不动产登记测绘业务一体化浅析

刘超

摘要：此文简单介绍了不动产测绘的常见特点，详细分析了不动产登记测绘业务的现状与一体化测绘的可行性，并研究了一体化测绘的相关建议。

关键词：不动产;登记测绘业务;一体化

【中图分类号】P237【文献标识码】A【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.34.047

引言：不动产登记制度是保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，提高政府治理效率和水平的重要制度。不动产权籍调查作为保障不动产登记的一项技术性工作，包括不动产权属调查和不动产测量两方面内容。其中，不动产测量作为权籍调查的基础，是保障不动产登记顺利开展的前提。

1不动产测绘的常见特点

不动产测绘工作的重要性不言而喻，在不动产统一登记后，需要开展实际的测绘作业，其中一个显著的特点就是需要按照有关对方针政策执行，以此确保不动产测绘作业的科学落实。在测绘工作的开展过程中，还要关注测绘质量和成效，这就体现出测绘结果的真实性和公平性特点，需要将科学的测绘数据上传到相关平台，并且在城镇规划等部门中存档[1]。

2不动产登记测绘业务的现状分析

2.1规划涉及的测绘业务。

规划涉及的测绘业务主要有基础地形图测绘和规划监督测量。其中规划监督测量为验证建设工程平面位置、高度和建筑面积等指标是否符合规划审批要求而进行的测量工作，主要包括放线测量、验线测量以及竣工测量。从建设项目周期出发，以上规划涉及的测绘业务依次为项目研究、设计阶段的基础地形图的测绘，项目施工阶段的放线测量、验线测量以及项目验收阶段的竣工测量。

2.2国土涉及的测绘业务。

国土涉及的测绘业务主要服务于国土资源的管理，从土地管理周期出发，分为基础数据采集方面的地籍测绘，用地审批阶段的土地勘测定界，不动产登记阶段的不动产权籍调查、界址放样服务，项目完成时的用地条件复核。

2.3房产涉及的测绘业务。

房产涉及的测绘业务主要是指房产测绘。房产测绘主要包括房屋预测、房屋实测、变更测量、绘制房产图等项目[2]。

3一体化测绘可行性分析

3.1数据采集执行标准分析

3.1.1地籍图根控制精度。

当采用RTK图根点测量时，按照TD/T1001《地籍调查规程》要求，为保证RTK测量精度，应进行有效性检核。每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量的平面较差不得大于±3cm，高程较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。而在CJJ/T73《卫星定位城市测量技术规范》中，控制点平面位置的较差为±5cm。当采用图根导线测量时，布设图根支导线的要求为：每条支导线总边数不超过2条，总长度不超过起算边的2倍。而在CJJ/T8《城市测量规范》中，图根支导线的要求为不多于4条边。

3.1.2界址点精度。

解析界址点的精度，解析法获取界址点坐标和界址点的精度要求见表1。由此可见，一级界址点的精度要求较高，其附着的地物点采集须具有较高的精度。

3.2测绘业务建设时序分析。

以一般建设工程项目施工时序为例，涉及不动产登记的测绘业务有较高的重叠度。一是在施工阶段的不动产界址放样和建筑物放线作业时间节点、测绘方法具有一致性;二是竣工阶段的竣工测量、不动产测绘在基础地形数据方面测绘内容具有较大重叠度且所需测绘条件基本一致[3]。

4一体化测绘建议

4.1推进基础地形图测绘与地籍测绘融合。

基础地形图与地籍图测绘工作在执行标准、采集方式以及测量条件等方面具有较高的重叠度。从采集要素上分析，地籍测绘所测内容大于地形图，是包含关系，地籍测绘与地形测绘相比，其除了具有地形图的基本属性外，地籍测绘更关注所测设的界址点、线以及相关的围墙等相关地形地物。从采集精度上分析，地籍图测绘执行的标準精度要求高于基础地形图测绘执行的标准。从采集方式上分析，现有仪器设备均能满足双方精度指标要求，只需在差异之处采用双方涉及规范中精度较高的指标即可完成测量工作。因此，在基础地形图的测绘工作开展的同时应考虑地籍工作对地形部分的需求，这样既能保证登记工作的有序开展，又能保障基础数据的及时更新。

4.2实现放线测量与土地界址放桩的同步。

放线测量是确定建筑物位置的测绘工作，土地界址放桩是确定用地边界的重要方式之一，均是工程项目事中监管的重要测绘内容。二者的测量条件、测量仪器及测量方式也基本一致。因此，在统一坐标系统的基础上，可实现对放线测量与土地界址放桩的统一，提高事中监管的效率。

4.3推行竣工测量、房产测量与用地条件复核的统一。

竣工测量和用地条件复核都是事后监管的重要内容，都需要对已建成的建筑物进行实地测量。房产测绘是项目建成后对建筑物内部进行测绘，确定建筑面积的重要环节。三者在测量条件上具有相似性，因此，可同步进行。目前，随着相关制度的实施，《地籍测绘报告》已成为规划核实前国土部门出具的必备成果，因国土部门侧重对用地边界建筑物测的位置核实，且执行的规范精度要求高于竣工测量精度指标，只需在进行用地条件复核的地籍测量时加入建筑高度测算、建筑间距测算、建筑占地面积测算等竣工测量指标即可代替竣工测量，从而避免重复测绘，提高效率[4]。

4.4探索“一次收费，多项服务”模式。

目前，不动产登记涉及的测绘业务是委托不同单位分别实施，费用是按测量项目进行各自核算。实施一体化测绘业务后，可对测绘业务费用的按项目整体收取，实现“一次收费，多项服务”。从而减少测绘项目收费环节、提高效率。

结语：综上所述，通过“统一测绘”，实现对测绘各环节的一体化管理，能够保证时效，并做到从数据采集到成果质量检查的全过程持续优化。

参考文献

[1]党迎春.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].工程建设与设计，2018（24）：44-46.

[2]李敬文.不动产测绘空间信息数据整合[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2018（12）：183-184.

[3]李刚，李冬妮.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].低碳世界，2018（12）：120-121.

[4]顾晓梅，朱慧丹.房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景[J].城市建设理论研究（电子版），2018（34）：183.