浅析新收入准则对房地产企业收入的影响

摘 要：2017年7月5日，新收入准则正式颁布，从财务理念到收入模型等方面发生了本质变化，使得不少行业在收入确认、计量与列报等方面也需要进行相应调整，对多数企业经营管理产生一定影响。其中，房地产行业收入的确认计量本身就是一大难题，新收入准则的颁布与实施也对其产生重大影响。以此为背景，本文重点研究新收入准则对房地产企业的收入确认与计量带来的影响，为新收入准则在我国的有效实施提供借鉴和启示。

关键词：新收入准则;房地产企业;收入确认与计量

收入确认新准则最早由国际会计准则理事会与美国财务会计准则委员会联合发布，为保证中国企业会计准则与国际会计准则的同步等效，2017年我国财政部发布了《企业会计准则第14号——收入（2017）》。新收入准则不仅使房地产企业收入确认时点和计量方式发生改变，也对房地产企业的投资安排、收入筹划等方面产生重要影响。面对新旧收入准则的不同，房地产企业应当仔细识别，理解并掌握新收入准则下企业收入确认与计量的具体条件，以便更好地完成收入确认。

一、新旧收入准则比较

与旧收入准则相比，新收入准则是建立在国际会计准则新研究的成果的基础上，并结合我国经济形势的实际情况而制定的，关于收入确认与计量方面的差异主要表现为以下两方面。

（一）收入确认原则不同

新收入准则制定和实施之前，我国企业收入确认、计量与列报的依据为2006年颁布的《企业会计准则第14号—收入》（简称“旧准则”）。在旧准则的规定下，企业应在主要风险报酬转移时确认收入。新收入准则规定企业应当在履行了合同中的履约义务后确认收入。履约义务可分为在某一时段内履行的履约义务和在某一时点履行的履约义务。新收入准则相比旧准则而言，收入确认的过程更合理、清晰明确，同时降低了人为操纵利润的风险。

（二）收入计量方式不同s

旧收入准则按照已收或应收的合同价格确定收入金额。新收入准则规定在确定交易金额时，需要考虑各种可能的影响因素，比如，合同中约定的对价金额是否可能收回，合同的收款方式是否具有重大融资性质，合理区分“合同资产”与“应收账款”，非现金对价公允价值的确认等等。

二、新收入准则对房地产企业收入的影响

（一）收入确认时间的变化

房地产行业开发产品建造周期长，产品类型有现房、期房，销售方式一般分为现房销售和期房预售。旧准则对不同的业务类型规定了不同的收入确认时点，对于房地产企业而言，需要满足相关产品的风险报酬已转移等条件才能确认收入。但按照旧准则规定及实务工作中财务人员对准则及房地产企业业务实质理解不准确，使得收入确认时点存在差异，开发成本计量滞后，同时增加了人为利润操纵的风险。按照新收入准则规定，企业确认收入时需先判合同中的每一单项履约义务是属于某一时段内的履约义务还是某一时点的履约义务，对属于某一时段的履约义务情况，应根据适当的方法确定恰当的履约进度并确认相应的收入;对于属于某一时点履行的履约义务，应在客户获得商品控制权时确认与计量收入。对于房地产企业的现房销售，控制权可分为时点转移和时段转移两种;对于期房预售，按照新收入准则，收入确认时点将会相对提前。新收入准则下收入确认时间更加的体统与严谨，更有利于管理者更客观的掌握企业经营状况。

（二）收入计量的变化

新收入准则下收入确认的主观性将会增强，在以交易价格为基础的计量模式下，确定交易价格时需要考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分和非现金对价等因素。对交易价格中可变对价的考虑，需结合房地产企业与客户订立的合同，还需按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估数，并以调整后的可变对价作为确认收入的交易价格。同时，房地产企业为客户提供不同的付款方案进行收入确认时更需要考虑其中的重大融资成分。根据新收入准则规定，客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额为交易价格，交易价格与合同价格间的差额应作为融资费用，在合同期间内采用实际利率法进行摊销。此外，房地产销售合同不仅包涵简单的商品房，还包括相应配套设施，这就意味着房地产企业收入确认与计量内容范围的扩大。

三、新收入准则下房地产企业的应对措施

（一）完善房地產企业自身财务系统

房地产行业部门构成和销售流程复杂，面对新收入准则带来的变化，财务系统在房地产企业内部发挥的作用将会越来越重要。新收入准则促使收入确认的时点、收入计量方式及金额都发生了变化，在一定程度上，财务报表的披露信息也将发生变化，原有的财务系统难以有效满足新准则下房地产企业的会计工作要求。在此基础上，要顺利完成收入确认和计量，需进一步更新财务系统，加强企业内部沟通协作，完善信息系统，实现信息共享，使得系统升级适应新收入准则的实施，在精准识别合同的基础上合理确认交易价格，完成新旧收入准则之间的顺利过渡。

（二）加强财务人员培训

在新收入会计准则实施的过程中，财务人员是其核心。新收入准则颁布实施后，房地产企业在收入确认上出现很大变化，财务人员原有的知识体系和技能经验将不再适应新的制度，对此情况，房地产企业应加强对内部财务人员的培训，不仅要学习新收入准则相关规定和新的财务处理方法，更要加强对他们职业道德的培养，使得财务人员熟悉财务管理信息系统的操作知识和在新会计准则下的运行方式。

结束语

收入是企业持续经营的前提，商品价值实现、成本得到补偿的体现，是取得经济效益和再生产的基本保障，对企业的生存和发展至关重要。随着新收入准则的实施，企业收入的确认与计量更加规范化，房地产企业不仅要考虑到新收入准则带来有利影响，同时也需要关注关企业自身实际情况，做好应对准备，以降低新收入准则的实行所带来的消极影响。

参考文献

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[3] 王莉.新收入准则下房地产企业的收入探究[J].纳税，2020，14（14）：175+177.

作者简介：李婷婷（1993——）女，汉族，河南周口人，单位：重庆理工大学会计学院，研究生硕士，会计专业，研究方向：审计。