房地产众筹的商业模式与法律风险规制

李国雄

广东名成律师事务所，广东 东莞 523008

众筹在当下的社会已经不是一个新鲜词语，各行各业也都存在着众筹的行为，房地产行业也不断与时俱进，合理引入众筹概念，并在商业领域应用了房地产众筹的模式。该模式的应用对推动我国社会经济的稳定发展具有重要意义。但是房地产众筹的商业模式在实际应用中，法律风险的存在已经危害到房地产行业的可持续发展，所以下面就对房地产众筹的商业模式存在的法律风险进行分析，并提出房地产众筹的法律创新策略。

一、房地产众筹的商业模式概述

在互联网的利用下，项目发起人向公众筹集的中小额资金，并且越过商业银行与金融公司的行为称之为众筹。在融资方式中，房地产众筹属于新的项目，但是在实际应用中的作用却不可小觑。在实践中，与交易相关的法律问题一直未能得到有效解决。在我国房地产众筹的不断发展下，也逐渐形成以下三种商业模式：

第一，融资开发型。这种方式是房地产开发商在众筹过程中，资金获取的主要目的是获得建设资金。投资者的最终目与开发商不同，投资者是为获取房产的房屋的产权。第二，营销推广型。这类形式主要是开发商为不断加快房地产项目的进度，并且在获得房屋预售许可证之后，实施的营销活动。第三，投资理财型。按照开发商与投资人之间的关系，房地产众筹将投资理财型又分为股权型与债权型。

房地产众筹的商业模式在实际应用中具有重要意义，主要体现在：第一，创新风险隔离。我国在房地产众筹的商业模式实践中，与欧美等发达国家相比，金融创新力度较小，但是依然在应用可以对风险进行规避，从而降低房地产开发商的损失。第二，商业模式的创新。该模式主要是将互联网与金融很好的结合在一起，并将其应用到当房地产行业的一种新的商业模式，在实际应用中，房地产开发商可以筹集到建设资金，降低营销成本。

二、房地产众筹的法律风险

（一）非法吸收公众存款问题

非法吸收公众存款一般要具备以下几个要素：第一，没有得到相关部门的批准，就擅自进行资金的筹集行为；第二，在社会上，向社会公众公开宣传此项活动；第三，在筹集资金前，向被筹资者承诺偿还本金，并给予一定利息报酬。第四，筹集资金的对象，在社会上不是特定的群体。通过上面四个要素不难看出，非法吸收公众存款不仅得不到法律的保护，甚至还会出现本金收不回的风险。

（二）非法销售房问题

非法销售房问题在我国较为常见，经常会在实际的房屋买卖中遇到这类行为。在我国商品房的预售是有一定条件的：房地产开发商需获取预售许可证，如果没有取得预售许可证，则是非法销售房的行为。一部分开发商在众筹过程中，未能取得土地的使用权，或者在商品房建成之后，没有进行相关部门的验收就进行商品房出售行为的［1］。但是在房地产众筹活动的过程中，由于是在互联网上进行的，公众无法对房屋买卖合同进行有效的认定，并且商品房预售许可证如果在起诉前取得，这时也会出现法律风险。

（三）非法发行证券问题

我国相关法律中对发行证券的对象及累计发行的人数有明确的规定，如果发放的对象不确定，且人数超过了200 人，就说明是非法发行证券了。房地产开发商在实际众筹活动的开展过程中，一般会将一个较大的众筹标的进行拆分，分为几个规模较小的标的资产，并且将每一个小的标的资产人数控制在200人以内，很多房地产开发商都会通过这样的方式，对人数的限制进行规避，但是这也存在着较大的法律风险［2］。

（四）关联交易问题

在我国的相关法律中对关联交易有明确的规定，公司中的实际控制人、控股股东及其他人之间形成的关联交易，同时在公司利益的转移过程中，也极有可能出现其他的关联交易。但是在我国实际的房地产众筹模式的应用过程中，可能会由于众筹平台与融资方有一定的关联，从而出现欺诈的问题。房地产众筹项目在筹集资金过程中，会让第三方机构对资金进行托管，但是在此过程中，托管单位极有可能将资金划拨为自己的专用账户，从而在资金的使用上与房地产开发商出现法律问题。

三、房地产众筹的商业模式法律风险的规制策略

（一）风控机制的构建与完善

在立法层面上，我国房地产众筹依然存在较大的漏洞，这时就要通过相关法律法规的构建与完善，来对房地产众筹的商业模式法律风险进行规避。在立法前期一定要加强调研与分析，并结合市场需求，确保法律能符合时代的发展需求，同时也要对投资者的合法权益进行保护，并对房地产众筹的限制适当放宽。通过立法对交易机构、金融产品进行完善，并对房地产交易的相关流程就限制进行明确，确保该商业模式在我国的有序实施［3］。并且也要将人数200人以下的限制进行处理，减少房地产众筹活动的限制。

（二）主体责任的明确

在我国房地产众筹商业模式的开展过程中，一定要对相关的责任主体进行明确，这样才能保证主体对此项模式的正确引导。第一，明确融资方的发行责任。就当下的实际情况来看，我国对房地产众筹的对象基本没有相关的限制，一部分投资者由于相关知识及经验方面的限制，在投资过程中极易出现法律风险。所以我国要积极向欧美等发达国家进行学习，对投资者所能投人的金额进行细化与限制，并对投资人的实际情况进行合理分析，然后对投资者的发行额度进行限制。第二，建立独立的众筹平台。目前互联网门户网站是我国房地产众筹活动的代理，但是由于在相关法律体系不健全的情况下，使得众筹平台的具体营业范围不断发生变动，法律的界限也变得模糊［4］。因此房地产众筹商业模式的开展过程中要建立起自己的众筹平台，这样对责任主体的明确有着重要作用，同时也有助于减房地产行业的筹资成本。

（三）监管体制的健全

房地产筹资过程中，依然存在一些法律风险，这就要求要对法律风险进行有效的规制，确保此项活动的有效进行。所以要加强对房地产筹资活动的监管，确保筹资的安全性与有效性，同时也要减少房地产众筹过程中出现的混乱现象，规范此项互动，确保我国房地产行业的健康发展。

（四）监管责任的细化

要对资金的流向进行严格的控制，在对第三方托管进行选择时，一定要加强对资金的管理。积极实施分类监管，保证监管的精细化与具体性。同时，也要对众筹网站加强监管，除了相关部门的监管之外，投资者也要加强监管，一旦发现问题及时向相关部门反映，维护自身的利益。最后，保证信息的透明度，构建起信息交流共享机制，投资者通过对相关信息的辨别与选择，提升投资的安全性与有效性，减少法律问题的出现。

四、结束语

在我国社会经济的快速发展中，房地产行业逐渐成为我国的支柱性产业之一，对我国社会经济的发展具有重要意义。而房地产众筹商业模式的应用，属于新事物，在具体的实践中依然存在较大的法律问题。所以我国要针对法律问题，不断完善相关的法律体系，明确相关的责任主体，细化将责任及构建起独立的众筹平台，确保房地产众筹的有效性，实现我国房地产行业的可持续发展。