不动产登记中心如何做好在建建筑物抵押业务

王玲仙

一、在建建筑物及在建建筑物抵押

从实际工作角度出发，在建建筑物有多重涵义：基于会计核算的角度，在建建筑物即为尚未完工的基建建筑物所产生的会计支出；基于建设过程的角度，在建建筑物属于准备施工、正在施工、完工但尚未竣工验收中的一种。在建建筑物的抵押业务是对在建建筑物进行抵押过程中涉及的业务，而在建建筑物进行抵押需要具备以下四个条件：第一，在建建筑物需具有交换价值及可让与性质；第二，在建建筑物需具备独立性及特定性；第三，在建建筑物的抵押需要登记、注册，以形成一个公约；第四，在建建筑物抵押的抵押人可以继续占有使用收益，但不可以减损其价值。

基于上述在建建筑物抵押条件，在建建筑物需要满足以下要求：第一，在建建筑物虽然没有完工或者竣工，但是在具体的建造过程中也投入了相应的人力资源及物力资源，所以在建建筑具有交换价值。同时相关法律法规对建筑工程进度提出了一定要求，包括在建建筑物必须完成投资总额的25%以上，而具体的完成程度需要按照具体的地方规定而确定。对于可让与性，在建建筑物已经完成了一定程度的建设，自然具有可让与性质；第二，在建建筑物在进行具体的抵押时，需要满足一定的已完成工程量，且所投入建筑工程款也应该满足相应要求；第三，在建建筑物的抵押业务必办理抵押登记手续，并从登记开始之时，抵押权正式生效；第四，在建建筑物进行抵押，会在其继续施工过程中获取更大的交换价值，而不是因为继续使用而被损毁。在建建筑物抵押属于被认可的抵押形式，但是由于其性质的特殊性，具有不同于传统抵押方式的特征。首先，在建建筑物具有主债权的特定性与专用性，担保的资金为继续建设在建建筑物的资金，是特定的、专用的、唯一的。其次，抵押期间具有阶段性质，具体而言，对于在建建筑物的抵押，不动产登记中心应该在在建建筑物抵押合同上注明，并在其正式竣工后，登记人若满足持有房地产权属证书的条件，不动产登记中心需要重新办理正式抵押业务。再次，在建建筑物的抵押必须具备相关审批材料，包括合法合规的土地审批、环评审计、规划审批等审批材料。最后，在建建筑物的抵押合同上，除表明一般抵押合同的相关条款外，还应该标注《国有土地使用权证》的编号、已投建筑工程款等内容。

二、在建建筑物抵押中存在的风险

（一）在建建筑物的不确定风险

在建建筑物是尚未竣工的建筑工程，其价值也是无法估量的。对此，不动产登记中心如何相对准确地评估在建建筑物的价值，始终都是在建建筑物抵押业务的难点。具体而言，在建建筑物的价值分为两种：第一种为在建建筑物的总承包合同约定的建设造价，由于在建建筑物并没有完工，所以是否达到承包合同的工程造价尚未可知；另一种为已经投入建设的资金价值，而从实际角度讲，在建建筑物的价值往往高于已投入建造的价值。除此以外，在建建筑物有可能面临权限风险，包括在建建筑物的审批手续不齐全、建设土地所属权存在争议及在建建筑物已经设置相关抵押等等。综上，由于在建建筑物建设过程中会发生诸多不确定的事情，而这些都属于在建建筑物不确定风险的范畴。

（二）在建建筑物抵押贷款的合同风险

建设部《城市房地产抵押管理办法》中，对于在建建筑物的抵押作出了相关规定，通过第3条中的内容规定，不难发现抵押业务的目的在于抵押人获取建筑物继续建造资金，抵押业务的前提条件在于不转移占有方式将其抵押给银行，抵押业务的担保主体应该为银行或具有相应资质的单位。由此表明，在建建筑物的抵押是获取贷款、偿还贷款的重要担保物质，因此就要求银行不能不符合在建建筑物抵押条件的贷款。但现实中，在建建筑物抵押贷款中存有一系列非法抵押行为风险，如在抵押材料不全的情况下进行抵押、再如银行从中获利而降低抵押条件、包庇抵押不符合条件的行为等等。

（三）在建建筑物抵押转为房屋抵押权登记的风险

不动产登记中心预告登记是一项相对完善的登记办法，但是该办法也并不能够完全避免登记风险，其主要表现在于正式登记开始前会存有抵押物转换风险，具有抵押权人的银行可能会面临抵押落空。导致该现象的根本原因在于预告登记的法律效力是有一定期限的，在不满足条件的情况下会自然失效。如果在建建筑物完工，而抵押人未在规定的时间内进行不动产产权登记，银行的抵押预告就将失效，银行也会因此而面临抵押失空的不良风险。据统计，对于个人建筑工程的抵押纠纷问题，银行行使抵押权而未获取法律保护的现象频频发生。对此，此方面的抵押风险应该被予以高度重视。

（四）在建建筑物抵押与工程款优先权冲突风险

所谓建筑工程款优先权，即为在法律法规规定的范围内，工程的发包人在期限满后未能支付建筑款于承包人时，承包人就可以通过拍卖、折价建筑工程项目，以获取经济赔偿。《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中，就明确指出工程款优先权要优先于其他法定债权。所以，当在建建筑物的抵押权与承包商的工程款优先权冲突时，在建建筑物的承包人可以享受优先受偿权，而银行不能享受抵押受偿权。基于当前法律，在建建筑物抵押过程中，在建建筑物的发包人与抵押人可能恶意串通，以变卖在建建筑物从中受利，进而部分甚至完全阻止抵押权的实现。

三、不动产登记中心做好建建筑物抵押业务的举措

（一）登记前做好审查工作

不动产登记中心应在建建筑物抵押业务登记前做好审查工作，审查借款人的资质是否满足条件，具体可以展开以下内容的审查：在建建筑物的开发商“四证”是否齐全、是否已经缴纳土地出让金、是否投入具体工程款于项目；在建建筑物的施工进度、已完成的工作量、预计竣工时间是否符合规定；在建建筑物的开发商是否存有拖欠工程款的不良行为，如果存在这种行为应该要求开发商还请工程款，并签署自愿放弃工程款优先权权利的书面协议；在建建筑物的开发商的纳税记录是否合法合规，相关税务凭证、支付证明是否齐全；在建建筑物是否已经购买工程保险。对于以上内容进行全面审查，能确保在建建筑物开发商具有抵押资质、具有诚信意识。不动产登记中心唯有在抵押人满足上述标准时，才可以对其进行在建建筑物的抵押登记。

（二）合理预估在建建筑物的抵押价值

由于在建建筑物具有诸多不确定性，因此评估其价值具有一定难度。对此，不动产登记中心应该以工程承包合同的承包金额为基础，综合考虑在建建筑物土地使用权的出让金、已投入工程价款，基于当前在建建筑物完成量的角度进行综合评估，以确定在建建筑物的抵押价值。

在建建筑物抵押时，应当实地查看，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造完成等情况。如果在建建筑物已抵押，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房。

当前，不动产登记中心大多都采用以在建工程承包合同金额进行预告登记，并以在建建筑物的实际投入金额为贷款金额的评判标准，并确保在建建筑物的开发商将抵押贷款用于建筑物的建造，定期抽查在建建筑物的施工进度，在一定程度上规避了不确定风险的产生。

（三）加强合同对在建建筑物抵押的约束

加强合同对于在建建筑物抵押业务的约束力，能够在一定程度上避免合同失效所引发的一系列不良风险，具体可以从以下方面展开：第一，加强对在建建筑物的进程监控，及时了解在建建筑物的具体建设进程，并掌握不动产产权登记办理的相关信息；第二，提升抵押业务的风险意识，当在建建筑物可以办理产权、房产证等业务时，不动产登记中心应该督促抵押人及时变更、重新办理抵押登记业务；第三，在建建筑物的抵押合同中应该增加产权登记的相关条例与违约条例，规定抵押人在规定期限内为未进行房屋产权登记及房屋抵押权登记时，就应该根据违约条例受到相应的处罚。

四、结语

对于在建建筑物的抵押业务，其中存在着诸多不可预测的不确定性因素，也有一系列的风险问题，不动产登记中心需要在总结以往抵押业务风险的基础上，采取相应的管理措施去防范这些风险，这将有助于推进在建建筑工程的建造，并保障各相关方的利益。