换房决策如何做更有利

吴辉

赶在开学前，小昭终于完成乔迁之喜，顺利从小房搬进大房。

去年年底，他就在开始谋划换房一事。

为啥他要换房呢？

因为随着孩子的成长，原来的两居室已经住不下他们一家四口，而孩子也到了上学年纪。为了不影响孩子入学，小昭一早就决定要在8月前，完成换房目标。

目标有了，可是在换房过程中，仍然有不少麻烦事要解决。

比如，他要换的大三房，需要200万元的房款，可是他手上并没有足够的首付款。而他居住的小两房，市场估价100万元。如果卖掉小房后再买，那他就不愁首付了，可是几个月的时间里，他既要完成卖房手续，还要完成买房手续，而这中间还不能有空当，要不然他们还得租房落脚。

其实，像小昭这样有换房需求的人不在少数。

有些年轻夫妻结婚的时候，因为还没有孩子，再加上购房资金不够，只能先买一个小户型作为过渡，等以后有钱了，有小孩了，老人也跟着一起住了，再把这个小户型卖了，置换更大的户型，以便更适合一家人居住。

也有些单身男女在婚前并不想购买太大的户型，想着以后结婚有小孩了再换大户型。

他们中的很多人，因为买房不能一步到位，只能选择以小换大，或者以旧换新，那买这样的改善性住房，有什么购房策略或注意事项吗？

换房前需要考虑的因素

房子“以小换大，以旧换新”往往是业主将自己的小户型的房子或者老旧的房子先出售了，然后再拿着这笔房款去售楼部或者找到其他业主购买更大的户型或者新的房子。

换房是一个家庭的决定，因此需要家人达成共识。

如果是因为二孩或父母导致的家庭常住人口变化，那么需要考虑以下因素：

1.家有小孩和老人，楼梯房的楼层不宜过高。

2.户型要通透，良好的光照条件和空气流通都有益于老人和小孩的身体健康。

3.周边环境要好，配套要完善。菜市场、公园、医院等配套更符合老年人的需求;而幼儿园等配套资源对于儿童同样很重要。

4.对于家庭的“中坚力量”，还需要考虑房屋地理位置，方便上下班。

而如果是为了孩子更好的教育换房，那么需要注重考虑以下两个因素：

1.了解所处城市学区房划片，充分考虑各种可变因素，包括划片范围、时间等，如要置换二手房，还需了解房屋户口挂靠情况。

2.根据自身的资金实力确定预算。

如果纯粹是为了居住环境而换房，那需要考虑的因素有：

1.尽量是新房而不是二手房。

2.注意房子的周边环境。

3.选择好的户型。

了解当地购房政策和换房方式

一般而言，广义的换房有三种方式，分别为：卖小买大、留小买大、租小换大。

由于不同城市的购房政策不同，換房也不是说换就能换，因此需要了解当地的购房政策再选择合适的换房方式。

以深圳为例，深圳购房新政是怎样规定的？

之前深圳户口买房没有入户年限规定，现在新政规定深圳户口需要满3年且社保满3年才有购房资格，而非深圳户口买房资格保持不变，仍然需要缴5年社保或个税。离婚买房方面，自离婚后3年才开始按照单身购房条件实行，相当于计算名下房产套数倒追离婚前3年，新政把离婚买房的漏洞也堵死了。

以上海本市户籍家庭为例，限购两套住宅，如家庭已经有两套住房，有换房打算必须先卖一套房，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入。

所以，购房者需要根据所处城市来判断自己选择哪一种换房方式。

1.卖小买大

购房者有两种选择，是先卖后买，还是先买后卖呢？

对于流动资金不足的购房者，先卖后买可以留有足够的资金，缓解经济压力。另外，在大部分城市选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。不过，先卖后买，有可能碰到空当，需要租房。

上文中的小昭，就是因为资金问题，选择先卖后买，不过他比较幸运，很好地把握了交易时间的先后，没有面临空当，也不需要租房。

至于先买后卖，则适合收入较稳定，手头有足够的流动资金的购房者，不需要面对换房期间的租房窘境。

2.留小买大

留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为手段。这种方法考验着换房人的还款能力。另外，如首套房仍处于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。

3.租小换大

不少首套房面积小的用户为了改善居住环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的房子出售，于是采取租小换大的方式减轻负担，适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。

提前做好资金预算

选定了换房方式，就要考虑每个阶段所需要的购房费用。

如果采用留小买大、租小换大的购房者，不涉及卖房步骤，那么购置二套房，仅仅需要考虑贷款额度及月供能力。

如果采用卖小买大的方式，还需要考虑贷款额度及首付比例。

如果是先卖后买，则是属于唯一房，首付比例为30%，而且还可将卖房所得用于买房首付。如果是先买后卖，则首付比例需要60%，这就需要提前准备买房的所需资金。另外，上海采取“认房又认贷”的信贷政策，即使已经出售，购买房屋也要按照二套房标准。

出售的房子假如还有贷款，那就需先还清房贷才能出售。可自筹资金还贷，也可利用买方的首付款还贷。

卖小买大涉及买卖两个过程，除购房款之外，还涉及中介费、契税、个税、装修费、租房费等其他款项，因此需要留足备用金。

换房是个复杂的过程，购房者需依据自身实际情况来决定如何换房，然后按照交易流程逐步进行。

换房的首付款怎么凑？

1.用小房定金、首付或全部房款做首付

换房者出售旧房，可与买方沟通定金和首付款的数额用以交纳新房的首付，但由于以小换大旧房子的首付金额可能较少，因此多数以旧房子的全部款项作为新房首付，需要注意的是如果旧房子的买家要靠贷款方式付房款，收尾款需要在过户之后一段时间才能到账，换房者要提前打好时间差，以免影响居住。

2.提高贷款额，降低新购房首付

购房者在支付新房的款项时可以采用贷款的形式，首付=房款-可贷款额，但很多城市进行了限购的规定，二套的首付比例较高，建议购房者优先使用公积金贷款，可以享受到更为优惠的利率。