《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议

周 虎

(西南财经大学，四川 成都 611137)

1 《民法典》对宅基地使用权的规定

但随着经济的发展，在政策允许的范围内适度放活宅基地使用权，实现农民住房财产权也是符合社会发展趋势的。民法典第十三章专章规定了宅基地使用权。虽然仅有四条原则性规定，但仍然对宅基地使用权的主体、客体及内容进行了规定[1]。

宅基地使用权的特征是以农民集体土地所有权为基础，是为保障农村集体成员居者有其屋，故宅基地使用权的主体应当是具有本集体成员资格的农户。集体成员资格是享受宅基地使用权最重要的前提。宅基地使用权具有身份属性这一特征，在对农村居民居住需求进行保障的同时，对宅基地使用权的流转进行了限制，在很大程度上限制了其作为财产权利的流通性。《民法典》第三百六十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，该条规定了宅基地使用权的主体对于宅基地有占有和使用的权利，但并未对宅基地使用权主体身份进行明确界定，而是笼统定义为宅基地使用权人。这阻碍了宅基地使用权流转，限制了其财产价值[2]。此次《民法典》中的规定在一定程度上弱化了宅基地使用权的身份属性，有利于限制宅基地和宅基地房屋的利用。

2 农村宅基地房屋买卖合同的效力

由于当前城市房屋价格高涨，农村宅基地房屋由于其较低的价格成为越来越多人的选择，农村宅基地房屋买卖合同因此大量存在。对于农村宅基地房屋买卖，我国现行法律规定存在冲突[3]。在农村集体成员能否将宅基地房屋进行出租、出卖的问题上，《民法典》与《土地管理法》有着不同规定。《民法典》规定了宅基地使用权人对集体所有土地享有占有和使用两项权利，有权在宅基地上建造住宅和附属设施，但并未对宅基地使用权的收益权能进行规定。《土地管理法》规定农村村民出卖、出租宅基地住房后再申请宅基地的不予批准，并未禁止宅基地使用权人利用宅基地上房屋获取经济利益。

2.1 合同有效说

认为宅基地买卖合同有效的观点主要在于其并不存在合同无效事由。宅基地买卖合同双方只要具有主体资格且为真实意思表示，符合程序要件，不存在《合同法》规定的合同无效及可撤销的法定情形，那么应当认定其有效。只根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》认定宅基地买卖合同无效并无法律依据。作为典型债权合同的房屋买卖合同来说，其生效与否与是否办理了登记手续没有直接因果关系。宅基地房屋属于农村集体成员的私有财产，虽然宅基地使用权具有一定的“资格性”，但作为财产的房屋并没有限制单独流转。虽然现行法律遵循“房地一体”原则，但在社会发展的大趋势下，如果简单认定宅基地买卖合同无效不利于保障交易安全，对正常履约方极为不公平。

2.2 合同无效说

该观点认为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，城镇居民并不具备取得农村宅基使用权的主体资格。“地随房走”是实现“房地一致”的方式之一，但根据该项原则，宅基地使用权与农村宅基地房屋关系密不可分，无法取得农村宅基的使用权的城镇居民亦无权取得宅基地上房屋。故由此认定农村宅基地房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效。同时，宅基地上房屋属于不动产，我国对于不动产的物权实行公示原则。对于不动产的物权变动登记生效，而农村宅基地房屋买卖无法根据法律法规进行变更登记。

2.3 折中说

在农村宅基地房屋买卖过程中，存在着宅基地使用权与宅基地房屋所有权这两种权利。作为用益物权的宅基地使用权具有强烈的身份属性和资格性，但宅基地房屋买卖却可以通过合同法进行规制。此时不再着重于对合同效力的认定，更多的是探求解决房屋与土地之间关系。对此，可以参考借鉴台湾地区的相关规定，在宅基地使用权之外设立新的租赁权。在该理论之下，若宅基地房屋买受人为城镇居民，其虽然无法取得宅基地使用权，但仍然与集体组织建立了“法定租赁权”。在维护宅基地身份属性，保障农民房屋财产权的同时适度兼顾了宅基地和农民房屋使用权，与《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》的要求相一致。

3 城镇居民购买宅基地房屋制度探索

3.1 宅基地法定租赁权的设立

在农村宅基地房屋买卖中，从表象上看，宅基地使用权人将宅基地房屋转让给房屋买受人的同时将宅基地使用权一并转让给了房屋买受人。但是，并不能认为房屋买受人就此获得了宅基地使用权[4]，而是应当认为房屋买受人获得了使用宅基地的权利，且该项权利并不是从原宅基地使用权人处取得的，而是从宅基的所有权人集体组织处取得。有学者提出买受人取得的新的使用权可以称为“宅基地法定租赁权”，从而设立新的宅基地法定租赁权制度[5]。由此在宅基地房屋上设立有宅基地使用权、宅基地房屋所有权、宅基地法定租赁权三种权利。买受人在宅基地使用权人处购买宅基地房屋后，取得了宅基地房屋所有权以及宅基地法定租赁权，与集体组织形成了租赁关系。在维护宅基地使用权基本保障功能的同时，最大限度发挥了宅基地房屋的财产性。

3.2 建立宅基地房屋确权登记制度

宅基地房屋转让困难的主要原因是产权不明确，建立宅基地房屋的确权登记制度能够很大程度上解决宅基地房屋转让问题[6]。经过确权登记的房屋将由房屋管理部门颁发不动产权属证书，但在实践中，大部分宅基地房屋并没有与之对应的不动产权属证书，直接导致宅基地房屋买卖纠纷的发生。在农村，宅基地房屋并没有像城市房屋那样完整的产权登记制度。如果农村集体成员能够拥有宅基地使用权证与宅基地房屋的所有权证，将有利于实现宅基地房屋财产性质。借鉴城市房屋确权登记制度建立宅基地房屋登记制度，由相关部门进行统一管理，能够为城镇居民购买宅基地房屋提供制度条件。

4 结语

我国宅基地制度产生于计划经济体制的历史背景下，有助于当时的经济的发展,对当时的农业发展、农民生活都有积极的作用。但随着时代的进步，作为世界上最大农业国，农业、农村、农民这三农问题成为我国经济发展极其重要的环节。处理好宅基地使用权与宅基地房屋流转的问题，事关广大农民群众的切身利益。《民法典》的颁布对我国法治建设有着里程碑的意义，物权编的编撰在总结宅基地改革经验的同时也为进一步改革留下了空间。在确保农民“不失地”，保障其基本居住权利的前提下，适度放活宅基地房屋财产权是宅基地改革的目标。对于宅基地使用权及地上房屋所有权的渐进式改革路径还需要进行进一步的探索。