疫情期间，可以要求房东减免租金吗？

李韵

疫情期间，不少商家都在感叹：“今年生意难做啊！”为相应政府的防疫政策，不少商店都闭门歇业，这一关门，问题就出来了，没有收入，租金怎么交？如果基于租金返还为请求诉诸法院，是否可以得到法院的支持？

一、基本案情

黄某自2018年8月1日承租邱某的店面开理发店，租赁期限3年，每月按期缴纳租金1600元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，黄某关闭理发店。2020年2月21日，黄某看到有序恢复商业网点营业的通告后，于次日开店营业，在同邱某沟通减免部分租金未果后，黄某将邱某告上法庭，要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。

二、案情分析

5月9日，国家发改委等八个部委发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》作出了对减免租金的具体规定：受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各级政府要加大政策支持力度，金融机构视需要给予适当支持。房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。

推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。

上述法条可以归纳为：国有资产的出租的租金应当减免，鼓励非公经济房租的减免。

黄先生的租金是私人承租，因此可以与房东协商减租，协商不成，只能上法院来打官司。那么黄先生可以有哪几项主张权利的理由？

根据民法典的“公平原则”，要求减免租金。

《民法典》总则第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六项规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;調解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”公平原则是民法的一项基本原则，是当事人在处理纠纷时为维持当事人之间的利益均衡而依据社会公平、正义的观念来确定各方的权利和义务的原则。在疫情期间，房屋不能实现其功能，继续履行租赁合同对一方当事人明显不公平，因此黄先生可以请求法院根据公平原则要求双方共同承担房屋租金。

“不可抗力”或“情势变更”条款的选择。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》第一百七十一条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”今年疫情的严重性超过了我们的想象，党中央动用举国之力来防范疫情，作为经营者，这个灾害是无法预知的，因此此次疫情符合不可抗力的情形。

《合同法司法解释（二）》提出了情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

所谓情势，指的是与合同相关的客观事实，如国家政治、政策、战争、通货膨胀、金融危机等影响社会经济形势的剧变。本次疫情已经被纳入重大突发公共卫生事件，国民响应政府的号召居家防疫，商铺闭门歇业，国民生产经营已经遭到了重大的影响，属于经济环境发生变化。此外，经济环境的变化不同于商业风险。商业风险指的是在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象。本次疫情明显不属于造成商业主体损失的经济现象。因此将本次疫情所带来的经济环境的变化可以称为“情势变更”。

不可抗力和情势变更的区别在于：

（1）不可抗力已经构成合同的履行不能。情势变更是在合同可以继续履行的前提下，继续履行将会给当时人一方造成明显不公平。

（2）不可抗力是法定免责事由，当事人只要提交证明有不可抗力的因素存在使得合同履行不能，就可以解除合同并部分或全部免除责任。情势变更属于非法定免责事由，需要当事人向法院申请变更或解除合同之后，法院再根据个案的具体情况来裁量是否予以变更或解除。

对于租赁合同来说，在疫情期间受到客观情况以及政府措施的影响，相关个体商户及其企业要求关门歇业的情况下，合同根本不能正常履行，承租人虽然依旧占有出租人的房屋，然而商铺已经不能实现其价值，但是是否影响到合同目的不能实现，进而主张解除合同还要进一步分析。

不可抗力事件的发生，对履行合同的影响程度不一，如果只是短暂性地影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，不能直接适用法定的解除权。在本案中，黄某的店铺从2020年1月24日关闭店铺，到2020年2月22日开店营业，中间大概相隔一个月的时间，黄某自2018年8月1日承租店铺，租赁期间是三年，合同的剩余租期是17个月。不难看出，疫情导致合同不能履行的一个月只是一个短暂的障碍，还是可以继续履行的，直接解除合同对出租方来说显失公平，亦不符合契约精神。

本案的黄某没有要求解除合同，那么可以主张不可抗力来减免租金吗？本文对此持异议。违约责任的承担方式有：继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿金。租金是承租人的主给付义务，不属于违约责任的承担方式，因此，根据《合同法》117条第1款第1句 不能得出承租人可以减免租金的结论。

在合同尚不足以彻底不能履行的情况下，承租人黄某无法依据不可抗力去要求解除合同并免除责任，但是，可以根据情势变更原则向法院或者仲裁机构申请变更合同、延长租期或减免租金，因为租赁合同并非完全不能履行，只是继续履行的话对承租人一方显失公平，因此采取情势变更作为申请的理由更为合适。

三、法院判决

江西省黎川县人民法院将本次疫情影响认定为不可抗力，并根据公平原则要求要求双方共同承担不可抗力造成的损失。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。

本案是首个起诉疫情期间减免房租的案例。在疫情大考中，国家充分考虑民众的需求，及时发布相关法律规定，法院根据最新发布的减免租金的法律规定判决案件，为大中小企业挽回不少损失，充分体现了效率与以人为本相结合的法治原则。虽然法院以不可抗力判决减免租金，但是本文认为，应以情势变更为由判决减免租金更为妥当。在《合同法司法解释（二）》中明确规定将不可抗力的情形排除在情势变更之外，在二元择一的应对机制下，不可抗力和情势变更泾渭分明，当事人只能择一适用。从最大地维护当事人利益的角度考量，若直接适用不可抗力，则在此案件中对应地只能解除合同，因而限制了当事人的选择权;若将此次疫情认定为不可抗力，经过双方当事人协商同意变更合同以达到继续履行的目的，则仍然可以认定为适用情势变更。再者，不可抗力认定与合同的履行程度息息相关，合同未达到履行不能的程度是难以适用不可抗力的相关条款的。本案中，在难以认定疫情影响会导致合同履行不能的情形下仍然坚持适用不可抗力作为起诉理由，败诉的几率会增加，不利于保护当事人的合法权益。从人道主义来看，适用情势变更原则也是尊重当事人意思自治和遵循合同公平性精神的体现。