调控政策下的房地产企业财务预警研究

杜莹

【摘 要】由于中国经济的快速增长，房地产行业的迅速发展，但房地产的发展带来了大量的金融风险，继而影响企业的发展。根据中国的监管政策，过热的房地产价格已经逐步抑制，但房地产开发有限，很多房地产企业也面临着金融风险。本文根据房地产公司情况分析了财务预警调控政策，并采取行动来解决这些问题。

【关键词】调控政策；房地产企业；财务预警

随着房地产行业的不断发展，从而带来许多金融风险，不利于房地产行业的可持续发展。然而，最近的房地产过热的开发，对于当下社会发展带来了负面影响，有关部门一定要对房地产行业进行有效的调控政策。因此，为保障房地产公司的资金安全，预警必须采取积极的政策，防止发生金融风险。

一、房地产企业在调控政策下的发展和意义

房地产公司的监管政策，对我们的日常生活影响很大。在这种情况下，房地产企业也存在很多问题。房地产公司有许多金融隐患，首要原因是，房地产企业一定要在发展的早期阶段，如征地和拆迁补偿，建筑安装工程费投入巨资。房地产作为一个整体呈周期性发展的行业。其金融发展情况与国民经济的进步密切相关。因此，房地产企业的开发对人们的社会生活会带来巨大的改变。根据各类政策的调控，税收情况，金融发展以及城市的规划情况，都会对会房地产业的整体发展带来影响。目前的调控政策，房地产开发非常容易出现金融风险。企业需要根据实际情况提出解决这类问题的措施。

二、房地产风险预警的意义

（一）房地产业的经济地位

房地产行业，作为我国经济的中流砥柱，对国民整体经济的稳步发展具有重要的意义。许多与房地产相关的行业，例如：银行，建筑，钢铁，化工，木材加工，建材，玻璃，水泥，电力和塑料制品。假如房地产行业出现严重的金融风险，那么会给所有与其相关的行业带来威胁，导致整个社会经济的发展停滞。

（二）房地产业发展会受到多方面风险因素的影响

内部包括：项目风险，投资风险，预算管理风险以及成本管理风险，项目质量风险，施工安全风险，债务和资金链中断风险等等。以此同时，房地产行业更容易被政府机构所影响。如房地产宏观调控等等。

（三 ）降低企业成本，提高企业竞争力，保护关系人的利益

房地产企业通过在日常工作中。采用的财务分析以及风险预警，以降低运营成本和各种支付危机，从而能够很好地控制资金。不但能够提升房地产企业的发展以及国家经济的整体进步，也是为了更好的保护债权人，投资者，客户的相关利益，增强企业的格斗力。

三、调控政策下引发房地产企业财务风险隐患的原因

在监管政策下，房地产行业的金融风险主要有两方面：内部和外部。内部原因主要在于房地产的财务管理系统，公司结构，发展，业务战略以及财务人员的能力与素质。外部原因在于整体金融市场，土地、税收的政策，国家宏观调控等，但无论是哪种原因，都会直接给房地产企业带来金融风险。并且在当前的政策下，其金融风险极有可能是源于政策，从而带来资产负债率的增加，或是融资风险、投资回报的风险、利率风险等。

四、房地产公司财务预警措施

为了做好当代调控政策下房地产企业财务的预警工作，必须要从多方面进行控制：

（一） 进一步完善融资方案

融资是整个公司发展过程中的主要问题。为了筹集资金，公司已经积累了不少的债务。而且融资可能会降低资金的收益，从而导致亏损。为了尽可能的确保融资过程的顺利的發展，必须要有一个科学合理的融资财务规划，以有效的应对融资所带来的高概率风险。

资金使用和需求计划的拟定，必须根据房地产公司自身情况而定，同时，要保障在制定计划的过程中，不会出现各种闲置资金。在融资决策中应尽可能考虑债务融资和股权融资等因素，以确保融资决策尽可能有效。资金投入必须严格控制资金，关注其资金的流动，以防资金流失。同时，降低公司债务比率可以最大程度地降低再融资风险。这将有助于房地产公司的发展，在将来再次进行融资的工作。

房地产公司还可以发展为多种金融渠道，例如使用债券融资。这不仅使房地产能够方便地完成金融业务，而且在某种程度上吸引了其他公司。房地产公司融资还可以使房地产公司的资本结构有所改善并防止财务风险。

（二） 加强预防决策风险

房地产公司具有规模大、和资金占用大的特征，所以，房地产公司相比于其他行业，决策更有难度。并且，其决策与公司未来的发展有着直接关系，甚至影响公司的存亡。因此，房地产公司在决策过程中应注意风险的发生。在做出决定之前要充分调查区位环境，预测和调查与人们的日常生活有关的各种因素，例如未来的发展和教育，医疗保健、交通、项目区域和周围环境的运输以及各种各类型因素，认真考虑各种因素，使项目对人们的生活带来方便。同时，还需要将房地产的结构和类型与消费者的需求相结合，并将其与市场整合，以进行有针对性的投资。为了减少税率变动风险的影响，必须尽快了解当地的税收政策。投资时，选择组合投资，以分散风险。将房地产公司的财务风险降至最低。在做出投资决定之前，为参考图表发布详细的可行性研究计划。

（三） 房地产行业合理制定发展规划

在监管政策的现状下，房地产公司存有潜在的金融风险，对其发展带来很多阻碍。因此，需要制定一系列发展计划。让企业拥有一定的财务风险应对力。例如：公司面对通货膨胀或者利率变动等风险的时候可以有效应对。

在规划房地产公司时，第一步是改进销售计划，这可以有效防止投资回收带来的风险。销售链接在房地产公司中非常重要，企业利润的提高与销售环节密切相关。必须要建立起更高质量的销售团队，提高广告和宣传的有效性，并根据市场环境的变化及时调整销售策略和销售价格。不同阶段的销售策略和销售价格不同。另外，如何安排高效的销售开盘节奏，都是销售方案中应该考量的。

在房地产公司制定发展计划的过程中，完备的应收账款制度非常重要，是企业流动资金的安全保障，如何安排专人催收在途资金、如何把控银行个贷按揭的放款时间、如何保障资金快速回笼，都是这一部分需要考虑的。

房地产公司在制定发展计划时，要重视人力资源管理的发展与考核，防止人才的流失，人才是企业的重要脉络，是发展的根基，对公司的未来竞争有重要作用。

（四）增强过程管控

有必要在房地产项目开发过程中加强财务管理和控制，参与项目销售定价方案，分析动态成本，讨论住房交付方案，敦促小业主申请生产证书以减轻公司分阶段的担保责任等，并实时了解企业的项目运营状况，发现问题、提出问题、解决问题，动态掌握项目收入，成本和利润状况，并及时向企业提供反馈，以从财务角度诠释公司的运营。

（五）建设财务风险预警管理系统

预警管理系统是根据研究对象的特点，收集相关的资料信息，监控风险因素的变动趋势，向决策层发出预警信号并提前采取预控对策的系统。房地产企业的预警管理系统可以整理企业财务的报表数据，对其异常的财务指标跟踪标记，进而构建出数据模型，科学预警公司潜在的金融风险。但与国外相比，我国房地产企业在建设财务风险预警管理系统的时间相对较晚，同时还缺乏许多的经验，企业管理者在建立预警系统时，可以借鉴其他国家在这方面的先进经验，以此让房地产企业更好地建立预警的系统。

四、结语

综上所述，在目前的调控政策下，房地产企业潜在的财务风险还有很多。为有效的避免财务风险，稳定企业的长期发展，制定财务预警计划，并加强财务预警管理能够大力提升财务安全。本文分析了房地产企业在调控政策下的状况，及财务风险出现的问题，提出相对的解决办法，愿在未来房地产企业发展的财务预警中起到参考作用。能够促进房地产公司的发展，并在未来人们的社会生活中发挥积极作用。

（江苏建邦置业有限公司，江苏 无锡214200）

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