房地产金融创新问题探讨

摘 要：我国国民经济的重要组成部分之一是房地产行业，金融政策的调整对该行业的影响尤为重大。银行只有积极的推出世行房地产行业发展又没有太大风险的金融产品，才能保障该行业的资金安全，才能让该行业有能力和机会去响应国家的宏观调控。为了能让房地产行业健康、持续的发展，文章就如何创新发展房地产行业的金融业务和房地产行业面临的问题，提供了一些观点。

关键词：金融创新;房地产金融;思考

一、 引言

伴随着国家经济发展和宏观政策调控的影响，房地产行业下逐渐开始寻求转变，只有这样，才能保证其在未来能平稳地发展下去。房地产发展的主要核心就是转变发展的方式和方向，通过对国家经济环境的关注，我们知道，创新发展房地产金融业务能够帮助房地产走上可持续发展的道路。

二、 房地产金融的特点和概念

通俗地说，房地产金融就是房地产行业正在或准备开展一个项目，因为房地产行业是一种高风险、高收益的行业，因此，在进行项目时就需要筹备大量的资金，房地产金融指的正是筹备资金来发展房地产项目这一过程。具体地说，这一过程包括以下三个方面：筹备资金、计算和使用。细一点来讲，房地产金融指的是房地产行业对资本市场金融和房地产信贷进行金融的总称。众所周知，房地产金融具有以下几个特点：第一，差异大。中国地大物博，富人遍布。房地產行业也是遍布全国，但是每个地区由于地区差异都会导致房地产行业之间存在差异，这也是为什么有的地区房地产行业冷清，有的地区房地产行业火爆。第二，抵押差异。对于一些知名的大公司来说，他们可以靠着自己公司的名气直接筹备到大量资金，甚至都不需要抵押物;但是对于那些小公司来说，筹备资金就比较困难，甚至部分公司都筹备不到资金，也就没法开展房地产行业。第三，额度高。房地产行业的特殊性导致人们要想开展项目就需要大量的资金，普普通通的一个项目就可能需要几千万到几亿的资金，这笔钱对于绝大多数人来说都是很难一下子拿出来的。

三、 创新房地产金融的作用

（一）分散与转移风险

当我们开始创新房地产金融时，就代表我们走上了“减少资金流失和转移房地产金融开展项目时遇到的各种风险”的道路。目前来说，人们无法在“风险和房地产金融是否存在联系”这个问题上有一个合理的答案。比如：部分研究者认为开展房地产金融的创新能够有效地抵制风险的产生。举例来说，2008年曾发生的金融海啸，在此次事件中，许多民营企业都靠着对房地产金融的创新规避了此次风险，这些民营企业规避风险的现象也得到了众多研究者的关注，他们对创新金融有了更大的争执和怀疑。当然，在这十多年的发展中，研究者研究表明，金融创新不仅能够转移部分金融风险，更可以有效地抵制一些风险的产生，在对风险进行转移后，也就能极大的降低金融创新过程中房地产行业因价格或信用等级低可能带来的风险。

（二）带动经济发展

随着房地产行业的发展，房地产行业也推出了许多新的金融产品。这些金融产品不仅能为企业带来高昂的利润，还能为大众带来一定的便利，特别是房地产行业中出现的多元化产品，这些产品完全符合当代人们的需求。可以看见的是，房地产行业确实为经济的繁荣发展做出了重大贡献。房地产行业在大众的支持和理解下也能够发展的越快越好。比如，通过出售住房抵押证券，房地产行业可以快速地融资，这既能在一定程度上提高人们购房的偿还能力，还能有效地减少购房者每月的还款压力。在这种情况下，购房者的资金有了合理的配置，也就拥有了更多的资金去投资其他项目，就能从侧面带动国家经济的提升。这也正是2008年金融风暴发生后，众多国家推动金融创新的目的与原因。

四、 房地产金融创新工作中目前存在的问题

（一）产品缺乏科学性

众所周知，现阶段我国没有先进的技术，这就导致从技术上难以满足金融产品创新体系的多元化和多样性发展，因此，房地产行业创新出的金融产品只能靠量来取胜，无法通过金融产品的科学性来赢得人们的支持。各种产品之间没有过大的差异导致房地产行业所创新出的金融产品种类单一，独特性不足。与此同时，房地产行业在创新金融产品的过程中还有一定的缺点，例如，与房地产金融中信贷功能相关的贷款产品存现期较短。目前我国大多数有关房地产信贷的产品都在一到两年之间，很少有超过两年的，这就导致房地产行业的发展过程中，资金的周转时间有限，资金问题充分影响着房地产行业的发展。

（二）资金规划不合理，不利于金融创新

房地产金融创新因资金筹备的方式落后而变得过于艰难。现阶段，我国真正关注房地产行业的人并不多，大多数人都不怎么看好房地产行业的发展前景，这就使得投入在房地产行业的资金不多。因为资金问题，房地产行业的金融创新也就变得相对落后，尤其是基金、房地产股票等，最严重的就是有关房地产的信贷业务。我国银行目前在房地产行业的负债资金高达80%，压力十分大。也正是因为这种情况，导致我国的国有银行也面临着难以周转资金的问题，房地产行业的金融发展也就更为困难，与此同时，房地产行业本身具备的高风险特征就让人们更是不想去参与，这也是限制房地产金融创新的问题之一。

（三）市场发展的平衡性低，难以创新发展房地产金融

目前，在房地产金融市场的发展中，大致分为两个级别，其中，市场发展比较迅速，但是信任度却不高;至于二级市场，其发展速度缓慢且发展的程度也不高。这也是我国房地产金融市场难以吸引较多投资者和消费者的原因之一，也正是因为投资者少，才导致房地产行业的发展只能依靠银行的资金供给，资金的难以筹备也限制了房地产金融的创新。

五、 创新发展房地产金融的策略

（一）把握宏观政策

只有把握中央和地方的宏观调控，并结合当地、自身的特色积极开展房地产行业的金融创新，才能真正地引领房地产行业走向正确道路，才能让房地产行业在未来的发展中拥有目标。

（二）提高风险防控

银行既要注重风险的防控，也要全力创新金融业务的发展。银行的终极目标就是将风险的防控和金融业务的创新能有机结合起来。在此过程中，银行只有建立出完善、科学的防控体系，才能从“事前风險防范、事中风险监测、事后责任约束”等多方面做到全面管控风险。

（三）提高金融产品创新的科学性

金融创新的发展因产品的种类少而受到限制，为此，房地产行业理应花费更多的心思在产品的创新上。为了能吸引更多的人投资者来促进金融产品和股票、基金的发展，就需要房地产行业创新出新的产品。同样的，对房地产贷款问题来说，也可以适当地延长贷款期限来筹集一定的资金。只有加大对产品的推广和宣传，才能快速有效地解决资金周转困难的难题，才能够创造出适合房地产金融发展的条件。

与此同时，我国要尽快完善有关房地产企业金融的发展体系和发展法规，只有这样，才能充分有效地将房地产行业带上健康发展的道路。为了能让更多的人买到属于自己的房子，为了能有效地提高人民的生活质量和生活水平，就需要房地产行业结合国家与行业的实际情况，解决房地产行业中出现或即将面临的问题。

在国家完善房地产行业金融发展的体系时，国家监管部门也要充分落实相关条例，只有在一定程度上能够限制贷款人和开发商，才能让他们在开展房地产项目时立足于法律;当查到有开发商制作出违法行为时，要严惩不贷，彻底追查所有的负责人。

（四）合理规划资金

针对我国国内房地产金融资金规划不合理的问题，可以借鉴其他国家成功的经验来弥补。当然，要想合理的规划好房地产的资金，也不能忘记要结合我国房地产行业的具体情况。为了缓解房地产行业资金不足的现象，国家房地产金融的相关部门可以建立贷款房地产的担保协会，以此来推动房地产金融的发展。毕竟我国国民的生活水平还是一般，虽然目前来说我国国民的经济收入在持续上涨，但基层公民的人数却占据着极大部分。此外，房地产行业也可以通过和其他行业的联手合作，来推动自己行业的发展，例如和保险业合作推出房地产的保险，来适当地降低房地产可能带来的风险。这不仅能何理的规划资金的使用，还能推动金融的创新发展。

（五）金融市场结构要科学优化

保障房地产金融良性发展的基础时推动各级市场的发展。通过推动各级市场的发展，各级市场发展起来后，房地产行业自然就水涨船高。当然。国家不仅要注重一级市场的发展，也不能漏掉对二级市场的发展。上述分析表明，我国过于重视一级市场的发展，这导致二级市场的发展是不够的，在发展的过程中，一级市场和二级市场之间的差距也在逐渐拉大。只有优化金融市场的结构，才能保障房地产行业金融创新的良性持续发展，才能让一级和二级市场各司其职，共同发展。比如，二级市场负责发展证券业务，一级市场负责发展信贷业务。让一、二级市场能合理分工，不仅能推动房地产金融市场的发展，还能够有效地降低一、二级市场之间的差距。

六、 结语

综上所述，房地产金融随着社会的发展逐渐成为房地产行业发展的中心。为此，国家相关部门理应为了加快房地产金融行业的发展而做到时刻关注市场经济发展的形式。要想有效的改善房地产行业资金周转困难的问题，就需要在金融创新的过程中，做到以下几点：注重产品的科学性、合理规划资金的使用、科学优化金融市场。只有这样，才能将房地产行业带上良性持续发展的道路上。

参考文献：

[1]张丽雅.我国房地产金融创新面临的问题与对策[J].居舍，2019（10）.

[2]张怡波，谭亚辉.我国房地产金融创新面临的问题及其对策研究[J].海峡科技与产业，2019（7）.

作者简介：张路通，陕西广播电视大学。