基于层次分析法的房地产投资风险评价及风险应对策略研究

董万国

(安徽工业大学 管理科学与工程学院，安徽 马鞍山 243032)

房地产开发是国民经济发展过程中非常重要的一部分，它的关联性很强,带动了许多其他行业的发展。近几年来以碧桂园为代表的一线房企在三四线城市迅速占领市场，并取得了惊人的销售业绩，一二线城市地王项目频现，三四线城市的土地楼面价也水涨船高，直接导致三四线城市房价快速增长，行业投资风险迅速增加。房地产行业是“三高”行业，如果只重视其高回报而忽视其高风险和高投资，那么风险事件一旦发生，开发商将面临巨大损失，因此研究房地产项目的投资风险识别和风险应对措施非常必要。

一、房地产及房地产投资风险的概念

房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。包括房产和地产两个方面，它们是两个相互分离而又不可分割的整体，房地产是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利[1]。

房地产投资风险是指各种不确定性因素导致房地产的投资收益偏离预期收益[2]。当投资收益未达到预期收益但其数值为正数时，房地产投资面临的是投资的机会损失；当投资收益为负，房地产投资面临的是直接的经济损失。房地产投资是一项综合性很强的投资，从前期的决策阶段、设计阶段、施工阶段到后期的竣工验收阶段，都面临着诸多的不确定。房地产投资是一项复杂并且充满风险的经济活动。

二、房地产投资风险的分类

房地产投资风险的影响因素很多，在研究房地产投资风险的来源、变化趋势和规律之前需要对其进行科学的分类。本研究中，我们将房地产投资风险划分为财务风险、项目建设风险、市场风险、政策风险四类。

(一)财务风险

财务风险是指在财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，使财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。房地产财务风险主要有以下几类。

1.利率上调风险。利率上调风险指的是利率上升对房地产市场的影响。主要表现在以下两个方面的影响，第一是影响房地产销售的纯利润，第二是增加投资者的开发成本。

2.资金回收风险。房产销售的实现与否，要依靠资金的两个转化过程，一个是从资金转化为结算资金的过程，另一个是由结算资金转化为货币资金的过程。这两个转化过程的时间和金额不确定性，就是资金回收风险。

3.通货膨胀风险。通货膨胀风险是指因货币贬值导致原材料费用、人工费、设备购置费等全面上涨，从而给房地产投资带来的风险。

4.财务杠杆风险。财务杠杆风险是指房地产企业运用负债融资及优先股筹资后，房地产企业投资者和普通股股东所需负担的额外风险。

(二)项目建设风险

项目建设风险主要指在项目建设过程中遭遇原材料价格升高、设计变更、施工周期增加、建筑施工质量等问题，统称为项目的建设风险。

1.材料价格变动风险。材料价格变动风险指的是因为原材料的价格变动导致房地产投资成本增加带来的风险。原材料的成本约占施工项目总成本的70%左右，房地产项目投资的周期基本在2～3年，期间主材价格是经常变动的，特别是近年来国家加大对环保工作的治理，使得沙石和水泥的市场价大幅度提升，导致房地产的开发成本随之增加。

2.设计变更风险。设计变更风险是指由于设计变更导致房地产投资成本增加，如果是投资者主动提出的设计方案变更，需要支付给承包单位重复施工和设计单位的重复设计费用，一般来说，设计变更往往会带来投资额的增加[3]。

3.项目质量风险。房地产的购买客户对项目的施工质量非常敏感，频频发生的交房群诉事件绝大多数都是和工程质量有关。建设工程的质量控制不到位，会对房地产的品牌产生直接影响，如果在政府监管环节中被发现质量问题会导致返工、加固处理、停工整顿、不予验收等情形出现，这都会增加房地产项目的资金投入。

4.施工周期增加风险。施工周期增加风险指的是因为施工周期的延长导致房地产项目投资成本增加带来的风险。施工周期的延长会导致被索赔的风险大大增加、资金周转速度减慢，企业的财务成本也会随之增加，因此，施工周期对房地产投资成本的控制至关重要。

(三)市场风险

市场风险是指由于房地产市场的原因导致投资项目无法完成预期的销售计划，这里的销售计划指的是在既定的时间内完成的预期的售价和销量，如果是预期的售价没有达到，会导致销售收入的减少，侵蚀项目利润，如果是预期的销量没有达到，会给投资者带来资产沉淀的风险。

1.同行竞争风险。房地产投资项目周边往往会有不同房地产企业的竞品，如果竞品数量多，可供消费者选择的机会就多, 这会直接影响到投资项目的销售情况和利润的实现。

2.购买力状况风险。房地产是一种特殊的商品，它兼有投资和使用的双重价值。对于一些较大的房地产投资项目，开发周期往往需要很多年，消费者对房地产的消费需求、态度,都会随时间延长而改变，势必会造成产品滞销或售价降低等状况出现, 这都会影响投资者的投资收益。

3.商业文教状况风险。消费者在购买房地产这种特殊商品时会很注重其周边环境和基础设施配置情况，尤其是教育配套和商业配套情况。因为这些与他们的生活息息相关，与此同时，一个好的教育和商业配套对房产的增值和保值都非常重要。

4.自然环境状况风险。自然环境状况风险主要是包含区位选择、交通位置﹑环境因素﹑自然风险等四个方面。自然环境因素对房地产影响非常明显，房地产在投资、设计、建设、销售时要考虑其影响[4]。

(四)政策风险

政策风险指的是由国家或地方政府发起的主动的调控房地产市场的政策行为[5]。我国的房地产行业受政府调控政策的影响非常大，特别是2016年以来在“因城施策”的政策指导下，各地政府根据自身情况制定了地方房地产调控政策，在遏制房价快速上涨发挥了一定的作用。然而，政府调控政策的发布和执行的时间并不是事先公布，房地产开发企业没有足够时间采取应对措施，房地产调整控制政策对房地产企业带来的风险是巨大的, 如果投资项目选择时间不当,可能会遭受巨大的损失。

1.政府对售价的限制风险。政府对房价的限制会直接导致销售收入的减少，而房地产项目的投资成本却变化不大，这会直接侵蚀房地产项目的利润，甚至会导致项目发生亏损。

2.政府对投资规模的宏观调控风险。政府宏观调控是政府通过行政手段与经济手段对房地产的投资规模进行控制，以防止房地产市场过度投资，引起房地产市场泡沫。

3.政府新出台的税务政策风险。近年来，我国经过了多次的税收政策改革，相关的税收政策有了明显的改变，企业在生产运营过程中容易出现税收风险。

4.政府限购、限售政策风险。限购给购房者设定了一个门槛，会影响投资多套住房的群体；限售堵住了购房者的后路，对投资获利想立马变现的群体影响较大。限购、限售政策的执行会打击投资客户的积极性，不利于房地产的销售，会给项目带来滞销风险。

三、层次分析法

(一)层次结构模型的建立

层次分析法(AHP)是由美国运筹学专家在20世纪70年代初期美国国防部的某个课题研究时提出的[6]。层次结构在风险识别的基础上建立的，通过对可能发生风险因素进行整理、划分，排列于不同的层次之间，最终形成层次结构图。图1是根据上述风险分析构建的某二线城市房地产投资项目风险层次结构模型。

图1 房地产投资风险分析层次结构模型

(二)构造成对比较矩阵

根据图1确定的风险层次结构模型，综合专家打分结果，本次专家打分表共收集10份，专家均来自TOP10房地产企业，岗位级别选择为成本经理及以上，这确保了打分的可靠性。在1～9标度法基础上构造判断矩阵，再计算出各级指标的权重值[7]，各判断矩阵打分结果和权重计算结果如表1至表5所示。

表1 判断矩阵A-B

表2 判断矩阵B1-C

表3 判断矩阵B2-C

表4 判断矩阵B3-C

表5 判断矩阵B4-C

(三)计算单排序权向量并做一致性检验

将各判断矩阵输入Matlab软件中，得出矩阵的最大特征值和特征向量，然后计算出各指标的权重向量，再对每一个判断矩阵进行一致性检验来确保数据的可靠性。当结果CR≤0.1，则表明一致性检验合格，RI的取值见表6。

CR=CI/RI

(1)

CI= (λmax-n)/(n-1)

(2)

其中：CR为一致性比率，CI为一致性指标，λmax为最大特征根，n为矩阵的阶数，RI为随机一次性指标。

表6 随机一致性RI表格

(四)计算总排序权向量并做组合一致性检验

最后要完成总排序权向量的一致性检验。总权重一致性比率CR的计算公式见公式(3)；总权重计算方法是将一级指标的权重与二级指标的权重逐一相乘，如此由下而上逐层顺序进行,最终得到各指标权重，层次总排序一致性结果检验详见表7，各风险因素层次总排序结果见表8。

(3)

其中：CIm为第二层级第m个矩阵的一致性指标，bm为第一层级指标B的权重。

表7 总排序一致性检验

四、风险应对策略

在了解房地产概念、房地产投资风险类型的基础上研究如何提高风险意识，增强风险识别和风险应对能力，将投资风险带来的损失控制降为最低作为研究的重点，以可行性研究为核心，建立信息中心和风险预警系统，注重工程质量，强化风险意识、风险转移等维度进行阐述。

表8 房地产投资风险各风险因素层次总排序计算结果

(一)重视可行性研究

可行性研究阶段的风险控制是最前端也是最重要的一个环节，在可行性研究阶段应全面搜集市场信息，采用实地考察和调研的方法，获取详实的数据，做好市场分析、财务评价、人力资源和敏感性因素的评估，评估拟投资项目的盈利能力，并在分析的基础上做出客观的决策。其中市场分析包含的内容有很多，如拟投资项目的市场定位、竞品的分布情况、产品的竞争优势、顾客群体的特点等；财务评估包括投资项目销售收入的预测，预计总成本估算，净利润预测替换修改、融资方式，资金峰值预测，盈亏平衡点，投资回收期和内部收益率估计，资金周转速度估算替换修改；人力资源分析重点关注企业高管的优秀管理能力和企业文化，在招聘的环节要招聘认可企业文化的员工；房地产投资项目主要的核心敏感因素有销售价格、销售数量、成本增减、资金筹措的变化。

(二)建立信息中心和风险预警体系

房地产业是一个投资风险很高的行业，企业在决策中如果缺乏有效、及时的信息，很难做出正确的决策。在可行性研究阶段，如果信息完整，可以帮助投资者快速做出判断，减少决策失误；在项目的开发建设过程中，及时的收集信息可以方便管理者进行有效管理。首先，要成立专门的信息收集部门，由该部门对相关信息进行整理、加工；其次，要建立明确的规章制度，明确信息的传输路径，通过制度的约束保证信息中心能够第一时间获取信息；信息搜集的最终目的是对信息进行整理、加工，形成对房地产开发商有用的信息。

房地产风险预测系统的建立可以使投资者能更好地控制和管理项目建设中的风险。在风险体系建立过程中应遵循以下原则：首先是风险指标体系必须是用定量指标来衡量，这有利于进行项目决策；其次是风险指标体系必须要与过往的房地产开发项目的经验和历史数据结合分析。预警体系利用信息中心的数据进行风险预警，如果发生风险，预警程序就会启动。

(三)重视工程质量

工程质量坚持以人为控制核心，项目经理组建质量和安全管理小组，将质量管理工作责任到人，并对质量管理的结果负责；在工程招投标中应遵循公开、公平、公正及优先选择条件和信誉好、综合实力强的单位为原则，确保工程项目的建设质量。在工程项目建设过程中定期举行工程质量会议和安全专题会议，从思想上让各参与主体树立“质量重于泰山”的质量理念。

(四)风险转移

项目可以通过购买保险或项目担保来实现风险的转移[8]。规避和转移风险的方法有多种：一是完全规避风险，这种方法是通过牺牲投资的机会成本来规避风险；二是对风险损失的控制，投资者可以事先预测项目可能产生的风险并提前想好应对措施，或者是采取一些方法减少风险的损失量；三是自留风险，对损失小、发生概率小的风险留给自己承担[9]。

(五)强化风险意识

要提升房地产的风险管理水平，首先要掌握风险控制的基本方法。其次要对风险进行有序、规范的管理，只有这样项目的抗风险能力才能得到大幅度的提升。那么这就意味着项目投资人需要建立完整的风险识别、预估、分析的步骤和方法，并熟练运用项目风险控制的相关技术，使其在遭遇风险袭击时能够化险为夷；另一方面要求投资者学习和借鉴国内外一线房企投资风险管理的经验和方法。