商业房地产投资风险问题及防范策略研究

张加静

（南京新华报业房地产开发有限责任公司，江苏 南京 210000）

通过分析我国近几年来的商业房地产行业发展情况，能够总结出商业房产交易数量不断增多，已成为我国在经济收入方面的重要来源。正因如此，我国商业房地产得到了显著发展，吸引了诸多人和企业的投资，但同时商业房地产面临的风险也非常大。为了使商业房地产的投资风险得到有效防范，促进商业房地产投资人员对风险进行抵御能力的增强，最大化降低投资风险，商业房地产要对投资风险引起密切关注，同时积极探寻相关解决对策，如此，才可以保证企业在投资中第一时间规避风险，进而夯实商业房地产发展的基础。

一、商业房地产的概念和投资风险

1.商业房地产概念

将房地产用途作为基础进行划分，主要涉及住宅、工业以及商业等部分。其中，商业房地产通常由商业经营进行运用，包含货物、餐饮、娱乐等的销售。同时，商业房地产在形式方面也十分得丰富，诸如购物中心、酒店、娱乐场所等，但一般不会将工业园区融入到商业房地产范畴之中。

2.商业房地产投资风险的概念

和其他房地产投资相同，商业房地产投资主要是通过在房地产的开发和建设中投入一定的资金而获得一定的投资效益[1]。商业房地产在进行开发与经营的过程中，需要将投资作为基础，结果方面表现为对现存房地产进行改装，亦或是构建新房地产，提高其商业性质，同时还可以使商业经营的要求得到满足。商业房地产比其他流动性投资的稳定性更强，但因为受市场经济和通货膨胀的影响，也会提高投资风险。

二、商业房地产企业开展投资风险分析的重要意义

对商业房地产投资风险进行探究的目的在于加强对投资风险的认识，进而更好地控制风险，让商业房地产企业以及投资人员获取到更多的效益[2]。同时，探究商业房地产投资风险，能够推动相应企业实现更好的发展，有效识别项目风险。对商业房地产进行开发时涉及动态性的特点，涉及诸多内部风险。所以，通过对商业房地产项目风险予以有效的管理，可以更好的识别风险，同时可以加深对风险本质的了解，适应市场环境，进而实现投资成功的目标。

对商业房地产投资进行分析，能够让开发企业对风险管理机制进行健全和优化，进而确保商业房地产项目管理更为科学。要想科学控制与防范房地产风险，需要加强项目风险管理能力，优化商业房地产项目开发的工作条件。通过对房地产投资风险进行分析，有利于提高商业房地产企业经济收益，在商业房地产项目中开展风险管理工作，可以将房地产开发项目成本降低，将项目风险管理所具备的作用展现出来。

三、商业房地产投资风险类型

1.政策风险

对于政策风险而言，主要是由于中央或地方对有关政策进行了改变，进而引发的投资风险。房地产业属于十分关键的固定资产投资，与国家宏观经济政策之间存在着紧密的联系。商业房地产投资是一项具有很强政策性的产业，国家会借助和房地产相关的政策对宏观经济的运行进行调整[3]。对于此类政策而言，主要涉及税费、房地产管理、投资以及金融政策等，并且还会对商业房地产投资人员收益产生影响。

2.经济风险

（1）市场供求风险

对于商业房地产存在的市场供求风险而言，主要是由于市场供给与需求之间不平衡而形成风险。首先，商业房地产存在供给过多的情况，供需量大于需求量，进而造成房地产大量闲置。其主要是因为近些年，我国房地产也发展速度日益加快，在利益的诱惑下，社会上诸多资金纷纷向房地产业投入，不断扩大了建设规模，并高于居民消费与社会发展水平。其次，顺利建成的商业房地产项目难以对市场要求进行全面的满足，基于此导致市场结构性矛盾十分显著。主要体现在商业房地产区位、结构以及规模等，与商家需求不符，不能使商家的经营要求得到满足[4]。之所以会出现此风险，主要是因为开发商并未展开健全的商业规划，在开发项目时未与市场需求相结合，毫无理智地先开发后招商必定会引起结构性矛盾，进而在市场供求风险的影响下，使得房地产企业出现巨大经济损失。

（2）融资风险

对于利率风险而言，其属于商业房地产在融资方面最具代表性的一种风险，主要是因为银行贷款利率的改变所致。在传统投资观念的干扰下，加之我国现阶段资本市场发展不健全，所以房地产企业无法采取债券以及股票等相关措施，只能寻求银行的帮助，向其贷款。据相关统计可知，在我国的房地产企业中，依赖银行贷款的企业约有70%～80%，相较于住宅房地产，商业房地产涉及到的资金回收期更长，所以更容易受到利率变化的影响。

（3）地价风险

由于地价的改变而增多了开发商的开发成本，导致商业房地产项目成本与市场价格升高，如此，便间接地导致房地产开发商经济受损。

（4）国民经济状况变化风险

国民经济会对商业房地产市场产生影响。如在经济发展的环境下，商业房地产可以展现出繁荣的态势；若经济停滞，那么就会影响房地产市场的发展。对于商业房地产项目开发而言，时间性长属于主要特点，受该特点的影响，会使得商业房地产缺乏对经济的敏感性，进而导致商业房地产在项目开发方面出现损失。

3.社会风险

（1）城市规划风险

城市规划风险，主要是因为商业房地产在我国正处于发展初级阶段，部分相关政策法规尚不完善，大部分政策也需要在实践过程中不断优化和健全，而商业房地产开发商们在定位和选址的过程，并没有亲自展开市场调研，随波逐流，使得部分区域产生同质化的情况，一些商铺并未得到利用。

（2）区域发展风险

区域发展风险主要分为类似和近邻地区发展风险[5]。类似地区经济的发展，不仅可促进区域经济规模同步发展，同时还可以将购买力分散，进而降低项目竞争力；近邻地区经济与设施等出现改变，均会把一些风险带给房地产项目。

4.内部决策和管理风险

因为商业房地产项目开发商未采取合理的经营管理方式或策划和决策有误，造成不能实现预期的收入水平。详细而言，主要包括下述几种类型的风险。

（1）投资地点选择风险

投资地点合理与否直接决定了商业房地产项目能否获得成功。故在开发地段的选择上，开发商往往会择优选择，如此一来就要面临竞争激烈、成本高的风险。相反，若开发项目所选位置较差，则面临的风险又会是其他的，即盈利不理想、项目销量不高等。

（2）投资类型选择风险

商业房地产项目开发涉及诸多类型，既有商业设施，也有文化娱乐设施。从某种层面上来说，其与工厂生产产品差不多，只有将和市场需求相适应的产品生产出来，才有销售市场。

（3）商业房地产开发商的经营能力风险

商业房地产的开发，需要与房地产业以及商业行业的经营情况相结合，在建设完成后，科学合理的招商方式与管理也是非常重要的，同时在开发前和开发过程中均要展开系统分析，事先规划商业房地产的建设区域。就国内而言，大多数商业房地产都套用的是住宅房地产的经营方式，在经管管理经验方面还有所欠缺。与此同时，在招商与开发上也没有做出科学规划，只有待房地产建成后再运用招租或出售产权的形式。产权的出售可以迅速把资金收回，但其资金链很容易发生中断的问题，不符合商业房地产的开发本意。

四、商业房地产投资风险防范策略

1.加深对国家宏观政策的了解

商业房地产投资人员在对商业房地产投资进行选择的时候，应全面了解市场信息，以确保投资的正确性。国家政策对商业房地产行业的影响极大，所以，商业房地产的投资人员应随时关注到国家出台的相关政策，只有及时了解到了国家的政策趋势，才可以使决策更加合理[6]。在对国家政策进行了解的时候，应知晓当地政府的规划情况，对政府重视程度较高的热门地区引起关注，同时需要注重轻轨和地铁的发展布局、建设时间。立足于长时间的房地产市场经验可以看出，在地铁口附近的商铺升值潜力更大。此外，还应把较多的关注度放在相同条件下的投资回报上。投资商业房地产项目具有较大风险，但其不确定性也更高。所以，针对商业房地产项目投资，并非选择风险最小就好，而应选择中等风险程度的项目，这样有利于获得较高的投资回报率，进而促进商业房地产投资人员利润的提高。

2.采取因地制宜的商业模式

从本质上而言，商业房地产仍是销售商品，其目的在于满足个体需求。投资方在展开决策前，要充分了解周围的交通便利程度、人口统计、地理信息等情况。通常来说，信息普查有助于预估市场潜力，最终判断部分变量是否会影响到市场发展发展战略的顺利实施。商业房地产的发展一定要适应社会人群，也就是商业覆盖范围中的消费者要借助商业项目将服务获得。从总体上来说，也就是在将市场定位、区位信息和消费者类型确定好后，再进行信息研究，对区域中的市场发展潜力以及消费结构予以确定，最后评估消费需求和经营选址，展开合理的收益与成本分析。除此之外，大部分数据信息均需要不断更新，立足于此加大管理运营力度，构建业态发展模式，使投资者可以将应有的回报获得。

3.采用投资分散战略

商业房地产投资分散也就是通过将开发结构分散的形式（共同投资、投资时间分散和投资区域分散等）有效减少风险[7]。商业房地产投资区域分散即把商业房地产的投资分散到各个区域，以免因为地区经济的不景气，而影响到自身，有效降低风险。商业房地产投资时间分散，简单来说就是确定一个合理的投资时间间隔，确保不会受市场变化的影响。比如，在房地产先导指标改变较大时，如经济增长率、含蓄额、人均收入提高，贷款利率降低，国家把土地使用权出让，由周期波谷逐渐表露出回升之势，这些均表示房地产周期将开始扩展，这时候便是投资的最好机会，可把所有力量集中到一起进行投资。另外一种运用较多的风险分散方式就是共同投资。其要求合作者以商业房地产开发为基础进行投资，均能享受获得的利益，同时也一起承担风险，充分调动投资各方的积极性，充分发挥自身优势，有效规避风险。

4.运用有效手段转移风险

首先，投资者利用合同让风险损失由另一方承担和赔偿。比如，可以借助房地产开发建设合同来达到转移风险的目的。《中国合同范本》中明确指出，“建筑施工合同”的组成部分为“建筑工程施工合同协议条款”和“建筑工程施工合同条件”。“协议条款”中将诸多具体的责任问题明确，合同双方可以对其进行最大化利用，将风险损失责任巧妙转移。在协议条款中，投资者可明确说明，如果工期被延误又或是出现其他损失是由承建方的原因所导致的，那么相应的费用和责任就由承建方承担。

其次，保险型转移，也就是借助投保，投入小数额的保费，防止承受更大的风险。实际上，一项房地产投资如同一项竞争活动。但是，就算是一场公平的竞争，投资者赢得胜利获得的利益将比输掉的时候产生的痛苦小，从预期来看，虽然得益相同，但从效用上来看，输的时候产生的痛苦更大。因此，部分人通常是尽可能不参加竞争，甚至愿意通过花钱的方式来避免参与，就算这场竞争十分公平。这就是投保的原因。但是，并非全部的风险均能借助保险进行转移。保险公司只卖保险，因此，并非所有的商业房地产投资风险都能转移。

5.运用投资组合减小风险

所谓房地产投资优化组合，即将诸多因素结合起来，包括消费层次、实际用途、物业形态和投资环境等对房地产市场做出详细划分，通过分析每一类房地产投资的风险以及收益关系，评价和选择两个或两个以上并无多大联系的产品或经营方式，借以展开开发投资。

首先，所选择的各个项目联系不能过于密切，否则便难以将风险有效降低。商业房地产企业可以借助对开发结构进行调整，确保开发类型和开发区域多种多样，以此将风险分散[8]。借助部分高收益的商业房地产开发来弥补低收益商业房地产的损失，从而有效减少今后收益的不确定性，让整体开发风险得到控制，最终获得平均投资收益。

其次，从某个层面上来说，可将房地产市场归于区域性市场的范畴，其主要是由商业房地产商品的位置固定性所决定的，因为在商业房地产企业进行分散投资，以及适应市场竞争的过程中，各地经济地房地产投资优化组合这一手段所发挥的作用十分有效，其是商业房地产今后的一个主要投资发展方向。因为宏观经济直接影响着商业房地产的开发活动，经济发展一个最明显的规律就是周期性，这便决定了商业房地产发展也有周期性的涨落。对房地产开发商而言，应把握好有利的发展时机，获得更加理想的效益。

6.风险自留

风险自留，即投资者事先预感到一些风险难以避免，自主对基金进行设立，并自行承担风险变现后所产生的一切财务后果。在实践过程中，风险自留主要分为两类，即主动自留和被动自留。前者即借助分析风险，知晓风险的性质，明确其预期变现损失，了解多种预计方式的优点和缺点后，投资者主动采用风险自留手段，做好财务准备。后者则相反，其是在风险变动造成损失后，被迫自己承担损失风险的措施，由此引发的财务后果往往十分严重。商业房地产可在做工程概预算时就设置不可预见费；在资产运营过程中构建意外损失基金。如此便可以在一定程度上把风险转移。

五、结语

最近几年，我国的商业房地产已慢慢成为房地产投资者极为关注的投资方向，大部分房地产开发商均在商业房地产中加大了投资力度。如此，便不断加剧了市场竞争，增大了市场的风险性。房地产企业要想在风险极高的商业房地产市场中占据优势地位，就必须不断加大风险管理力度，而科学分析风险便能确保投资成功，也可以坚实的基础助力我国商业房地产业的可持续发展。