关于长三角一体化推动松江区房地产市场发展的思考

文/孙亭

长三角，得改革风气之先，拥开放地利之便。松江地处长江三角洲内上海西南部，是上海连接浙江、江苏的“桥头堡”。伴随着长三角一体化上升为国家战略，松江区全力推动的G60科创走廊建设，在整个长三角地区的高层规划中成为长三角一体化引领示范区的重要引擎，松江这座历史名城正在长三角一体化中发挥着越来越重要的作用。

一、松江区房地产市场发展现状

近年来，松江融入长三角一体化发展的步伐逐步加快。按照“一个目标、三大举措”的战略布局，松江区严格按照“房住不炒”的总体定位，坚持发挥区域特色优势，着力稳地价、稳房价、稳预期，持续改善人民群众居住条件，促进松江区房地产市场健康平稳发展。

“十三五”以来，截至2019年底，松江区在房地产领域投资总量为1028.86亿元，约占区全社会固定资产投资的70%。松江区新建市场化商品住宅上市面积287.59万平方米，成交面积约为382.98万平方米，成交均价40194.25元/平方米。二手房成交面积645.68万平方米（63568套），成交均价23273元/平方米。

2020年，随着新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，松江区房地产市场的刚性需求、改善性需求正逐步释放，上半年楼盘上市及成交量逐渐回升，成交均价稳中有升，市场回暖。新建商品住宅供应集中于九亭、中部、泗泾和佘山板块，以地铁沿线刚需项目为主；二手商品住宅在中部、泗泾、新城东部三大板块成交量居多，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。一手、二手房源在市场内部流通活跃，说明市场机制在供需调节中正发挥重要作用，存量市场的盘活标志着松江区房地产市场日趋成熟。

二、区域发展规划为松江房地产市场带来重大机遇

聚焦松江区城市总体规划的目标愿景，松江作为上海西南重要门户，正在全力推进G60科创走廊建设，进一步促进城市建设和产城融合，提升城市品质和核心功能，为松江区房地产市场创造了利好条件。轨道交通12号线、沪松公路（嘉闵高架-S32）快速化改建工程、沪苏湖高铁和沪昆铁路南移、南部新城华阳湖核心区建设等一系列高起点、科学合理的规划是我区建设长三角G60科创走廊产城融合的重大支撑，也是推动区域经济社会发展开创新局面的重大举措，在松江区“一个目标、三大举措”战略布局下，松江区房地产市场迎来重大发展机遇。

1.产城融合激发较强的房地产发展潜力。随着轨道交通12号线规划的深化与推进，沪松公路扩容改建等重大交通利好布局，从长远来看，松江区房地产价值将整体提升，尤其是九亭、新桥、泗泾、洞泾等东北片区板块后续发展潜力大，具有较强的投资和就业吸引力。房地产市场区位为王，轨道交通12号线规划的深化与推进，沪松公路叠加高架快速联通S32与嘉闵高架，第九人民医院规划落地，松江区东北片区将实现与市区快速联通，配套更加完善，必将成为名副其实的上海主城区。同时，12号线西延伸段与松江区G60科创走廊产业基地相接，一方面将创造更多的就业机会，另一方面也让12号线沿线的居民有更多工作和居住的选择，进一步加深产城融合。

2.重大工程项目建设推动市场定位提升。6月5日沪苏湖高铁开工标志着长三角G60科创走廊从高速公路时代向高铁时代迈出了坚实的步伐，南部新城必将崛起，成为长三角新西南门户，成为未来十年发展的重心，并带动松江区房地产市场整体定位提升。当前，松江正加快推进以松江枢纽为核心的“四网融合”综合交通体系建设，根据上海2035城市总体规划，9站台23线的松江枢纽站将接入沪昆高铁、沪苏湖高铁、沪昆普速铁路等国家骨干线路，年客流量预计达2千万人次，将成为仅次于虹桥站的第二大客运火车站，成为国家“八纵八横”高铁网重要节点。松江南部新城既是国家倡导发展基础设施建设的海绵城市与地下管廊双试点区域，又有松江科技影都建设、华阳湖核心区建设等高起点、高标准的规划支撑，依托松江枢纽，必将成为联通长三角的重要纽带。

3.城市更新促进老城区二手房交易向好。旧城改造、旧街坊改造、城中村改造等一系列城市有机更新项目的推进，一定程度上促进了老城区二手房源流通，有效地盘活存量市场，一手房、二手房市场相互联动，相互促进，进一步释放松江区房地产市场活力。旧改之后松江老城板块的二手存量住宅交易量明显回升，那些交通便利、配套完善，改造后环境面貌大幅提升的老小区在二手交易市场供不应求。同时，二手房交易的活跃将带动置换性需求，进而促进一手新建改善型房源销售，使松江区房地产市场整体呈现欣欣向荣之面貌。

三、进一步推动松江房地产市场高质量发展的建议

随着松江区房地产市场的不断成熟，从中长期来看，新建商品住房增速将逐渐放缓，市场将更加关注房地产项目的自身品质和区域配套，实现从“量”到“质”的飞跃。

（一）坚持高起点规划，培育高质量产业，集聚高素质人才

一是高起点规划，进一步完善各板块功能定位。松江房地产市场各大板块区位优势不同，目标客户群体不同，应当因势利导，合理布局，充分发挥板块优势。从供地区域来看，九亭、新桥板块已多年未有新增住宅用地供应，市场需求旺盛，永丰、佘山近两年住宅用地供地充足，但相应的商办用地较少，周边配套相对薄弱。建议提前谋划，统筹考虑，更好地平衡区域市场。从配套建设来看：泗泾、洞泾、佘北、南部等大型居住社区，保障性住宅总体量大，导入人口较多，应加快引入优质的学校、医疗、社区商业资源，完善生活配套；东北片区及东西部工业区，结合产业布局，可合理配置租赁住房，为产业人才提供更多的居住选择。二是培育高质量产业，合理布局商办用地，预留发展空间。目前松江中青年群体的中高档消费仍以市区大型商业中心消费为主，要留住本地的消费需求甚至吸引外区的消费需求，就需要建设高起点的大型商业中心，并且通过良好的经营理念不断优化品牌、提升品质来吸引商家、吸引客户。松江区目前大型商业综合体仅万达广场、九亭中心和在建的广富林万科印象城，无法满足居民需求。要以发展现代服务业为方向，积极推动产业和城市有机融合，在轨道交通9号线、12号线以及沪松公路沿线预留发展用地，高起点规划配置，加快引入大型商业综合体，一方面吸引高端投资，形成持续性税收来源，另一方面有效提升城市能级，改善区域整体居住品质。三是打造“精品”社区，吸引高素质人才。建设有品质、有品位的优质住宅小区，吸引高端人才入住。高起点配置小区绿化、景观、停车位、公建配套等硬件设施，并通过优质的物业服务，提升小区居住品质软实力；进一步完善街坊级商业资源配套，打造“十分钟”便利生活圈，解决居民“开门七件事”；引进有社会责任感的大品牌房地产企业，打造“小而精”、“小而美”的居住社区，构建宜居松江的良好品牌形象。

（二）统筹推进商品房土地供应，加快重点项目开工上市

一是合理定价促上市。进一步跨前服务，指导房地产开发企业顺应市场、合理定价，率先将部分地段优、质量好、需求大的楼盘推出市场，起到提振市场信心的作用，并通过房地联动，带动周边土地市场的活跃。二是尽快供地保供应。从远期房地产市场的供应量储备来看，建议尽快根据年度计划加快商品住宅用地出让节奏。

（三）进一步优化营商环境，加大人文宣传力度

一是做细做实“店小二”服务，把优化营商环境落到实处。2020年我区聚焦商品住房项目，创新跨部门并联审批和互联互通机制，进行测绘、预售、交付、物业等八部门14项行政审批流程整合优化，实现房管局内部各环节的无缝链接、流程并联、数据共享，跨前一步以内部工作的确定性，有效对冲外部环境的不确定性。下一步将全力深化落实“一网通办、一网统管”要求，服务好企业，提质增效。二是进一步加大人文环境宣传力度，打造松江“宜居宜业”新名片。建议区宣传、文旅、建管、交通、规划资源、房管等部门联动，抓住目前轨道交通12号线落地、沪苏湖铁路枢纽站开工建设等重大契机，宣传松江以G60科创走廊建设引领的宜居宜业的形象和未来发展的宏伟蓝图，不断吸引有远见、有魄力、有实力的开发企业和人才加入松江的开发建设。同时，结合全国文明城区创建，进一步深入开展住宅小区综合治理工作，提升服务软实力，建设干净、安全、有序的“美丽家园”，让人才在松江安居！

面对新常态下转型发展的重大机遇，松江将坚持以人民为中心的发展理念，培育房地产市场，积极服务于城市布局和产业升级，全方位融入长三角一体化发展战略，全力建设宜居宜业的“科创、人文、生态”的现代化新松江，不断满足松江人民对美好生活的期盼。