轻资产运营模式下，企业财务变化的探究

摘 要：世界经济的发展，在年初放缓了脚步，企业融资风险上升，重资产运营模式下的弊端日益显著。加之国家推出了一系列相关政策，消费者的购房观念改变，这都导致了房价的波动和市场环境的震荡，很多国内企业开始尝试转型轻资产运营模式，探索适合自己的运营模式。文章选择房地产行业中具有代表性企业——万科，着重分析万科轻资产运营模式的效果，验证转型效果和存在的问题，有针对性地为已经或即将转型的房地产企业提供一定的建议。

关键词：轻资产运营;房地产;万科集团

一、 引言

随着中国经济的发展，形势也在不断变化，在追求经济发展速度的同时，我们更注重发展质量。作為我国经济发展的支柱之一——房地产业必然要面对政府的关注和调控。重资产运营模式是我国房地产企业早期的主流运营模式，企业以银行贷款的方式取得资金，通过购买土地所有权、开发楼市，然后将房屋出售来获取利益、收回资金。但初期投入资金大、占用时间长，资产负债率的居高不下使得企业的财务风险和经营风险迅速增加。一旦企业获取资金的途径出现问题，就会导致资金链断裂，严重的可能使企业陷入破产的境地。所以，轻资产运营模式势在必行，它将注意力集中在产生更高利润的业务上，本质上就是以价值为主导，寻求以最小的投入获取最大的利益。但这种运营模式能否真正帮助企业更好的发展，接下来我们就从财务的角度对这一问题进行分析。

二、 万科集团简介

现已成为我国最大的专业住宅开发企业万科企业股份有限公司成立1984年，1991年在深交所上市。截至2007年底，万科集团在全国市场占有率达2.1%，业务覆盖二十九个重点城市，销售业绩居世界前列。2010年万科宣布进军商业地产界，截止至2019年末，万科集团已形成以万科广场、写字楼、万科红等众多商业产品线在21个城市的销售金额位列当地第一，12个城市排名第二。从2014年以来，万科集团与多家企业进行合作以参股控股或成立基金项目等方式扩大自身业务范围，除了常见的对外输出自身品牌优势和先进的管理理念以及出售物业之外还把房地产开发与众筹融资相结合，利用企业的软实力，以更少的资本投入获得更大的收益，从而受到业内的持续关注。

万科之前的运营模式与其他房地产企业一样，也是通过大量收购土地，依靠土地增值获得巨额收益，在早期获得了快速发展。然而，近年国家政策对房地产业调控力度加大，加之企业间的竞争也日趋激烈，万科面临巨大的经营压力和财务管理上的困难，所以，为了企业更好的发展而选择了轻资产运营模式。

三、 万科的轻资产运营模式情况

（一）小股操盘合作开发模式

这是万科转型的开始，所谓小股是指在项目运营过程中，万科不需要获取项目的绝对控股权，其股权持有比例往往很低，利用自身品牌影响力以及产品运作体系帮助合作项目更好的运营而获取管理费用以及股权收益;而操盘，是指经营管理所做出的决策要由万科来提出;在收益分配上，主要通过项目分红收益、运营项目的管理费收益以及按照股权比例进行收益分配来获取项目利润。在这样的运营模式下，万科所需投入的资金少，但获益的渠道多了。

（二）建立事业合伙人制度

为了吸引人才，减少优秀人才外流，增强企业员工的归属感而推出的，它分为上层员工持股计划和项目员工跟投制度，采取自愿的原则，将资本权益归集起来，集中购买公司股票，并由专业机构来进行投资，让企业利益与员工个人利益密切相关，这样企业投资项目的每个环节进程明显加快，对营销费用率也有良好的控制，并将这一制度延伸到了地产物业模块，使物业服务质量得到提高。

（三）引入“互联网+” 模式

日益发展壮大的互联网已经成为人们日常生活的一部分，万科很早就意识到与互联网公司合作的重要性，通过向华为、腾讯等互联网企业线上营销平台的学习，开始尝试整合网络资源，创新现有的销售体系。万科利用大数据分析技术，根据国内各地不同区域不同习惯居民的生活和消费方式研发出适合当地风俗习惯的配套住宅，而且针对客户的个人喜好调整不同的售后服务方案。同时，万科对自身的营销策略做出了调整，迎合人们上网浏览的习惯，积极打造线上营销新渠道。利用互联网技术建造社区物业，改变原来的单一住宅服务模式，为社区居民提供生活消费、医疗、教育等多领域多方位的智能化服务。

（四）设立房地产基金

在轻资产经营的目标下，万科转向房地产金融化。“地产+金融”的运作模式也是效仿国外凯德地产，借助自身具有的成熟专业管理体系以及企业的品牌吸引力，将外部资本引入房地产产业链的不同环节，拓宽融资渠道，加快自身的战略转型。2015年，万科集团与鹏华基金合作，发行鹏华前海万科基金，就是与其他专业资金管理公司进行合作，吸引大量的资金，然后将资金交于专业运营机构，投资于万科正在开发的项目，不仅能取得更充足的项目资金，而且在项目盈利后还能获得一定的投资收益，所以企业在融资和投资方面都能取得良好成效。

（五）入股商业银行，扩展融资渠道

随着近年来房地产市场风云变幻，行业的收益率不断下降，资金压力不断升高，如何找到更加稳定可靠的融资渠道，是所有房地产企业迫在眉睫的需求。同时，银行业内的竞争激烈，各商业银行也需要除国家外的资金投入，政策的放宽与鼓励使得这成为可能。万科看准这一时机，开始将资金投入到银行，在获取银行股份的基础上，也拓宽了自身的融资渠道。2017年，万科与招银资本、长江招银合作，建立了两个商业地产投资基金，借助外来资金收购了企业旗下的众多商业项目，加快企业在商业地产上的战略布局。这种融合的创新模式，既可以解决万科融资的需求，也通过专业的管理优势和运营团队掌握项目实操权，整合产业链资源，可以迅速实现资本套现和投资回报。

（六）对外输出品牌和管理服务，增加获利渠道

目前这一项目仍处于试运营阶段，需调整处理人力配给、规范操作等问题，但这也为万科获得了资管和服务佣金。

四、 万科实施轻资产运营的动因

那么万科实施轻资产运营的动因又是什么呢？分析起来原因有以下三个方面。

第一，通过轻资产模式的转型可以有效缓解企业的融资压力。由于项目资金大部分是由合作的第三方企业提供，从而减轻了自身的融资压力、有效缓解了财务紧张的局面。第二，在重资產运营模式下的房地产公司十分依赖物业销售后的资金回款，而转型后的万科主要依靠增值服务收益，即使是主营业务减少，万科仍然能够对外输出品牌和优质的物业管理服务来获取增值效益，同时，也减少了万科的项目前期投入，盘活内部流动资金，减轻财务风险，大大降低了资金链断裂的可能性。

第三，传统的运营模式房地产企业极易受大环境和国家政策的影响，随着房地产黄金期的结束，哄抬房价的局面已经受到了政府的管控，不能仅仅依赖于土地增值带来的高额利润。转型后的万科对外持续输出后期管理，利用品牌营销获得经营现金流，长期性参股控股、管理理财产品、收购等金融行为带来了可观的收益，对降低系统性风险有很大帮助。

五、 财务分析

分析公司财务可以通过三大报表的数据分析计算得来，并具有客观性和可行性。对于财务指标的选择主要从偿债、盈利、营运和成长四个方面进行比对，由此来反映转型前后的财务特征。

据所查资料，万科集团2008～2018年财务绩效得分中偿债能力在2008～2013年逐步增长，但并不明显。2014年开始转型后，偿债能力迅速增长，加之转型存在滞后性，平稳保持在个位数甚至于不到6分，说明万科的偿债能力明显提高。同样，营运能力也在明显提升。财务绩效从开始的2～4分波动，到2015年6.525分大幅提升，而且保持稳健的上升趋势，说明万科集团的轻资产转型是成功的。

六、 结语

转型后的万科不用大量投资每个项目，更多的借助企业的软实力为项目的运营做出贡献，把结余的资金投入到更多的项目来增加市场份额，提升销售业绩。企业本身具有的品牌影响力在各个环节中都处于竞争优势，便于向产业链的其他方面进行拓展，近年来，销售金额和市场占有率的增长就已经显现出了万科的业绩，所以，万科的转型是成功的，对于其他企业的转型和发展是有启发作用的。

参考文献：

[1]薛怡.浅析商业地产转型轻资产运营模式[J].中外企业家，2018（7）：16-17.

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[5]薛怡.浅析商业地产转型轻资产运营模式[J].中外企业家，2018（7）：16-17.

作者简介：巢斯茗，安徽财经大学会计学院。