房地产开发企业成本核算方法浅解

孙荣霞

摘 要：本文主要对房地产行业开发产品的核算过程中，涉及的容易混淆的问题及需要重点关注的问题进行了明确。如其中涉及的成本对象的概念，成本对象划分前提、原则、方法，开发成本核算方法，开发成本预提方法和依据、如何计算开发产品成本的方法等问题。对房地产企业开发产品核算规范化有积极的建设意义。

关键词：房地产开发企业;开发产品结转;开发成本核算;成本预提;单方成本计算

房地产企业的会计核算不能象生产制造业企业一样直接运用《企业会计准则》，而只能运用其中的原则结合房地产企业的开发过程来建立适合房地产企业的成本核算体系。因为对《企业会计准则》中的核算原则的理解和掌握的水平不同，以及对房地产开发过程理解程度的不同，导致各房地产企业相同的开发过程可能采取的是不一样的核算方式，所以房地产企业会计核算的重点问题就是成本核算问题。

一、房地产企业成本核算项目

土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费这六个成本项目是房地产企业通用的成本核算项目。前面五个成本核算项目可以根据字面意思即可理解其核算内容，开发间接费按字面意思难以确定其核算内容，其可以相当于生产制造业企业的制造费用，用于归集成本核算对象发生的不能明确记入前面五个成本核算项目的内容。在这六个成本核算项目下还可以根据企业管理的需要设置下级科目，核算的内容可能略有差异但差异不大。由此可见，房地产行业的成本项目是由有关规定确定的，这个是行业通用的内容比较容易取得。

二、房地产开发企业成本核算对象

房地产企业的成本核算对象是比较难确定的，因为每个企业开发过程不尽相同，需要根据企业的实际情况划分成本对象，没有办法统一。这就导致每个企业成本核算对象划分方法差异较大，甚至同一个企业不同的人来核算，因为专业水平的不同以及对开发过程了解程度的不同，都可能导致划分的成本核算对象不一样。因此，在进行成本核算之前要先把成本核算对象确定好，使后续发生的成本费用有所归属。如果成本核算对象划分的不合理，结转开发产品跟收入配比后可能会产生异常结果，所以成本核算对象的划分在会计核算中占有非常重要的地位。

（一）划分成本核算对象的意义

成本核算对象就是房地产企业的费用中心，划分成本对象是为了归集和分配发生的成本费用支出。只有成本对象划分的合理，才能将房地产开发过程中不同产品类型，不同使用功能的开发单元区分开来，才能使开发产品的成本更具有合理性。成本核算对象划分的最终目的是为了使开发产品成本更准确，更符合实际情况，以便和不同产品的销售收入配比，使利润更合理。

（二）确定成本核算对象的前提

成本核算对象的确定要根据企业的开发过程而定，所以我们要了解：开发项目取得的土地性质是什么性质的用地与建设内容是否相符;项目的立项情况，立项中批准的建设内容是什么，投资多少、批准的建设面积是多少;项目取得《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《销售许可证》的情况是否与立项一致;产品设计情况，由几家单位设计，分别设计内容;开工计划，什么时候开工建设，什么时候建设完工，建设周期是几年;供应商的建设范围，项目由几个供应商建设，分别负责哪些区域，建设产品的类型等信息，提高成本核算对象划分的合理性。

确定成本核算对象时，企业财务部要和成本预算部、工程部充分沟通，规范成本对象的名称，各部门采用一致的成本对象名称，以使成本费用的归集保持一致。成本核算对象的确定尽量细化，不宜太粗，以适应不同成本核算方法的需要。

（三）房地产企业成本核算对象的确定原则

划分成本核算对象要从以下三个方面进行确定：

（1）对外销售的开发产品，对外销售和不能对外销售的开发产品要有所区分。对外销售的开发产品成本有相应的收入配比，不能对外销售的配套设施要单独核算，待结转开发产品时按受益的可售面积分摊进独立对外销售的成本对象。

（2）对外销售的成本对象按不同开发地点、不同的开发周期、不同产品类型、不同产品功能、不同的装修、不同的施工单位、不同设计单位等信息，结合企业管理需要的实际情况进行综合考量，选差异较大的方面确定成本对象核算。

（3）对于受托代建或共同合作开发的开发项目，应与自己独立建设的项目分开核算。

（四）房地产企业成本核算对象的确定方法

单独一个开发项目，因为该单体项目的预算编制和产品设计都是单项工程独立进行的，所以该单体项目可以确定为一个成本对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的开竣工时间、施工单位、产品功能或产品类型划分成本核算对象。产品分期开发的，可以按期确定成本对象。同期开发的群体开发项目，对于在同一区域开发、产品户型相同、建设周期接近、由同一施工单位施工的，可以确定为一个成本核算对象;如该群体项目尽管由同一施工单位施工同期开发，建设周期也相同，但是开发的是商业和住宅等不同使用功能的产品，应按使用功能进行成本对象的划分;如该群体项目产品户型结构不同有高层、花园洋房、联排别墅等产品，还应按产品户型结构进行成本对象的劃分;如果该群体项目施工单位不同，还应该按不同的施工单位进行成本对象划分。

根据成本核算的需要，对单独编制预算的不独立对外销售的配套设施，虽然其发生的成本以后要摊入可独立对外销售的开发产品中，但也应单独作为成本对象进行核算，完工后再将其成本摊至受益可售面积中。对于只为一个产品服务并且造价较低的配套设施，可以将其发生的成本费用直接计入该产品的成本，不单独作为成本核算对象。

三、房地产开发企业成本的归集和分配

（一）成本的归集

企业开发建设的开发产品按制造成本法进行核算。成本核算对象确定之后，对于能直接归属到明确成本对象或者能够区分是哪个成本对象承担的成本费用，应在成本费用发生时，直接记入相应成本核算对象的土地成本;前期工程费;基础设施费;建筑安装工程费;配套设施费;开发间接费等六项成本项目中，这个过程叫成本的归集。

（二）成本的分配

对于发生的不能区分成本核算对象的成本费用，应按谁受益谁承担的原则分摊至各成本对象，这个过程就是成本分配。具体分配方法可从以下选择其一：占地面积法、直接成本法、建筑面积法、预算造价法。土地成本的分摊一般选择占地面积法，按成本对象的土地面积和总土地面积的比例分摊土地成本至相应成本对象。资金成本的分摊一般选择直接成本法，按成本对象发生的成本费用占项目已发生的成本费用的比例分摊资金成本到相应成本对象。其他成本费用的分摊一般按成本对象建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊到相应成本对象。当然也可以根据企业实际需要选择预算造价法进行分摊。对于整个项目中有完工和在建开发产品的，在完工和在建开发产品之间按建筑面积法分摊共同成本。对于整个项目中有可售面积和不可售面积的，应按建筑面积法将共同成本分摊至可售面积，不可售面积不分摊共同成本。

四、房地产开发企业的成本预提

房地产开发企业在结转开发产品成本前，对于本期发生的应该由前期、后期承担的成本费用，应按权责发生制原则分摊至前期和后期。还要和企业成本预算部门、工程部门沟通，确认是否还有应该属于待结转开发产品承担的成本费用目前还没有发生的情况，确认开发总成本的完整性，防止结转的开发成本发生重大遗漏。如果有应该属于待结转开发产品承担的还没有发生的成本费用情况，应进行成本的预提。

（一）成本预提的原则

成本预提是按权责发生制原则把应由本期、本受益对象承担的尚未结算或支付的成本费用记入本期、本受益对象的过程。当含有预提费用的开发产品结转完毕，用此开发产品成本结转的销售成本和固定资产账面价值，不再根据预提费用的变更而调整销售成本和已提折旧，也不对已结转的开发产品成本进行调整。

（二）成本预提的方法

成本预提是指将要发生而“未签订合同”的部分由企业成本预算部门和工程部门根据成本预算，结合实际成本发生情况进行预提。列出预提的项目、金额及计算依据，能确定施工方的列出施工方名称，记入“应付账款-预提费用”。预提部分按本期结转可售面积占预提部分受益可售面积的比例分摊到对应的需要结转开发产品的成本对象。已经发生已签订合同尚未支付的“合同未付款部分”由财务部门根据未付款金额预提记入“应付账款-应付工程款”，相应金额记入原合同计入的成本对象中。

（三）配套设施的预提

在复核开发成本的完整性时，还应关注需要建设但尚未建设的配套设施。对项目规划应该建设而目前未进行建设，计划在项目后期建设的，对于应在本期、本受益对象分摊的公共配套设施的成本支出，应按拟建配套的立项金额或预算成本或政府规定的收费标准进行预提。预提之后按本期、本受益对象的建筑面积占总受益对象的建筑面积的比例分摊到待结转开发产品的成本对象中。因为营利性配套设施有与之相对应的收入，不需要将成本分摊出去，所以营利性配套设施，其将发生的成本费用不需要预提。

五、房地产开发企业的成本核算

（一）房地产开发企业成本核算的账务处理

房地产开发企业在进行开发成本核算时，应按已划分的成本核算对象设立会计科目，并将成本核算项目设置为辅助核算项目，从账务账面可以看到每个成本核算对象发生的开发总成本，进入辅助核算项目又可以看到该成本核算对象每个成本核算项目发生的金额。

（二）房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业在进行开发成本核算时，应按已划分的成本核算对象建立成本合同台账，并按成本核算项目对成本核算对象发生的成本费用进行归类。会计期末，当开发产品取得竣工备案手续，或者开发产品未取得竣工备案手续，但开发方、施工方、监理方、设计方四方验收已合格，并且开发产品符合收入确认条件，会计期末需要确认销售收入，应按开发产品验收单取得的时间结转开发产品。在结转开发产品时，用成本合同台账编制开发成本计算表，汇总各成本对象的开发总成本，按测绘部门的实测面积计算单方成本及单方成本的成本项目金额。

（三）房地产开发企业成本结转方法

房地产企业在结转开发产品成本时，用上述方法对需要结转开发产品的成本对象的进行成本费用的归集和分配，确定各成本对象的开发总成本，并与合同成本台账计算出的开发总成本进行核对。核对无误后依据测绘部门出具的成本对象的实测总面积，计算出单方成本并与成本合同台账计算出的单方成本核对。核对无误后依据成本合同台账计算出的单方成本项目组成和每套房屋的实测面积做出需要结转开发产品的成本核算对象的成本结转明细表，计算出各单套房屋的实际成本，根据成本结转明细表做结转开发产品的账务处理。

六、结论

房地产开发企业因为开发周期长，通常跨年度甚至跨几个会计年度，开发过程复杂，涉及成本费用金额大，成本核算复杂而且没有固定模式可能直接引用，所以房地產开发企业的成本核算工作一直是财务工作中的重点和难点，通过对本企业的工作实践总结出一套完整的成本核算方法，希望能对房地产开发企业的从业人员有所帮助，如果文中有分岐的地方，欢迎探讨、指正。

参考文献：

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[2]李曙亮等.房地产开发企业会计与纳税实务[M].辽宁：大连出版社出版，2016.

[3]许明.营改增后房地产企业涉税实务深度解析[M].上海：立信会计出版社出版，2017.