以×公司为例分析房地产企业盈利能力

王泰倩

一方面，房地产调控政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变;另一方面，建房成本和企业运营费用激增。房地产企业运营越来越难，如何提高企业的盈运能力显得越来越重要。本文以毛利率、净利润率、净资产收益率等数据作为研究对象，分析X股份有限公司（以下简称X公司）的净资产收益率情况。发现，X公司的盈利能力逐年增长，公司每股经营活动现金流量净额整体趋于稳定，公司的净资产收益率相对稳定，但总资产收益率却在逐年下降。

一、引言

房地产企业面临着激烈竞争的机遇和挑战，怎样化解压力，并在竞争中茁壮成长，这是每个房地产企业管理和业务人员都需要认真研究和思考的问题。对于企业管理人员来说，评估和分析企业盈利能力愈来愈重要，这关系到企业经营管理战略，关系到企业的生存发展。为了有效地引导和推动企业切实搞好自己的业务，真正提高经营业绩，就应当对当前评价企业盈利能力的标准做出改革或者更新。

本文采用文献分析法和数据分析方法对X公司盈利能力进行分析，通过对比Y地产集团有限公司（以下简称Y地产公司）寻找房地产企业盈利增长点。文献分析法主要利用财务数据分析来寻找房地产的获利方法，对房地产企业的获利能力来进行深入探究与解析，为本文的研究奠定了理论基础;数据分析方法使用毛利率、净利率、资产收益率等数据指标来研究解析X公司的盈利能力。

二、企业盈利能力的内涵

（一）盈利能力定義

公司盈利能力又称公司获利能力，是公司资金的主要来源，也是评估公司能否赚到钱，值不值得投资的重要条件。利润作为公司内部高管和外部投资者的主要收入来源，是债权人的长期投资和公司能够持续运营的核心。

（二）影响盈利能力的因素

1.销售方面

销售在企业占据着非常重要的地位。如果一家公司的销售业绩很好，其盈利能力都是比较优秀的。

2.利润方面

公司的利润由营业利润、总利润和净利润这三大主体构成。这三个部分也与计算中的主营业务收入、投资收入和补贴收入有关。在实际中，公司的利润有时很可观，但是如果利润来源不是公司经常性项目取得的话，这一类的利润具有很大的风险性。

（三）盈利能力指标

根据公司的利润指数进行分析和评估，盈利能力指标有毛利率、净利润率、营业利润率、现金保护盈余、成本利润率和费用、净资产收入、总资产收入和本金债务。除回报率外，大部分公司仍会使用例如每股股份的收益，每股股份收入，市盈率和每股净资产等重要指标作为衡量上市公司能否真正实现长期目标的重要基础以及长期收益。

1.营业利润率

公司运营的公司利润和其它运营公司之间的收入比值就是公司的营业利润率。随着获利能力的计算值越来越高，由此导致的社会未来的市场竞争可能会变得更加激烈，并且社会将永远有更多的获利机会来促进未来的可持续和健康发展。当公司的股票股价特别低的时候，表示公司的盈利能力处于相对较弱的处境中。

2.成本与费用的利润率

成本与费用的利润率=公司营业收入中总利润的百分率÷（营业当中花费的总成本+费用）。当成本与费用利润率的值较高时，公司将可以达到利润最大化，因为公司是花最少的钱就可以实现高收益了，必须更好地控制成本和费用。

3.净资产收益率

净资产收益率表示的是在公司盈利的情况下可以分配给股东的净利润和资产收益率的比值。一方面考虑股本对净利润的影响，另一方面还考虑了股东们持有的普通股增长能力的变化。

4.总资产报酬率

总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均总资产×100%。这个比率是评价公司的盈利能力的重点指标，而且我们还要排除掉公司非营运因素的影响，更好地帮助管理层和投资者对公司做出融资决策。

5.资本收益率

资本收益率=净利润/平均资本，体现企业能达到的回报水平。

6.每股收益

每股收益是每家公司的股票在资本市场，每股可以得到的收益。它包括了分配给股东的利润，所以股东们很关注股票每股收益。每股收益越高，股票收益也越高。

7.市盈率

市盈率=每股普通股的普通价格，是上市公司的市场价格与每股收到的钱数的比率，以及该公司的普通股的价格比率，公司从普通股收取的金额。它反映了公司市场的期望。当指数高时，表示公司在市场上比较好，但是这个比率不能用来与不同行业进行比较，因为它与增长率有关，所以不同行业无法比较。

8.毛利率

毛利率=毛利润÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%。它通常用于计算商品在销售以后可以获得的毛利率，就是除去各种成本和费用后净赚的。

9.销售净利润

销售净利润=（净利润÷销售收入）×100%。此公式用于显示可以通过营业收入赚取多少利润。如果该比率低，则意味着操作员未正确控制成本，可用于衡量业务运营商的绩效。

三、盈利能力分析

（一）盈利能力指标分析

为了更深层次了解×股份有限公司的盈利能力指标分析的情况，从财务报表上查阅了公司的毛利率，有关2016年至2018年净利润率，净资产收益率和总资产收益率的一些相关信息，并对三年相关数据进行了分析。

表3.1是X公司2016年、2017年、2018年的情况。从表上的数据显示，总资产收益率相对稳定，保持在5.44%，5.33%和5.45%之间，毛利润和净利润率数据相差不是很大，但与总资产收益率相比，上升趋势远大于总资产收益率，净资产收益率从2016年的11.79%增长到2018年的16.55%，相比之下利用总资产，毛利率和净利润率的回报数据，净资产回报率呈线性增长。从表中的数据我们知道，2016年至2018年呈上升趋势。由于近年来土地市场的热发展，房地产价格也有所上涨。因为2016年，由于房地产市场销售的增加，房地产市场资金的收入增加，给房地产市场资金整体提高带来了压力。2017年，它开始向低成本计费市场导向的发展方向转变。2018年，减少销售和管理支出报告，实现持续成本降低。

（二） X公司与Y地产公司盈利能力比较

通过查阅各个房地产公司的财务报表数据，发现在房地产行业当中，Y地产公司前景是比较不错的，在房地产行业当中是黑马般的存在，并且有可能成为新的行业冠军。因此，比较X公司和Y地产公司的盈利能力，具有一定的分析研究意义。

1.X公司与Y地产公司毛利率比较

毛利率是收入与成本的差和营业收入的百分比值。从毛利率的角度出发来看，当我们的收入越高，毛利率也就越高。一些公司将控制成本。

从图3.1可以发现X公司2014年至2018年的数据都高于Y地产公司的数据。分别来看，从2014年到2015年，X公司下跌了0.59%，Y地产公司下跌了5.9%;从2015年到2016年，X公司增长了0.06%，几乎没有变化。Y地产公司增长了0.87%，但X公司仍高于Y地产公司;从2016年到2017年，X公司增长了8.19%，Y地产公司增长了4.85%;从2017年到2018年，X公司增长了3.38%，Y地产公司长了0.61%。从图表中我们可以看到，除了X公司在2017年的最大增幅外，其他增速都在缓慢增长。Y地产公司在2014年有所下降，其余的也有所增长，但X公司在过去五年中一直高于Y地产公司。从平均土地价格来看，2014-2018年X公司的成本高于Y地产公司。从高地或低地的成本角度来看，这无关紧要。关键是要看到土地成本与住房价格有關。它的房价比例较低。如果其他支出不太可能发生重大变化，则自然会导致其收入更高。从一般收入的角度来看，X公司的总收入比Y地产公司大得多。从总体上看，X公司的毛利润甚至高于Y地产公司，因为X公司在2017年开始快速低成本的计费发展模式，而Y地产公司也受到了项目质量的影响。如果X公司想继续保持这种状况，就只能从它的价格和成本费用找到解决问题办法。从成本角度上出发，我们先从材料开始。当材料一样时，我们还可以降低材料的成本，同时也可以通过降低土地购置的成本。从而可以提高毛利率来实现盈利的目的。

2.X公司与Y地产公司净利润率比较

净所得税是指实际所得税利润减去所得税额乘以其他主营业务收入后的净额。当另一家公司的其他公司收入相应增加时，将导致净利润率保持不变。在生产和销售中，当其他运营费用显著增加或减少时，此时的净利润可能不会以相同的比例增长，有时甚至会变成负增长。我们要深入了解需要追加多少的资金才可以作为主营业务人士的基础，还要仔细调查净利润率的变化趋势。

从总体上看，X公司和Y地产公司的变化相当大，但相对而言，X公司的变化要更明显一点，如图3.2所示。2014年至2016年期间，X公司和Y地产公司均呈下降趋势，X公司从12.55%下降到8.58%再到8.33%，Y地产公司从12.02%跌至8.58%降至8.92%，Y地产公司的跌幅从2014年至2015年有所增加，Y地产公司的跌幅在2015年至2016年有所反弹，X公司在2015和2016年也降低了1.48%。在2017年和2018年中，Y地产公司的数据将略大于X公司的数据;从2016年到2018年，两家公司都在增加。Y地产公司在2017年将超过X公司，而X公司在2018年将略有增长。X公司从2016年起呈现快速上升趋势，主要原因之一就是X公司在2015年时任X公司董事兼总裁就已经提出了中国的楼市已经开始走向白银时代。2017年间，X公司将其融资费用成本控制在了较低的融资水平，全年中共累计发行了两期5年期公式债券。与X公司不同的是，Y地产公司主要着眼于项目建设的速度和速度。由于项目建设中的某些问题，某些地区政府的管理和控制变得越来越严格，导致了项目的建设进度缓慢。

3.X公司与Y地产公司净资产收益率比较

净资产收益率是通过公司在某段时间内取得的利润额和公司平均净活动的比值相关联的。它的计算公式按照：公司的利润金额除以年初的净资产加所有权益的年终价值系数的和再乘以百分百的值。公司负债的提高就可能使得净资产的收益率大幅度地提高，企业的净资产利润率越高，公司的现金获取能力越强，表明公司的营运能力也是越强的。

从图3.3得出X公司和Y地产公司2014年-2018年的净资产收益率，X公司2014-2018年的净资产收益率分别为19.17%、19.14%、19.68%、22.8%、23.24%，从2015年起呈逐步上升的趋势。表明了股东对X公司投入资本的净利润和收益程度较高，说明了X公司权益资本在盈利时获得净利润的能力增强，运营管理效率良好。Y地产公司的上升幅度跳动太大，不固定，收益率不稳定。

4.X公司与Y地产公司总资产报酬率比较

总资产报酬率主要用于以投资回报率的方式计算和公司盈利的解释。主要是通过息税前利润与平均总资产的比值。如果我们不把利息方面的费用与有关放到考虑的因素，且仅考虑公司运营时，此报告反映了所有资产管理发生的盈利。它是对公司整体盈利能力的一种评价，应筛选出对该公司非其他经营性因素的数据。将该指标和企业的贷款利率拿来对比，方便管理层对比。

从图3.4中的数据发现，X公司在2014年到2017年的财务报表数据都比Y地产公司高，2016年和2018年总资产报酬率降低不稳定，公司的资产运用能力较低，公司盈利能力不平稳。

结语

X公司的公司实际投资盈利实现能力一直都是呈逐年向上递减的增长趋势，公司整体净资产平均收益率也相对稳定，而总体净资产平均收益率则一直是在逐年向下递减。X公司通过积极努力扩大资产销售市场，增加了公司营业利润收入，与此同时，也大大提高了各类公司资产的日常综合运营使用管理效率和企业资金周转处理速度，从而大幅提高了总公司资产的资本报酬率，成本费用和营业利润率也在逐年提高有所明显下降。从资产负债数量上分析，该公司从2015年到2018年资产负债率一直保持在稳定水平，波动幅度较小。X公司在过去五年内都始终保持着营业盈利的良好状态，并没有再次出现任何营业亏损的异常情况，而且其营业净利润基本上也还是继续呈现出了快速增长的发展状态，具备较高的营业利润率和增加率。

（作者单位：西安外事学院）