浅谈不动产押品存在的风险及管理对策

刘青青

摘要：近年来，随着银行业信贷业务不断发展及风险防控意识不断增强，不动产押品信贷业务重要的组成部分，在贷款总金额中所占的比例较大。特别是日渐暴露的风险点将成为制约管理发展的“瓶颈”，当押品管理存在管理体系不完善、管理流程不规范、风险管理不到位等现象，其风险缓释能力并没有得到充分发挥。如何有效的防范和化解信用风险，重视押品在缓释信用风险中的功能，本文就不动产押品存在的风险隐患进行问题梳理和浅析，提出相应的防范措施和建议，以提高不动产押品担保物的有效性和安全性。

关键词：不动产押品;风险管理;风险防控

1.引言

在金融业开放模式不断加强的情况下，押品的质量和风险管理已经成为了头等大事。作为一种信贷服务，不动产押品抵押贷款在降低信用风险方面发挥着越来越重要的作用，因为它具有固定的场所、高价值、良好的价值保存和审计特性。虽然主观客观的理由各种各样，但是商业在不动产押品贷款业务中还存在相应的问题。众所周知，中国现代金融业的发展历史还很短。当前的信用风险管理体系，部分是借鉴国外先进经验，部分是结合自身经验和自身现实，部分是遵循计划经济时代的信用管理方法。对此，目前针对不动产押品的风险管理还需要进一步完善和改进。由于房地产与不动产是两个密切相关的概念，房地产不会因移动而改变其固有性质，因此房地产属于不动产范畴。本文针对不动产押品进行研究，因此本文所提到的不动产均指代为房地产。

2.押品风险简述

据了解不动产押品目前存在以下几种风险，一是欺诈风险，主要为存在虚假抵押和虚假质押两类问题。前者是指利用无效抵押物，如虚假产权证明、虚假登记或重复抵押骗取银行融资。后者是指伪造存款质押保证合同等，作虚假质押。二是操作风险，抵押权人或共有财产权人对抵质押不知情、抵质押合同签订不规范等不合规情况下进行抵押操作，最终导致押品出现无效力或效力不足、权属纠纷等问题;三是不足值风险，主要包括超值抵押和重复抵押，前者是抵押物价值低于担保的价值，后者是财产的价值大于担保的余额部分。四是管理职能较为分散，押品的管理分散在信贷部、业务部等各个部门，因而押品担保的管理职就较为分散，甚至出现职能部分重叠或镂空管理等。

3.不动产押品风险防控对策措施

为了有效防范押品变化带来的风险影响，应从夯实押品管理基础、加强押品价值评估管理、规范流程操作等手段，进一步加强不动产押品信贷业务风险缓释管理，提升银行风险抵御能力。

（1）丰富押品信息库建立押可视化监测系统

建设不同维度、不同范围的数据库，采集房屋信息，包括交易价格、销售价格指数、重置价格、房屋租赁价格、征地拆迁等信息，进行信息归类，可以按照区域、楼盘两个维度进行，建立可视化动态信息库，从而奠定数据基础并实现价值过高、过低或数据异常时的预警监测提示或推送至相关责任人。建立押品基础数据库和有效的可视化监控系统功能，及时掌握押品数量、押品金额、押品分布位置，监控抵押物动态，实时掌控押品风险隐患。

对抵押品进行全过程的、动态的、连续的监管，当押品价值出现较大波动时，信贷人员、内部评估人员应充分利用押品系统中的各类风险提示工具，对押品不足值等情况及时处理，并按照押品重估提示要求，及时进行重估，确保银行押品有效、足值;对相关基础信息进行联网，实现信息共享，通过对接数据，将抵押品信息及时反馈，通过预警系统，使市场价值与贷款本息余额之比低于处置线。

（2）规范流程操作

对于不动产押品在办理抵押登记程序之前，业务人员应提前掌握抵押权人剩余可抵押物的价值，并确认用于该抵押的土地使用权利证书和产权证原件真实性。在办理抵押贷款过程中，应当严格贯彻“双重检查”的原则，即办理时指派两名指派及以上工作人员与抵押人协商有关情况，同时到登记机构办理抵押手续。作业监督和检查人员通过产权证书、登记证明与辖内以往办理的业务进行比对，鉴别真伪。

（3）开展评估质量专项检查

做到及时核查反馈，确定质押的内部评价依据是否充分、评估方法是否恰当评价等。可以从以下几点出发，（1）判断评估价值是否明显高估或者低估;（2）重评时说明价值变化的原因;（3）是否实地考察抵押物的重估，是否考虑预期收益的变化;（4）短期内同抵押人是否申请多笔同类抵押等异常行为等其他内容。

（4）明确管理职能、加强员工培训

将每一件押品落实到部门，明确到个人。加大对押品管理、业务人员的培训力度，从相关法律法规到信贷政策流程要求、操作实务以及风险案例等方面知识技能的培训。从长远来看，内部迫切的需要培养一个具有专业评估能力的押品价值评估团队，独立完成押品价值评估或对外评结果进行审核。

4.总结

目前，不动产押品担保仍是最重要的贷款担保方式，在信贷决策风险管理中具有一定的作用。但由于评估机构市场混乱、登记流程错综复杂、职能管理混乱、内部数据库资料欠缺，给不动产押品抵押贷款业务在贷前、贷中、贷后均造成了風险隐患。本文通过不动产押品管理中可能存在的风险进行梳理，针对目前押品管理中存在的问题分析风险成因，提出相应的防范措施，以期提高不动产押品信贷业务的风险管理能力、提升经营管理绩效有着积极的作用。

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