论商品房售后保证金对房地产业发展影响

蔡利彬

（临漳县文化广电和旅游局，河北 邯郸 056600）

作为我们居住和活动的场所，商品房与我们的日常生活和生命财产息息相关，甚至影响社会经济的稳定与发展。近年来，随着我国城市化进程的加快、居民收入水平的提高和改善性住房需求的增多，房地产业发展一直处于火热状态，房价也水涨船高，同时商品房市场出现了许多本不应该出现的问题，而其中最为普遍、最让购房者头疼的问题，就是购房者不能够按时居住上合格的房屋，或者购房者在规定期限内未能取得房产证书。

在现在城镇化快速发展的背景下，房地产开发商财雄势大，与购房者相比，明显处于强势地位。面对商品房买卖的种种问题与挑战，国家需要用长远的眼光来把握房地产开发商与购房者之间的地位关系。推出商品房售后保证金制度，进一步加强商品房售后管理，确保购房者的合法权益，降低房地产开发商对购房者的强势地位，让房地产开发商和购房者处于平等地位来解决商品房售后问题，非常有利于房地产业可持续发展。

一、商品房售后保证金

商品房售后保证金制度是给予购房者一定动用保证金的权力，以此给予房地产开发商一定压力，逼迫房地产开发商建造优质商品房，从而推动房地产业的健康发展。

（一）商品房售后保证金预留

在交付房款时，购房者无论是全款买房还是贷款买房，不能把所有购房款交付房地产开发商，应与房地产开发商在商品房买卖合同中约定，商品房售后保证金从交付的房款中预留，交由相关的行政部门保管或第三方金融机构托管[1]，用以解决商品房售后出现的问题。

（二）商品房售后保证金期限

商品房售后保证金预留期限从房地产开发商交付商品房给购房者之日起计算，期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。责任期内，房地产开发商认真履行合同约定的义务。到期后，房地产开发商向购房者申请返还商品房售后保证金。购房者在接到房地产开发商返还商品房售后保证金申请后，应于一定期限内同房地产开发商按照合同约定的内容进行核实。如无异议，购房者应当按照约定同第三方将商品房售后保证金返还给房地产开发商。

二、商品房的质量问题

（一）质量问题现状

在2020年的央视“3·15”晚会上，万科、远洋、招商三家知名房企因精装房质量问题被点名曝光。中国消费者协会曾多次公布有关商品房质量问题，其中最近在2020年度全国消协组织受理的消费者投诉中，涉及房屋及建材类的共有31084件，其中质量问题7858件。由此可见商品房质量问题并非个案，而是市场社会中长期普遍存在的社会“毒瘤”。

我国多部法律法规，对房屋各项质量的标准、售后问题等均做了明确的规定，以保护购房者的合法权益。即便如此，市场上商品房质量问题仍是层出不穷。无论是相关部门加强监管、严惩房地产开发商偷工减料等行为；还是现房销售制度，实现一手交房一手交钱。一旦发生房屋质量问题，如果房地产开发商拖延或者拒不承担责任，对于高节奏发展的中国，很多家庭不是没有精力去与强势房地产开发商展开长时间诉讼案件，就是害怕麻烦的法律程序。房地产开发商也正是明白这个道理，才敢肆无忌惮践踏购房者的合法权益，所以相对于房地产开发商而言，购房者的合法权益更容易受到伤害，这是由当前城镇化发展的社会环境决定的。

（二）商品房质量问题原因探讨

一个楼盘从决策开始到建设再到最后销售给购房者的过程中，往往由许多参与单位承担不同的建设任务、管理任务和销售任务（如勘察、土建设计、工艺设计、工程施工、设备安装、工程监理、建设物资供应、业主方管理、房产中介、政府主管部门的管理和监督等），各参与单位的工作性质、工作任务和利益不尽相同，因此就形成了代表不同利益方的项目管理。而房地产开发商是整个工程项目开发过程的核心，是协调各方利益的总组织者。商品房质量优劣很大程度上取决于房地产开发商的管理模式和方法，为加大品牌影响力，很多房地产开发商不遗余力加大宣传，尽一切可能建造出优质商品房给消费者，尽管如此，商品房质量问题仍然层出不穷，其原因很多，与房地产开发商有关的原因主要有以下三种：

1．高周转模式（快速开工，快速施工、快速销售）。现在很多大型房企采用这种模式，这种模式最有可能保证各大房企完成每年预定的销售业绩，让高负债经营的房企得以迅速回笼资金，保障现金流，避免出现偿债危机。其结果是房企资产规模迅速扩大，资金利用率提高，但建造出来的房屋质量却大打折扣。

2．限价政策。这被视为房屋质量问题频发的重要导火线，近年来通货膨胀较大，商品房建造成本（人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费等）提高，在调控限价之下，如果还按过去的方式建造商品房，房地产开发商的利润就会降低。于是有的房企通过捆绑车位、精装修等方式抬高利润空间，甚至有的房企默认施工方给房子减配来降低成本，比如降低钢筋强度和水泥标号，石材改成刷油漆等等，再加上相关监管部门或单位的工作失职，从而导致房屋质量问题频发。

3．商品房预售制度。很多新房交易不是“一手交钱一手交货”，而是购房者付房款两三年后才能收房，期间购房者对房地产开发商没有任何约束，而购房者既要承担房屋质量问题，又要承担延期交房风险，甚至承担房产烂尾的风险。相比较购房者而言，房地产开发商除了与购房者签订相关协议书或者合同外，没有为购房者提供任何物质担保或保证。

（三）商品房质量保修制度

商品房质量保修制度是指购房者购买商品房后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的商品房质量缺陷，应当由房地产开发商及相关单位负责维修、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的法律制度。一旦发生商品房质量问题，由于房地产开发商原因造成的质量缺陷，房地产开发商应当履行保修义务，并承担鉴定及维修费用。房地产开发商未依法履行工程质量保修义务或拖延履行保修义务，经查验情况属实，购房者有权动用商品房售后保证金维修房屋和弥补自己的损失。由于商品房售后保证金的存在，能够督促开发商建设优质房产。

三、逾期不能正常交付商品房

在商品房交付期限内，房地产开发商应该向购房者交付商品房，同时购房者无正当理由应该接收所购买的商品房。这样商品房的毁损、灭失的风险，在交付使用前由房地产开发商承担，交付后由购买者承担。现实情况中大多是房地产开发商不能按期交房，购房者的合法权益因此受到伤害。由于房地产开发商原因导致的延期交房的包括：第一，房地产开发商实力不足资金链断裂；第二，房地产开发商和承包方存在经济纠纷致使项目延期；第三，房地产开发商擅自变更项目设计，打乱施工计划；第四，业主发现楼盘存在质量问题，拒绝接收商品房；第五，项目竣工后验收不合格，需要整改等。商品房买卖合同中一般都规定违约责任人承担的违约责任，但房地产开发商延期交房一般会采取多种措施规避违约责任。如果在商品房交付期限届满时房地产开发商没有交房，又不对购房者承担违约责任。购房者可以依法申请动用商品房售后保证金来弥补自己的损失。

四、商品房烂尾现象

烂尾楼是所有商品房纠纷中对购房者伤害最大的一个问题。很多购房者是按揭或分期买房。一旦房产烂尾，购房者不仅住不上新房，还要定期归还银行贷款。形成烂尾楼的原因很多，主要有以下五点：第一，由于市场环境变化，断了资金来源，被迫停工；第二，市场定位不准，投资决策者对产品的定位和市场风险认识不足，远没有达到预期销售目标，迫使投资者停工；第三，项目施工过程验收存在严重的质量问题，被迫停工；第四，项目涉及经济、债权、债务等各种纠纷缠身，导致停工；第五，房地产开发商违法违规建设导致项目停工等。

由于房地产是资金密集型行业，往往占用了大量的资金，包括房地产开发商和购房者的大量借贷资金。烂尾楼不仅破坏城市形象、浪费土地资源、扰乱了投资者的信心，还给购房者带来生活不便，进而给社会造成了不稳定的因素。房企资金链断裂是房产项目停工烂尾最主要的原因，如果在商品房买卖之初留有质量保证金，此时启动质量保证金对盘活停工烂尾房地产项目有重大意义。

五、商品房房产证办理纠纷

房产证是购房者完成购买商品房的最后一步，也是每一个购房者非常关心的问题。现实生活中有很多情况是购房者已经合法占有商品房，但因各种原因难以办理房产证书。很多房地产开发商在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助购房者办理房屋产权证书，甚至有些房地产开发商无视购房者办理房产证的诉求，让购房者无期限等待。房地产开发商不办理房产证原因很多，房地产开发商的原因主要包括：第一，房产开发手续不齐全；第二，建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证不符合规划要求；第三，房地产开发商没有向税务部门交齐相关税费等。本文进一步建议在开发商协助办理房产证之后，方可向购房者申请返还商品房售后保证金。商品房买卖合同中规定期限届满未能取到房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，责任人应当承担违约责任。现实情况是很少有购房者能够得到合理的补偿。如果购房者能够掌握主动权，依法动用商品房售后保证金，对提高房地产开发商合规开发经营有重大积极作用。

六、结束语

在城镇化快速发展的今天，房地产业已然成了中国经济的支柱产业，许多家庭需要贷款才能买得起商品房。商品房售后问题处理不好，将会影响千家万户，甚至影响社会稳定。商品房售后保证金制度，让购房者自己来保护自己的合法权益，促进房地产开发商严管房屋质量问题，减少逾期交房现象，尽早协助购房者办理房产证等，从而保护购房者的合法权益。房地产开发商为购房者提供优质房产的同时，也提升了开发商的品牌，这非常有利于中国房地产业的健康发展。