浅析完善房地产税收管理的实施策略

王茜

摘要：近年来，社会发展迅速，我国的房地产行业的发展也日新月异。我国在改革开放进程不断深入发展的情况下，经济得到发展，居民的收入不断提升。在这个背景下，人民群众逐渐从“吃饱穿暖”的基本需求中脱离出来，从而转向自身的住房问题。“住者有其房”的观念影响着一代又一代的社会居民，加之住房制度改革的深入推进、人民群众对更舒适的居住环境的追求，以及国家经济发展决策的导向，房地产产业已经成为我国市场经济中最重要的一环，房地产行业上交的利税额逐年增加，每年度上交的利税成为政府税收来源的重要组成部分。同时，税收工作也是促进房地产行业健康发展的一个有效手段，这便使加强税收工作管理的重要性不言自明。随着房地产行业的规模不断增加，与之相关联的产业都会得以充分发展，加之行业税收体制的影响，房地产行业的税收管理工作存在一定的难度，某些条块还存在税款流失的漏洞。故此，为了促进房地产行业的可持续发展，便应完善这一行业的税收管理工作，应从加大税制改革力度，整合房地产行业税收资源、重新构建税收体系，推广新型税收征收方式，实施精细化、信息化税收管理这些入手，多层次、广角度的推进房地产税制改革，进而促进房地产行业的规范化发展。

关键词：完善;房地产税收管理;实施策略

引言

随着中国城镇化的不断加快，物价的上涨，房价的攀升，为了人名的安居乐业，房产税改革势在必行。本文从房产税的出台可以缓解过去政府对土地财政的依赖，减少贫富差距，强调的房子的使用功能，弱化房子的投资的功能。房产税的改革应当坚持综合体系改革，统筹协调，立法先行，建立房地产长效机制。党的十九大报告中提“房子是用来住的，不是用来炒的”，为我国新时代房地产做了新定位，在房地产投资和使用的两个功能属性上偏重于房地产的使用功能，弱化房地产的投资功能。另一方面十九大报告中还指出，要对中央和地方的财政税收进行调整，要促进中央和地方的协调发展，区域间的平衡。2018年的政府工作报告中，国家总理就提到稳妥推进房地产税立法。房地产税立法进程是公众密切关注的议题，也将对房地产市场起到一定的影响，房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

1我国房地产市场发展进程

我国于1988对土地使用权做出了相关规定，从此以后土地使用权可以进行有偿转让，在此期间，我国涌现出一批房地产企业，他们发现了我国商品房领域的投资潜力，并加大在房地产行业的投资，导致我国房地产市场开始活跃起来，这是我国房地产市场能够发展的基石，也是我国房地产行业高速发展的一段时期。从1992年至1993年，我国房地产开发商大幅投资，导致我国商品房面积大幅上涨，销售价格也迅速提高。国家针对房地产市场过于活跃的现象针对性地出台了调控手段，目标是稳定房地产市场发展。从1994年至1997年，由于国家出台了相关政策，我国房地产市场大环境消沉，商品房销售额增长缓慢，房地产开发商也放缓了投资速度。为了推动城镇住房制度改革，国务院于1998年颁布了相关规定，自此我国房地产市场正式迈入大跨步增长阶段。伴随着城市化进程，商品房面积剧增，价格也逐年上涨。我国房地产市场得以迅速发展，加速实现我国城镇住房市场化、商品化的目标。伴随着房地产业在我国市场经济中所占比重越来越高，主要城市房价激增，房地产经济出现了经济泡沫，国家为了控制房价涨幅、减少房地产泡沫出台了很多相关政策，房地产税就是其中一项。我国整个房地产市场发展过程中不断出现房价上涨迅猛、供求关系失衡的问题，商品房过于体现了其商品的特性，淡化了其居住功能作为百姓刚性需求的基本属性。国家想要阻止房地产泡沫的继续增加，为降低房价而颁布了众多政策来指导房地产市场的前进方向。因此本文研究了我国现行的房地产税收制度，提出税收制度改革的一些方向。

2提高房地产税收制度措施

房地产市场作为政府对于市场经济的调整手段，能够有效促进房地产市场的科学发展，进而保证国家整体经济的健康运行。但是由于我国现行税收政策的主要基础是八十年代颁布的法律法规，与我国现在的市场经济不相符合，这套税收制度已经不能够满足当代房地产市场的调控需求。现在的房地产市场已经在一定程度上背离了商品房本身的居住功能需求，对于房地产商而言房地产市场是他们赚钱的手段，因此为了谋求利益最大化，国家对于房地产商方面的房地产税会被他们以各种方式转移到购房者身上，导致房地产税没有充分发挥其调节市场经济的作用。从我国税收制度的效果来看，我国首先需要一个更完善的税收制度，其次需要强有力的执行方式。现有的税收制度没有充分发挥作用，主要原因就是税收制度没有将征税管理作为一个重要内容。目前我国房地产市场，高空置率和高房价是导致我国房地产市场供求关系失衡的重要原因。因此我国房地产税收制度需要在执行上加大力度，才能实现制定税收制度的初衷。

2.1大税收体制改革力度

房地产企业税收制度的改革必须与我国税制改革的整体步调相一致。为了解决繁杂的税收制度问题并解决不同税制交叉的疑惑，应当以法制为基础，对税收的基本法律进行完善，为企业与税收机关的申报和征收提供一致的标准。通过法制将现行较为完善的房产行业规范性文件通过立法提升至法治阶段，可以使得违规行为变成违法行为，受到更严肃的对待。

2.2推進使用项目分析法

房地产行业一个项目的开发到完成涉及征地、建设、销售等多个环节，税务机关应当掌握各个时间节点，在项目进行过程中进行监控与调查。房地产企业最主要的成本便是建设成本。在项目建设的环节，企业最容易在建设成本的账目上动手脚。税务机关需要加强事中监管，结合账目的建设成本进行现场核实，并录入核实的数据，保障与现场一致。税务机关还可以依据建设合同，联系平均利润，查找不合常理的异常成本数额，加强成本控制。除此之外，应当全面掌握企业收入组成。除关注销售合同、销售发票金额外，房地产开发企业委托代销收入、现金方式收入、其他销售收入、和视同销售收入也需要被重点监控，避免房地产企业，在此基础上减少收入，减少企业所得税应纳税所得额。

2.3完善全国统一的房地产信息库

房地产企业的开发流程涉及多个政府部门，如：房管局、规划局、国土局等。税务机关要拓宽调查取证的渠道，向多个部门确认土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积等的确切时间和相关数据，以部门联合的信息系统的模式来健全部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息。多方数据健全房地产信息库让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现税务机关各管理部门之间、各税种之间最大限度的信息互通共享。

2.4建立长效机制

我国目前政府对房地产调控手短主要是依靠短期限购这种行政手段来进行的，虽然短期见效快，但是这种方式不利于长期发展。因为房地产调控更多要依靠市场的供需来进行的，尤其是交易环节的税收负担。当税负从交易环节转向持有环节转变，对于那些炒房子和有多套房地产的人来说税负会加重，持有多套房产的人会转卖自己手中房产，炒房的人会将自唱会投向其他领域，这样就会建立长效机制促进房地产平稳健康发展，才能让刚需者笑、投机者愁。

3结语

房地产行业的健康发展对于我国市场经济的健康发展起到引领作用，而房地产税收的制度改革可以优化资源分配，调节市场发展方向。我国房地产税历经多次重大政策调整，目前取得了一定的效果，但是从长远目标来看还需要不断完善，才能更好发挥房地产税收制度的功能。

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（作者单位：中共滨州市委党校）