农村宅基地使用权流转的法律问题探讨

邵鹏程

湖南工业大学法学院，湖南 株洲 412007

在农村，有关宅基地使用权的流转，已然是当前社会上备受关注的焦点。而且，在当前，针对这方面的法律法规以及相关政策，也在不断完善。所以，在流转方面，也相对来说更加完善。但是，即便是这样，使用权的流转，却依旧还比较模糊，操作性不强。而且，也经常出现纠纷。这些现象的出现，也在一定的层面上暴露出了相关制度的缺陷。因此，在实际情况下，还需要积极的采取有效措施来完善这方面的法律。

一、农村宅基地

（一）使用权

从实质上来说，“宅基地使用权”这一说法，其实是在我国特定的社会背景下产生的，与国内的政治经济制度有关。即便是从全世界的角度来看，这种制度都是一种十分特别的用益物权。在现实社会中，虽然其他很多国家在土地资源的分配和使用方面都由市场来进行统一配置，而且也并没有城乡之分。所以，也就没有“宅基地”的说法。但是，即便这样，也不能忽略宅基地在我国物权体系中的重要地位，其余其他的用益物权之间其实是处于同等地位的。而所谓的农村宅基地使用权，其实也是一类物权，是在农村集体土地使用权的基础上衍生而来的。相对于其他的物权来说，这类使用权所具备的独立性是十分明显的。具体来说，这种物权，其实就是指权利人依法享有的使用集体土地的权利。

（二）使用权流转

针对“农村宅基地使用权”来说，所发生的“流转”，其实不仅仅只体现出了使用权主体的更改，而且也体现出了使用权的产生、更改以及消灭的全过程。在当前社会中，农村宅基地的取得，并不是随意的，而是具有严格的规定。要想取得宅基地，相关权利人必须要主动申请。而且，也只有符合条件的农村居民，才能够按照相关的组织程序来提交程序。等到核实批准之后，就可以获得使用权利。而使用权的流转，也需要按照特定的法律制度来进行。需要在满足法律的基础上去进行流转。而这，也就会直接导致宅基地使用权主体的更改。

二、流转现状

这些年来，国内的主要经济模式有了一定的变化。而商品经济，也逐渐占据在主导的位置上。在这样的背景下，原本的土地制度也无法满足实际需求了。因此，在流转过程中，也存在着很多问题。

（一）“一户一宅”名存实亡

从实际情况来看，虽然存在着“一户一宅”的制度，但是在多数农村地区，却并没有严格的按照这一制度来实施。取得宅基地的方式，既不申请，也不登记，而是采取直接占有的方式。而这种情况，也就导致宅基地的使用权流转现象十分杂乱，存在着十分普遍的“一户多宅”的情况。而且，也存在着很多占地超标的现象。而在这种背景下，“一户一宅”制度其实相当于名存实亡了。

（二）土地资源浪费严重

这些年来，在城市化进程大力发展的背景下，对于生产力的需求也越来越大。在这种情况下，农村地区的很多青壮年也开始离开家乡，去到城里打工，以求获得更多的收入，满足家庭的日常开销需求。还有某些农村居民，会直接在城市里买房定居。而这，也就会导致农村中的宅基地被荒废，并且，在这种的情况下，农村地区也会存在着十分普遍的房屋闲置、土地闲置等问题，土地资源的浪费现象比较严重。

（三）登记制度无法有效的实施

由于登记制度在宣传方面存在局限性，而且农民们的意识也受到传统观念的影响。所以，在农村地区，他们通常会将宅基地的性质直接等同于房屋，从而被他们当做是自己的私有财产。再加上某些地区对于登记制度没有足够的重视，而农民们自身的法律意识也比较淡薄，所以也没有登记宅基地的概念和习惯。这样一来，登记制度在实际情况下也就无法很好的实施。而且，从具体情况来看，在很多地区，都会将土地与房屋进行分别管理。所以，若是没有实施宅基地登记制度，那么相关的主管单位在办理转让登记手续时，也就会存在相互推诿的现象。再加上某些村庄还会存在土地划界等问题看，所以会在这方面引发争端。

（四）存在违法的隐蔽交易

这些年来，在经济飞速提升的背景下，土地资源也开始存在着更加明显的紧缺问题。而这，也就导致土地的价值逐渐升高。在这样的情况下，也就越来越多的人开始将注意力放在土地上面。在利益的驱使之下，有的人也开始随意进行土地交易，将自己闲置的宅基地进行出租或者是买卖。而且，这种交易通常是比较隐蔽的，很难发现，也很难控制，容易引发纠纷。而且，这一现象也会对原本的制度带来极大的冲击。

三、完善相关法律制度的对策

（一）逐步完善强制登记制度

从实际情况来看，在现在的农村，宅基地流转的形势，已经是无法逆转的了。在这样的基础上，要想确保宅基地的合理流转，那么就必须要设置一个必要前提，那就是明确产权，确保产权清晰。而要想实现这个前提，首先就必须要积极的构建和健全宅基地使用权的登记机制。虽然这一制度原本就存在，但是却经常被忽视。再加上农村居民本身就有着“熟人熟事”的心理，所以在交易时不登记也是经常的事。因此，从这个角度来看，就必须要完善强制登记制度。只有这样，才能够确保宅基地使用权在具体的流转过程中不会混乱，确保统一。因此，针对这方面的问题，也就需要构建更加明确、更加清晰以及更强有力的制度，那就是强制登记制度。

（二）构建科学的收益分配制度

从实质上来说，宅基地这个问题之所备受关注，主要是因为其与农民们的切身利益有关。因此，从这个层面来看，解决流转收益分配问题，也就是一大重要问题。针对这一问题，首先就需要保护到用益权人的相关权益。详细来说，农村宅基地的流转，也可以说是农民们实现自身权利的表现。不管宅基地流转制度怎样更改和调整，始终都需要确保农民们在其中享受到利益。因此，在完善宅基地流转制度方面，也就需要科学的建立收益分配制度，并且始终将维护农民的合法权益放在核心位置。

（三）健全征收补偿制度

在完善宅基地流转法律制度方面，相关的立法部门还应当制定新的土地价格规范，尽可能的减少城乡之间的差距。在当前社会中，存在着普遍的违规征用集体土地的做法。某些地方政府打着某些正大光明的旗帜从农民手中以低廉的价格购买土地，之后却将其作为国有土地流转给其他的开放商。在这样的过程中，农民所处的地位是比较劣势的，而且没有获得他们应当获得利益。毫无疑问，这是不公平的。因此，从这个角度来看，还应当积极的健全征收补偿制度，始终坚持公平、合理的原则，考虑到广大农民的切实利益。

（四）积极的构建科学的使用权有偿使用机制

从实质上来说，积极的构建宅基地有偿使用机制，不仅可以更好的实现集体所有权所具备的经济效益，而且还可以在更大的程度上优化农村土地资源配置。并且，这样还可以有效的提升广大农民的市场经济意识。在长期的传统观念影响之下，这一制度的实施，肯定是会受到很大的阻碍的。但是，其所具有的优势却也比较明显，可以有效的避免农民对农村地区肆意占领的现象。而这，也就有利于推动农村经济的进步。

四、结束语

总而言之，宅基地使用权的流转，其实是可以在很大的层面上拉动农民经济发展的。但是，这一行为，必须要在法律允许的基础上进行，严格的按照相关的规定来开展。因此，针对当前在这方面存在的问题，还需要积极的采取有效措施来进行处理，不断的完善这方面的法律制度。