浅析“营改增”对房地产行业的影响及对策

沈亚娟

摘 要：“营改增”政策全面推行之后，不仅对房地产企业的增值税税负有一定的影响，而且直接与整个房地产行业的生存和发展密切相关。

关键词：“营改增”;房地产;行业利润

一、 “营改增”对房地产行业的意义

一般而言，房地产行业具有以下几个特征：第一，投资高，收益高，风险也高。房地产开发需要大量的资金投入，开发周期较长，有较大的供求波动，所以风险也大;第二，与宏观调控的关系紧密。房地产行业在我国国民经济中扮演着至关重要的角色，所以需要宏观调控来规范市场及其经济活动;第三，房地产本身具有不可移动性，属于不动产，所以它受区域因素的影响;第四，一个融合性比较高的行业，跨生产领域、流通领域和消费领域，包容性强，比如像建筑业、园林等。

“营改增”减少了重复纳税的环节，减轻企业的税负。对中国而言，全面实施“营改增”政策是重大的、具有深远意义的税制革新。“营改增”是促进经济健康发展的重要举措，也是推动经济调整结构的重大改革。它前期的试行初步成效，全面推行“营改增”政策，覆盖范围更广，意义更重大。“营改增”对房地产企业是机遇与挑战并存。因此，“营改增”对于房地产行业的意义有如下几点。

第一，创造了更加公平和更加友好的税收环境，“营改增”后每一张发票必须通过税控工具（税盘）在电脑上和打印机顺利开出，尤其是在税务信息系统监控联网以后将有效解决偷税、漏税、逃税等各项不良行为，并且增值税和营业税并存而导致的重复征税的问题，可以得到有效的解决，降低企业的税负。

第二，完善了增值税抵扣链条，可以形成一个比较完整的销项税和进项税的抵扣链条，减轻企业的纳税负担，提高国家的税收征管效率，提高资源配置效率，促进社会专业化的分工，优化产业结构的调整。

第三，加快了企业的转型发展，积极开发市场在经济活动中的作用，增加我国房地产企业提供服务的竞争力。例如，房地产企业在“营改增”之后，在签订合同时可以分别签订材料采购合同和提供劳务合同，以便取得增值税进项税额专用发票予以抵扣，这样可以节省采购成本，提高企业的市场竞争力。

二、 “营改增”对房地产行业的影响

（一）“营改增”对房地产行业税负的整体影响

一般来说，房地产行业规模都比较大，所以按照增值税纳税人的分类标准，这个行业大多数是一般纳税人。现在就以一般纳税人为例子，来说明“营改增”对房地产行业税负的影响。在“营改增”以前，也就是房地产行业在征收营业税的时候，它的征收方式比较单一，按照销售收入的5%进行征税，并且没有任何可以抵扣的项目。而“营改增”以后，房地产行业的一般纳税人改为缴纳增值税，并按照规定税率11%进行缴纳，同时还可以进行进项税额的抵扣。所以，从“营改增”实施政策的前后期间的对比可以得知：该政策能合理地解决营业税重复征税的问题，能减轻企业的税收负担。由于房地产行业本身就具有一定的复杂性，所以在“营改增”期间就会存在一些问题，可能也会影响到房地产行业的真实负税。

但是从长期来看，企业的税负必定将减少，而房地产行业在“营改增”之后出现的问题也将慢慢得到改善，而增值税在此时就会发生作用，优势也会不断地突显。

（二）“营改增”对房地产行业利润的影响

房地产行业作为我国的支柱性企业，其为获得土地使用权支付的价款和按规定缴纳的税收收入是政府最为主要的财政收入之一。“营改增”政策实施之后，税率的改变不仅客观上会造成部分企业经营状况发生变化，而且会直接地影响利润，影响利润的重要原因就是由于纳税金额的变动会间接导致利润扣除额的增减。另外，由于企业税负升降不稳定，所以影响利润的原因也很难有一个准确的推论。基于这些，我们只能做一个简单的推算。

①“营改增”之前净利润的计算如下：

净利润A=（营业收入-成本-营业税-城建税-教育费附加-地方教育费附加）×75%

城建税+教育税附加+地方教育费附加=10%×营业税

②“营改增”之后的净利润计算如下：

净利润B=（营业收入-成本-增值税-城建税-教育费附加-地方教育费附加）×75%

城建税+教育税附加+地方教育费附加=10%×增值税

因此通过简单整理后可以发现：“营改增”之后，△净利润=净利润A-净利润B=（1+10%）（营业税-增值税）×75%

（三）“营改增”对企业管理的影响

“营改增”之后，企业的办税业务地点由地方税务局转变为国家税务局，纳税申报系统等业务也发生了明显的改变，因此为了应对新的税务环境，首先企业的管理水平有待提高，其次在做到以上步骤筹划的基础上，企业才有可能享受本次税制改革的好处，进而能达到降低企业整体税负的目标。总而言之，假若企业的管理水平越高，对增值税抵扣等要素的管理越规范，就越能帮助企业减少综合税负。与此同时，加强对上下游抵扣链条的管理，也将有利于整个行业链上各个企业的更新升级，努力朝向更加专业化的方向发展。

伴随着本轮税制的改革深化与发展进步，企业不仅需要在财务方面进行改革创新，还需要在生产、销售以及售后服务等一系列部门进行革新，这樣才能让整个企业的管理水平能得到有效提高，避免限制条件的制约，这样整个企业在经营方面上，也可以朝着更加专业化的方向发展。

三、 房地产行业应对“营改增”的相关建议

对于房地产行业而言，“营改增”政策的改革，不仅带来了减少税负的机遇，同时，也带来合理避税的挑战。房地产行业作为国民经济的基础性和先导性产业，同时作为我国税收收入的重要来源，它的地位不容忽视。因此，“营改增”之后，房地产行业该如何持续健康地发展对我国来说至关重要。文章从以下几个方面提出相关建议。

（一）深入和掌握相关政策，提高会计核算质量