策下，大部分房地产企业在选择成本核算对象时是以价格为主要的判定与选择标准，一般会与一些优质施工单位建立合作关系。但在营业税改增值税后，企业需优先选择增值税一般纳税为成本核算对象。选增值税一般纳税人，企业可以比较轻松顺利地取得增值税专用发票进行进项税抵扣，这就大大减少了企业纳税额度，降低了企业税负负担以及经营成本，为企业的长远发展奠定了一层基础。

需要注意的是，在实际交易过程中经常会无法取得增值税专用发票的情形。在此情况下，房地产企业要主动与供应商议价，尽可能降低价格，为企业争取更多的经济利益。除此之外，房地产企业要尽可能减少零星用工的情况，企业可采用业务外包的方法来为会计核算与税务筹划提供便利。

房地产企业也需要完善增值税发票管理。对于房地产企业来说，增值税发票管理水平也直接影响企业税负水平，因此房地产企业需要结合实际情况采取有效措施优化增值税发票管理。具体来说，企业在经营发展过程中要重视对增值税发票的索要，取得增值税发票，然后根据国家相关规范与要求合理进行进项税抵扣。

在索要、获取增值税发票环节，还需要对发票的真实性、合法性进行鉴定，要尽可能降低企业的涉税风险。在取得增值税发票后，还要在有效时期内进行申报抵扣，避免因遗忘申报而使企业承受较大的经济损失。在增值税发票管理方面，房地产企业可以设立专门的管理小组与管理制度，并利用相应的检验鉴定系统，确保增值税发票管理的规范性、有效性。

（二）完善内部控制制度

在实行营业税改增值税后，房地产企业要结合国家相关要求与行业规范对内部各项管理规范、制度、流程等进行优化完善，从根本上提升会计核算与纳税工作的规范性、严谨性与合法性，提升内部管理水平，将企业涉税风险降到最低。具体如，房地产企业需要掌握完整的与财务、税收有关的各项数据信息，确保企业各项工作、行为都有具体的数据、信息、收据等来证明。房地产企业要严格要求各工作人员，确保工作人员自觉遵守操作规范、严守操作流程，严格按照税法规定开展各项工作，确保各项工作科学、规范以及合法。

（三）注重企业合同管理

作为企业购销活动的一个重要组成部分，合同在企业经营发展过程中发挥着重要作用。在营改增背景下，房地产企业要更加重视合同管理，结合实际情况制定相应的合同管理制度与规范，采取先进技术手段强化合同管理质量，最大程度降低合同风险，减少企业经济风险。具体来说，在经营发展过程中房地产企业需要做到以下几点：首先是按照相关规范与要求严格核查合同相对人的行业资质、社会信誉等各项信息，根据核查结果采取相对应的管理措施。其次是要检查把控合同内容，确保合同中不存在违法违规的内容与条款，不会有对企业不利的内容。房地产企业需在合同中明确列示价格以及详细的增值税价款，避免在后期发生纠纷或矛盾。同时合同中要明确相应责任与义务，对违约退房、延迟交款等各项行为需承担的责任要提前明确，避免企业经济利益受损。

除此之外房地产企业也需要完善收入核算工作，要尽可能减少或避免税务风险的发生。

三、结语

综上所述，营改增政策的实施给房地产企业带来了正面影响也带来了負面影响。房地产企业需要结合自身发展情况，根据政策要求不断完善进项税管理，优化企业内部管理结构，提升合同管理水平，采取各项措施有效应对营改增给企业带来的冲击，为企业的长远稳健发展提供保障。

（作者单位：云南城投置业股份有限公司）