房地产限购政策下“假离婚”现象分析及对策研究

文/刘思绎

一、房地产限购政策下“假离婚”现象及其根源剖析

政策性“假离婚”是指为了规避国家政策或利用国家政策获取利益而离婚的现象。这类离婚并不是夫妻之间感情破裂、家庭暴力、性格差异、缺乏沟通造成的真正的离婚。其中最有代表性的案例是由于房地产限购政策而出现的“离婚潮”、“离婚热”。

2013年初，为落实好房地产市场调控工作，国务院常务会议出台了五项加强房地产市场调控的政策措施。其中第二条规定“坚决抑制投机投资性购房”，旨在通过征税抑制炒房行为。然而，有些人从国家政策中发现了避税空间，并通过夫妻离婚重新划分财产，由两人共同拥有两套住房变为各拥有一套住房，从而逃出房产税的征收范围。这是“国五条”政策颁布后各地出现离婚接待数量倍数上涨现象的原因。

2016年，全国许多地区都出台了严格的房地产限购政策。北京市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（京政办发〔2016〕46号） ，规定已拥有1套住房的本市户籍居民家庭和持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，可在北京市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。上海市人民政府办公厅发布 《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（沪府办发〔2016〕11号） ，在第三条“从严执行住房限购政策”中规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。除此之外，广州、深圳、苏州、杭州、南京等城市均发布了有关房地产限购的最新政策。

一系列的房产限购政策在调控楼市、遏制楼价大幅上涨、调节人们的买房行为方面虽然产生了积极作用，但却催生了各地的“假离婚”现象。《北京青年报》报道，在上海最严限购政策出台后，民政局婚姻登记处人满为患，登记协议离婚人数显著增长，甚至一些民政局开始对登记离婚的夫妻实行限号。

2016年，复旦大学陈志奕博士、范剑勇教授通过实证研究，在《限购、离婚与房地产区域差异》 一文中指出：2010年末起持续出台的房地产限购政策显著提高了限购城市的离复婚率。其中，离婚率上升0.2个千分点（平均提升幅度为15%），复婚率上升0.05个千分点（平均提升幅度为约40%）。

可以看出，房地产限购政策出台对“假离婚”现象的出现有较为直接的影响，但“假离婚”现象的根源不仅仅在于限购政策。

首先，受利益至上观念影响。随着各地房价的不断攀升和国家限购政策的出台，房地产的购置成本不断增加，超出了一般民众的承担范围。人们认为，通过“假离婚”规避政策购置第二套房可以获取房产证并省下大笔房产税，成本远低于遵守限购政策所需付出的成本。人们一味追求利益而不顾婚姻道德伦理，导致了”假离婚“事件的频频出现。

第二，政策制定存在问题。首先，房地产限购政策没有切中人民最在意的根本问题。当前，我国众多城市已经出台的房地产限购政策旨在通过打击炒房行为保障住房公平和人民利益，但由于这些政策没有从根本上解决房价攀升的问题却又限制了居民购房，导致居民对购房更加热切，于是通过办理离婚手续钻政策漏洞来获得购房资格。除此之外，政策漏洞的出现和”假离婚“现象的产生还受政策出台程序的影响。在政策的制定过程中，社会各界的广泛参与和监督非常重要。政策制定者只有广泛了解民意，在关键问题上与民众达成共识，政策才能有效解决问题。限购政策出台后产生”假离婚“现象的原因部分在于民众在限购政策制定时的参与度不强，导致政策制定者、政策执行者和社会公众不能达成良性互动，影响了政策效力。

第三，法制不健全。法律上并没有”真离婚“、”假离婚“之说，只要按照法律程序在婚姻登记机关办理了离婚手续就是离婚。我国婚姻法虽从法律角度保障了公众的离婚自由，但社会认可的离婚是基于当事双方感情破裂及当事双方结束婚姻关系的意愿而前往民政局登记的行为。“假离婚”的动机和社会认可的离婚动机大相径庭。结束婚姻关系并不是“假离婚”夫妇的真实意图，而只是求得房产证的一项手段。法律在离婚动机规定上的空白导致了“假离婚”者可以很轻松地通过办理离婚、复婚手续达到目的，借助“假离婚”获取房产证的现象由此增多。

第四，缺乏完备的社会信用体系。我国历来重视道德伦理对人行为的约束，而诚信作为道德伦理中的重要部分，也从古至今受到高度重视。但是问题在于，道德伦理准则中的诚信要求，并没有在政策、机制中清楚规定，也没有形成完备的社会信用体系，只是停留在口头上，对人行为的约束效果较弱。为取得房产证而”假离婚“的现象之所以存在多年，且没有得到根本解决，原因之一是道德伦理和社会诚信对人的约束有限，因而需要建立并不断完善社会信用体系，用制度与规则打击和遏制这种行为。

二、房地产限购政策下“假离婚”现象的危害

家庭是基于婚姻血统关系的社会单位，是社会的基本细胞，是人生的第一所学校，更是国家发展、民族进步、社会和谐的重要基点。婚姻家庭关系是社会关系的基础，夫妻间相互依存、相互促进的作用具有重要的积极意义。目前，一些人为取得房产证而“假离婚”的行为容易引发一系列民事纠纷，影响家庭稳定，冲击伦理关系，破坏公共利益，给社会和谐带来较大的危害。

首先，“假离婚”现象损害了社会道德伦理。部分人利用“假离婚”获取房产证后，由于没有婚约约束，便假戏真做，造成婚姻关系彻底破裂，产生民事纠纷，甚至还有部分人为了获取房产证、逃避房产税，分别“假离婚”后再令公公儿媳、岳母女婿“假结婚”，严重违背了伦理道德，破坏了社会道德，对社会主流价值体系产生了极大的负面影响，阻碍了社会和谐发展。

其次，“假离婚”现象破坏了法律、政策的权威性，削弱了政策效力。任何一个社会之中都难免存在利己主义思想，但是个人追求利益最大化需要在不影响法律、政策权威性的情况下合理合法地进行。目前存在的以追求房产证而“假离婚”的现象违背了政策和法律制定的初衷，严重损害了其有效性。此外，国家实施房产限购政策的本意是通过控制房价、限制炒房以满足人民基本的住房需求，保证社会公平。有些人通过“假离婚”钻政策空子获取房产证，这对于国家贯彻“房住不炒”的相关政策精神非常不利，削弱了政策的实施效果和公信力。

最后，“假离婚”现象会造成公共利益损失。“假离婚”是利用政策漏洞追求个人利益最大化的行为，它忽略了社会上其他人的正当利益，造成不公平的社会利益分配。除此之外，在人们为获取房产证而“假离婚”的过程中，办理离婚手续、购房避税等都增加了公共成本，对公共利益造成侵害。

三、房产限购政策下“假离婚”现象的对策

首先，要加强普法宣传，增强全社会的道德伦理观念。婚姻家庭关系作为构成社会关系的基本关系，具有极强的重要性。社会对婚姻关系敬畏感的缺失将不可避免地影响婚姻关系的稳定，并将对主流社会价值观产生负面影响。夫妻的主观意愿和趋利性是为取得房产证而“假离婚”的主要原因，要注意在全社会宣传婚姻的神圣性，增强婚姻在人们心中的重要性，发挥道德对人们行为的规范和引导作用，从而从根本上杜绝这种现象的产生。

第二，破除“假离婚”带来的伦理扭曲问题。仅仅依靠软性的道德约束不能解决问题，必须从制度及政策角度着手，堵牢政策漏洞，真正让房地产限购政策贯彻好“房住不炒”的总体要求，保护人民利益。从政策设计上，笔者认为可以有以下几种对策。

（一）完善住房限购政策

由于房地产限购政策存在漏洞，许多有房家庭为获取新房的购买资格，运用“假离婚”的手段分割房产，规避国家出台的限购政策。为解决“假离婚”的问题，首先就要从限购政策本身出发，弥补政策漏洞，通过改变原有计算夫妻离异后一定时期内一方所拥有住房套数的方法，封堵允许人们短期内“离婚买房再复婚”的漏洞，使限购政策达到抑制投机炒房、平衡供需关系和促进房地产市场进一步平稳健康运行的目的。近期，为限制“假离婚”现象，多地出台楼市调控新政，针对夫妻离异的情况及离异后住房套数的计算进行了说明。2020年7月15日，深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号） ，规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。2020年7月23日，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（宁房市字〔2020〕132号），提出：“夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”由此完善住房限购政策，弥补政策漏洞，能一定程度地改善为取得购房资格而“假离婚”的状况。

（二）以个人为单位实施限购政策

房控政策主要以家庭为单位进行限购，造成了部分家庭选择以“假离婚”的方式“拆家”，以此获得房产购买资格及首套房的各项优惠。由此看出，目前房产限购政策在这一方面存在漏洞。以个人为单位规定限购政策并严格执行落实，将有效杜绝目前社会中出现的“假离婚”现象。除此之外，多数家庭在购置学区房、养老住房等房产时，倾向于选择“假离婚”的方式，因为采取这种方式的成本较低，较为有效，可以将有限的资金充分利用，达成孩子上学、老人养老等目的。因此，国家需要不断完善教育、养老等方面的相关政策，与房产限购政策达成互补，减少因购买学区房、养老房产而“假离婚”的现象。

（三）严格审查离婚意愿真实性

为解决“假离婚”问题，完善房地产领域的政策还不够，还需要婚姻登记部门积极配合，严格审查登记离婚者离婚意愿是否真实，对“假离婚”者进行惩处。婚姻登记部门应加大对登记离婚者各项资料的审查，对短期内离复婚次数较多的夫妻进行询问或深入调查，重点将房产信息进行反复核对。目前，我国没有对“假离婚”现象进行明确法律规定，不便依据法律惩处，这需要有关部门补充相关政策条例，根据政策条例对“假离婚”者进行惩处。

（四）建立完备的社会信用评定体系

随着人工智能、大数据等新兴技术的发展，大数据政务平台和征信系统的建设越来越受到重视。基于新兴技术的个人征信系统可以整合个人的婚姻状况、负债情况、还款信息，并将承诺履行情况纳入个人信用记录，以便相关部门在购房审核时更精准地识别和考察个人的信用状况。然而，在中国人民银行征信中心2006年上线的旧版征信系统中，负债体现在贷款人方面，夫妻通过“假离婚”重新划分房产后，只要其中一方既无房屋也无贷款记录，就仍可享受首套房的政策福利。2020年1月17日，中国人民银行征信中心开始进行二代征信系统切换上线工作，自1月19日起，征信中心正式向社会公众和金融机构提供信用报告查询服务。二代个人征信系统进行了优化改进，丰富了信用信息并提升了信用信息的更新效率，弥补了旧版征信系统在信贷信息方面的漏洞，引入了“夫妻共同负债”的概念，即夫妻双方如为共同借款人，双方的征信报告中均会体现负债，从而有效解决通过“假离婚”获取房产证和购房优惠的问题。但由于新版征信系统上线时间较短，效果仍未完全显现，还需要在日后的推行过程中，根据新出现的情况不断调整改进。

四、结论

由于当前的房产限购政策还存在一定漏洞，我国法律在“假离婚”方面的规定不健全，目前我国尚缺乏完善的社会信用体系，为取得房产证、获得购房资格而“假离婚”埋下了“导火索”。“假离婚”现象带来的各种经济、伦理问题造成了社会公共利益损失，破坏了道德伦理规范，影响了我国社会的持续和谐稳定。本文提出，通过完善住房限购政策，不再以家庭为单位实施限购，严格审查离婚意愿真实性，建立完备的社会信用体系，封堵“假离婚”现象赖以存在的“政策空隙”，打击和遏制假离婚现象，从而维护婚姻关系、稳定家庭关系，促进住房市场平稳发展及社会长治久安。