浅议房屋承租人的优先购买权

马 瓅

河南检察职业学院，河南 新郑 451191

一、房屋承租人优先购买权的相关案例分析

倪某是个体业主，2015 年4 月22 日，倪某将其在北京市大兴区某小区内的住房一套出租给方某，双方签订了房屋租赁协议，租赁期为2 年，租金为每月1800 元。从租赁协议签订后，双方各自履行了本合同项下的义务，方某以三年的租金获得了倪某房屋的使用权。2015 年8 月上旬，因经营不善，倪某将已出租给方某的房屋出售，并在小区内张贴房屋销售广告。李某路过时看到广告后，便积极与倪某取得联系，协商房屋买卖事宜。2015 年8 月中旬双方就购房条款达成一致，倪某以51.5万元的价格将房子卖给了李某，李某当天预付了5万元定金给倪某。次日，双方到房地产交易部门对房屋进行了评估、交易，李某支付给倪某房款46万元，高于当日的市场价4.5 万。2015 年10 月10日，方某才在邻居那里听说，倪某已经将出租房屋卖给了第三人李某，并且李某已经领取产权证。方某遂找到倪某，告知其侵犯了自己的优先购买权，倪某辩称房屋是公开进行的，并没有刻意隐瞒方某，双方始终无法达成一致意见。随后，方某将倪某起诉到法院，要求法院确认其优先购买权，认定倪某与李某之间的买卖合同无效。

这是一起典型的有关承租人优先购买权是否被侵害而引起的纠纷，对于该项纠纷的意见主要有两种，一种意见认为，应该支持方某的诉讼请求，判令确认方某的优先购买权存在，倪某与李某之间的房屋买卖合同无效。从案情描述中得知，倪某将涉案房屋以每月1800 元的价格租给方某，租期2 年，在租赁关系存续期间，倪某出卖所涉房屋并没有事先通知方某，更没有询问方某是否愿意购买的意愿，就直接与本案第三人李某签订购房合同，并且办理了相关过户手续，显然侵害了方某的优先购买权，方某向法院主张确认其优先权应当得当支持。另一种意见则认为，倪某并没有侵害方某的优先购买权，是方某自行放弃的，法院不应当支持方某的诉讼请求。在本案中倪某虽然没有直接通知方某出卖房屋的事实，但是倪某是将房屋销售广告张贴于小区内，方某应该知道倪某出卖房屋之事。方某知道而不行使优先购买权，是对该权利的一种自动放弃行为，而不应在房屋已经过户的情况下，又借口自己的权利被侵害，而要求否定倪某和李某之间已经合理有效成立的合同。

依据本案相关事实，我们认为，倪某与方某之间的租赁法律关系是有效的，在房屋租赁期间，根据我国有关法律的规定，方某作为合法房屋承租人，在出租人出卖所涉房屋的情况下，理当享有同等条件下的优先购买权。而本案中，倪某既没有通知方某出卖房屋的事实，也没有询问方某是否有购买的意愿，而是直接与第三人李某签约，这样做显然是不符合我国现行法律规定的。方某据此向法院提出诉讼请求，应该得到法院的支持。

二、基础理论解析

（一）何为房屋承租人优先购买权

优先购买权也被称之为先买权，而先买权意味着先于某些人而享有的权利。我国法律明文规定，在房屋租赁期间，出租人出卖所涉房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他第三人的购买权。也就是说，对于租赁关系中的房屋而言，买卖并不是绝对完全自由的，它受到优先购买权的限制。享有优先权的房屋承租人如果愿意购买房屋，在条件相同的情况下，他就排除了第三人购买房屋的权利，与出租人形成了类似强制缔约的关系。

（二）房屋承租人优先购买权的性质

针对这一问题，理论界一直争论不休。有些主张承租人的优先购买权具有物权或者是类似物权的效力，是一种绝对的、对世权利。当房屋承租人优先购买受到侵害时，当事人可以向任何侵害人进行主张，以维护该权利的圆满实现的状态。还有一种意见认为，承租人优先购买权是以房屋租赁合同为前提，只有存在合法有效的房屋租赁关系，才能产生该项优先购买权，也就是说租赁关系是承租人优先权的法律依据，一旦租赁关系解除或者无效，承租人失去承租这种基础法律关系的支持，其优先权也就随之消失了，因此它也具有附随性。又或者说，当承租人的优先购买权被损害时，承租人只能向租赁关系的当事人，也即出租人主张权利，而不能向租赁关系之外的第三人寻求赔偿。因而房屋承租人优先购买权的本质还是债权，仅具有相对性和对人性。

（三）房屋承租人优先购买权的行使条件

1.出租人在租赁期内出售租赁房屋

当出租人将房屋在公开市场上，进行出售时，承租人就享有了优先购买权。该权利的发生基础，必须是出租人作出了出让行为，没有出让行为，就不发生优先购买的问题。如果房屋出租人变动房屋所有权的行为，不是将房屋出卖，而是进行互易或者赠与，此时能够发生承租人的优先购买权吗？法律规定是否定的。而且法律要求，当出租人出卖房屋时，如果购买方是房屋的共有人或者出租人的近亲属情况下，承租人的优先购买权也不能发挥作用。也就是说，不是在所有的出卖行为中，承租人都当然的享有优先权。同时应当注意的是，本次出售不只是指出租人将房屋出售的表意行为，而是应当作为买卖合同的一种法律行为，并排除征收、征用、征税等非买卖行为而导致的租赁房屋的所有权转移和变动。

2.出租人已履行法定通知义务

《合同法》第230 条明确指出，当出租人出让租赁关系存续期间的所涉房屋时，出租人就负有法定的通知义务。这种义务不产生于当事人的约定，因此也不能通过约定的方式改变和排除。一旦出租人不履行法定通知义务，承租人就很难得知房屋交易的情况，也就无从实现在同等条件下的购买权。现实生活中，并不是所有的承租人都会通过行使优先购买权而取得房屋所有权，法律仅仅是保障承租人在同等条件下，有选择购买或者不购买承租房屋的权利。在出租人向承租人告知其出卖房屋的事实后，出租人应在合理时间内作出购买表示，否则视为放弃。从法理上讲，通知义务是一种积极的作为行为，任何不作为的行为都不能替代出租人的通知义务，更不能妄加臆测成承租人知道或者应该知道，这些都有违现行法的规定。

3.房屋承租人的优先购买权需在规定的时间内行使

法律在保护承租人的优先购买权的前提下，相应的对出租人的处分权也应给予一定的保护。主要体现在出租人得知承租人出卖房屋的意思表示后，应该在法律规定的合理时间内及时做出表示，如果承租人超过合理期间，其所作出的购买房屋的意思表示，就会失去法律上的效力，不再成立优先购买权。所以，承租人优先购买权不是一个绝对的权利，它的存在受时间上的限制。民法通则意见里规定，出卖承租房屋，应提前三个月通知承租人。虽然该法条现已废止，我们也能从中感受到法律对出租人通知义务的法定要求。之后我国又出台了民法通则意见的解释，当中也有明确的关于承租人优先购买权的行使期间的规定，在该立法解释中要求，承租人在得到出租人通知后，必须在15 天内做出是否购买房屋的意思表示。超出15天，就视为对优先购买权的一种放弃。这种放弃行为事后不能弥补和纠正，一旦超越法律规定的合理犹豫期，该项权利就终归消失了。

三、房屋承租人优先购买权的立法不足与完善

（一）明确房屋承租人优先购买权的主体范围

房屋承租人在理论上属于一个较为模糊的概念，承租人是指向出租人支付一定数额的款项以取得对房屋直接占有，并且是房屋使用权人。按照承租时间的可以将承租人分为，短期房屋承租人、长期房屋承租人和不定期房屋承租人。按照承租房屋的性质可以将承租人分为住宅承租人和非住宅承租人。因此，在优先购买权的权利主体界定上应该将长期居住的承租人确定为优先购买权的主体，而将其他承租人排除在外，对该权利主体范围的界定进行限缩。

房屋承租人的概念是一个比较模糊的概念。由于直接占有和间接占有的区分，房屋之上会出现承租人和次承租人同时存在的问题。同时由于租赁时间的不同，承租人可以分为短期承租人、长期承租人和非正常承租人。根据出租房屋的性质，承租人可以分为居住承租人和非居住承租人。因此，优先购买权的权利主体应界定为长期居住承租人，其他承租人不应享有优先购买权。

（二）明确房屋承租人“同等条件”的认定

“同等条件”是行使优先购买权的实质要件，对于如何理解这一条件，现行立法缺乏具体明确的规定，使得实践中难以理解把握。关于“同等条件”的认定，我们首先应从房屋交易的价格上进行判断。在房屋买卖关系中，交易价格是核心，价格的高低关系出租人的切实利益。法律维护承租人优先购买权的前提，当然是承租人与第三人必须条件相同，而条件相同的核心是价格相同。除此之外，在同等条件的判断上，还应参考交易方式和支付方式等因素。比如现金支付和一次性付款显然更有优势，比起其他形式的支付手段，在安全性、费率和效率上肯定略胜一筹。

（三）划定优先权存在的合理期限

所谓的“合理期限”问题，关键是要解决多长是为合理。如果期限规定过短，将会直接损害承租人的权益，在过短的时间内，承租人无法对购买房屋如此重大的事项做出理性选择，匆促之下所做的判断，必然会带有非理性的因素。但是期限规定也不能过长，这个等待期的成本实质上都是出租人付出的，期限设置过长显然侵害的是出租人利益。房屋买卖毕竟是一种市场行为，市场机会和运气转瞬即逝，过多地消耗出租人时间利益，对双方都是不公平的。根据已有法律和理论分析，我们认为15 天是比较合理的期限，既给了承租人足够的考虑和犹豫的时间，又不至于让出租人无限期地等待下去，达到了双方利益的平衡。同时在承租人对出卖房屋不知情时，在这种情况下，承租人行使优先权的期限现行法并没有明确的规定，我们建议可以参照合同法中有关债权人撤销权的相应规定。