房地产经济波动的影响因素及对策分析

顾永琇

（烟台万科房地产营销有限公司，山东 烟台 264003）

纵观近几年造成房地产经济出现波动的因素发现，造成房地产经济不稳定的原因主要有土地因素、经济因素、政策因素以及供给关系等。因此，无论是房地产的开发商还是当地政府的有关机构，都应当重视对此类问题对房地产经济发展的影响，并时刻根据自身地区经济发展状况，及时调整对房地产管控的相关条令，使政府可以通过规范房地产经济的方式来实现对市场经济的管控，并为日后房地产事业的稳定发展奠定基础。

一、影响房地产经济的波动因素

（一）经济因素

从宏观角度对房地产经济发展进行分析可以发现，当前可以影响房地产经济波动的主要原因在于社会经济的变化。因为房子是出售给人使用的，所以如果人们没有稳定的经济来源，那么就不会刺激房地产开发行业的发展，可以说社会经济与房地产经济是相互影响，且经济波动会呈现周期性的变化。

（二）政策因素

随着房价的不断增长，使得很多人会需要花费十几年的时间来偿还房债，从而会造成物价膨胀现象的发生，对此，各地政府为避免此类问题的出现就不得不出面控制房地产的价格。现阶段我国对房地产施工建造和售卖的要求才会变得十分严格，例如一些地区会出台扶持购房的政策，采用除购房补贴之外的购房补助缓解人们对购房的压力。在教育行业中，国家为使教师能够不受购房问题的影响将所有身心放置在教书育人当中，就会加大对教师的购房补贴，在一些乡镇学校的老师，其购房补贴已经达到一平方补助一千多块的情况，在高中或者大学中，学校旁还会建立教师专用的家属院，其目的就是解决老师住房难的问题。因此，房地产的经济波动还和各地的政策有关[1]。

（三）房地产市场供给需求因素

现阶段人们的生活水平正在不断提高，消费者也会根据自身的喜好来挑选楼房的建筑风格。因此，影响房地产经济波动的另一要素取决于市场的供给关系，如果人们对某房地产比较喜欢就会将钱用来购买房子，相反，如果人们对楼房的建设不感兴趣或者暂时没必要购买房屋，那么人们就会将钱就放置在银行中或者进行投资。另外，市场的整体消费水平也会影响房地产经济的变动。

（四）土地因素

虽然我国土地面积十分辽阔，但是绝大部分人口主要集中在黑河与冲腾连接线的下方，使得该连接线下方的城市会越来越发达，房地产经济会逐渐攀升，而该连接线上方的城市则会维持原有的经济建设，房地产经济会不断出现波动。并且，因为该连接线下方的气候条件适合人类生活，且风景优美，使得这些地区房地产公司的经济会一直处于平稳发展的事态，而该条连接线上方多以高原、盆地和丘陵地貌为主，且气候条件复杂多变，相比下方城市而言这些地区的居住环境较差，使得该地区的房地产经济会长期处于波动状态。另外，无论是南方还是北方，越靠近市中心、学校、医院以及大型商场等地区的房价就会越贵，房产售卖情况也会相对较好，而靠近城市边缘的房产虽然也会出售，但是实际经济效益且远不及市中心的房产，从而可以得出土地因素也是影响房地产经济波动的主要因素之一[2]。

二、房地产经济波动对国民经济产生的影响

（一）国民消费方面

随着近几年房地产经济的不断变化，各地城市居民的日常生活质量、消费能力以及城市整体经济水平都会受到影响。实际上购房问题对于很多人来说，都是一笔巨大的开销，特别是在一些城市进行购房的人群，不仅需要长期的准备和稳定的工作为购房打下基础，而且消费者还要时刻面临房价变动对自身造成的影响。可能有些眼光独到的人会提前购买尚未开发但可能开发的房屋，在开发区定到该区域时即可实现身价的暴涨，但是此类现象毕竟占少数，很多人仍需要承担巨额的房债进行工作，才可以在城市中安家落户。同时，房地产经济的波动还会对消费者产生预算约束效应，比如随着房价不断的变动，使得消费者对价格的判断会受到影响，从而不敢贸然出手购买房屋，因此，无论房价是上涨亦是下跌，都会使消费者的货币流动性发生明显的变动。

（二）经济增长方面

现阶段房地产行业已经属于国民经济体系发展中的重要一环，对房地产附属产业具有十分重要的促进作用。房产投资作为影响房地产经济变动的关键部分之一，如果该环节出现经济危机，则会导致房地产行业和下属其他行业的发展变得步履维艰，进而导致整个社会经济链条出现紊乱。因此，房地产企业应当不断完善房产投资的专业水平，研究房产投资对房地产经济变动带来的影响，并厘清房产投资的影响范畴，为全面优化改革做出贡献[3]。

（三）通货膨胀方面

当房地产厂商需要提升房产价格时，就应当做好提升价格必要的过渡准备。例如增加市场对钢铁、建材等建筑施工材料的需求量，提升有关房地产相关产品的质量与价格。并还要基于财富效应和社会福利等层面制度销售制度，辅助人们进行财富积累，使人们可以不会对房价波动产生较强的过激反应。同时，财务人员还要做好市场经济的宏观调控，避免因房地产价格波动造成市场流通货币过多，导致的通货膨胀问题。

三、房地产经济波动的解决对策

（一）针对供求失衡矛盾问题解决房地产经济波动

市场供求不平衡一直是我国社会经济发展所面临的最大问题。在西方一些发达国家当中，虽然房价的普通面积甚至会超出一些人一辈子的积蓄，但是仍会有人出于对这些房子的热爱，而坐拥几套房子。而在我国的二三线城市中，虽然房子的价格相比较于一线城市的房价会存在巨大的差距，并且随着社会经济的增长并不会出现大额的涨幅度，但是二三线城市的住房会出现无人购买的现象。对此，各地政府应当结合自身实际发展情况，对房价进行调控，并通过出台优惠政策来刺激人员回到本市进行工作，从而引导人们对房产的消费[4]。

（二）针对政策变化而采取房地产经济波动调控手段

一直以来政府是最受人们信任的机构，因此，通过政府对房地产经济进行宏观干预会使人们对房地产经济波动产生较大的影响。在政府在出台相关政策时，一定要充分考虑该政策是否可以产生积极影响，而不会出现负面影响，同时，出台的政策的使用时间不能太短。并且政府对房地产经济进行调控还要从长远的发展角度考虑，制定出现问题的及时应对办法，如果该政策出台之后并没有起到应有的效果，则相关人员可以及时对其进行修改，巩固房地产经济的发展。

（三）针对房地产价格变化采取经济波动调控手段

近几年房地产行业作为一门发展大业，其自身的发展规划应当时刻处于变化当中，在调控房地产发展规划时，管理人员应当站在一个旁观者的角度对规划进行可行性分析，避免在其中掺杂个人情感，确保发展规划能够做到理性分析、科学规划的目。同时，在发展规划中应当设立对建筑施工的质量管控措施，避免豆腐渣工程影响企业的社会声誉，从而确保房地产经济不会出现较大的波动。

（四）加大市场调查力度，确保房地产市场的投资理性化

从现阶段我国房地产行业而言，房地产的投资建设仍会在整个投资中占有十分重要的比重。因此，房地产企业想要做好房地产的投资，就应当要做好房地产市场的实时调研，从重点关注政府对购房政策的变化和居民对反复利用资源的使用情况入手，出台相应的投资管理制度，然后在房地产企业中做好资金利用的高效化，通过科学合理的设定日常工作的分工，比重房地产销售工作的顺利进行。并且房地产企业还要时刻保持投资房产在市场中占据的比重，以此确保楼盘不会在近几年内出现崩盘的现象，从而维持市场经济的流通，保持房地产经济建设的长久稳定。

四、结束语

总而言之，我国的房地产发展并不是一直以迅猛的发展态势前进，而是以短期内不断波动的情况向前发展。通过上述对房地产波动原因分析可知，造成房地产经济长期剧烈变动的因素有很多，为房地产企业能够有效地解决此类问题，就需要对市场发展具有充分的了解，并且当地政府还要出台相关政策文件去刺激人们购买住房，从而维持房地产经济的长期稳定发展。