租金价格影响因素综述

摘要：理清影响租金价格的重要因素，对促进房地产市场与租赁市场健康稳定发展有重要理论和现实意义对国内外相关文献进行梳理，主要从宏观、政府政策及房价、地价等方面进行文献回顾和评述，提出当前相关研究的不足，并对未来的研究方向进行展望。

关键词：租赁;租金;影响因素

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0041-43 收稿日期：2020-06-02

1 引言

近年来随着房价的持续飙升，住房问题已成为当下中国最受关注的话题之一。为了平抑房价，减少由房价攀升引发的泡沫，国务院出台了不少鼓励租赁市场发展的文件。在此情况下，住房租赁市场的兴起会是未来的大趋势，而在这种大趋势下，研究影响租金价格的因素也就具备了一定的现实意义。本文对近年来国内外影响租金价格因素的相关文献进行回顾和评述，以期探讨该问题进一步研究的方向与思路，促进更深入、更细致化的研究，以得出更深层次的结论。

2 国内相关文献综述

2.1 宏观影响因素

国内有一部分学者从市场宏观方面研究相关影响因素。易洪涛认为城镇居民可支配收入、房地产市场价格、GDP等3个因素为影响住房租金的主要因素，并由此建立了房屋租赁的市场定价模型。郑文娟则提出影响住房租金的关键因素以需求类因素为主，包括住房价格、非户籍人口比重、住房价格增长率、在岗职工平均工资、人均GDP等8个因素。房屋价格和租金共同的关键影响因素只有住房价格增长预期和人均地区生产总值。陈卓、陈杰认为我国城市居民家庭中的租住家庭占比与当地房价之间存在显著的负向关联。以上学者大多认同房价和地价之间存在着较大的关联，然而部分学者却认为租金与房价之间的关联微乎其微，而出现不同观点的原因之一则是我国租赁市场的不断发展完善。

2.2 政府政策

政府发布的政策及公告同样是影响租赁市场与租金变化的重要因素之一。陈琼、杨胜刚全面总结了国际上主要国家和地区在房地产投资信托发展过程中的运作模式、监督措施、税收制度等方面的經验，提出了发展我国房地产投资信托基金的战略构想，以及推进我国房地产投资信托基金发展的具体政策建议。林金忠、袁国龙则基于城市经济学的视角，研究了公租房租金定价机制，认为影响公租房租赁价格的因素包括：公共租赁住房覆盖的人群范围、民众的工资水平、资金使用成本、建造公共住房的土地租金以及建造地与市中心之间的距离。何芳认为租售并举政策目标是构建多层次住房供给制度，以保障居民基本居住权，而不是调控房地产价格;租购同权政策目标是通过户籍制度及其相关公共服务制度改革实现公民平权;房地产制度体系、房地产配置运营机制和房地产市场价格调控机制构成房地产发展机制的三个层级。如今住建部和地方政府频繁出台鼓励租赁市场发展的政策，在对租赁市场造成积极变化的同时，也会影响租金的变化发展。

3 国外相关文献综述

3.1 房价、地价与租金

国外同样也对房价、地价与租金之间的关系进行了相关研究oYangfei Xu、Qinghua Zhang、SiqiZheng认为大城市的土地价格往往高于结构价格。对于这类城市，他们对房价、租金和结构年龄之间的动态进行了两种预测。第一，即使在控制了位置和其他属性之后，老房子也比新房子拥有更高的价格增长率;第二，房价的年限折旧，定义为房价相对于房价年限的下降，比同样定义的租金年限折旧慢。这些假设得到了北京住房市场微观数据的支持。这两个推论对房地产估价和房价指数的构建都有一定的启示。YAN-LEUNG CHEUNG研究考察了香港房地产市场的售价变动与租金变动之间的因果关系，认为房地产市场与租赁市场是高效的：只有一个季度滞后才能建立售价与租金之间存在的因果关系。由以上学者研究可知，无论国内国外，房价、地价与租赁价格3者之间的联系都是紧密存在的。

3.2 政府政策

在国外租赁市场不断发展的同时，国外政府也出台了不少相关政策来加强对租金的管制。MikiSeko&Kazuto Sumita在租客保护法出台后分析了日本家庭在自有住房、普通租赁住房和固定租期租赁住房3种住房类型中选择的决定因素。认为一般租赁住房与固定租赁住房的区别体现在合同期限长短和租金水平上。《租客保护法》带来的直接好处就是会使租金水平降低。MARCUS T.AL-LEN，RONALD C.RUTHERFORD，LARRY J.WARN-ER利用1981一1991年期间德克萨斯州和俄克拉荷马州的数据，对联邦政府的租约进行了研究。他们提出的租赁无差异模型表明，由于租户风险降低，房东可能愿意接受政府租户的较低租金，但这种折扣可能会被租赁合同中隐含的其他溢价抵消。市场租金和政府支付的租金差异在一定程度上受到费用转手、租期、租赁面积和当地市场状况的影响。由以上学者研究可知政府多倾向于保护租客的利益，进而促进整个租赁市场的平稳发展，起到辅助稳定房地产市场的作用。但政府若一味补贴，同样会引起财政支出的过量负担，过犹不及。

4 研究结论

从宏观及政策方面研究租金价格的变化发展，进而研究租赁市场的变化发展，是当前国内学者研究的重点。随着租赁市场变革实践的日益频繁，未来的研究有必要进一步探索不同种类租金变化的影响因素及其作用机制，同时，由于已有的租金变化发展的研究多基于国内实情，因此，在未来的研究中注重借鉴国外相关经验发展亦将大有裨益。

参考文献：

1.易洪涛.廉租住房租金补贴的研究——以西安市为例.西安建筑科技大学.2010

2.郑文娟.中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究.浙江大学.2011

3陈卓 陈杰.租住家庭占比、租房供应主体与房价.统计研究.2018.07

4.陈琼 杨胜刚.REITs发展的国际经验与中国的路径选择.金融研究.2009.09

5.林金忠 袁国龙.公租房租金的定价机制与政策研究——基于城市经济学的视角.广东社会科学.2014.02

6.何芳.何谓真正的房地产发展长效机制——从租售新政谈开去.探索与争鸣.2017.11

7.Xu Y，Zhang Q，Zheng S，et al.House Age，Price andRent：Implications from Land-Structure Decomposition.Social Science Electronic Publishing

8.Cheung Y L，Tsang S K，Mak S C.The CausalRelationships between Residential Property Prices andRentals in Hong Kong：1982-1991.The Journal of RealEstate Finance and Economics.1995.01

9.Seko M，Sumita K.Japanese Housing TenureChoice and Welfare Implications after the Revision of theTenant Protection Law.Journal of Real Estate Finance&Economics.2007.03

10.Allen M T，Rutherford R C，Warner L J.AComparison of Federal Government Office Rents withMarket Rents.The Journal of Real Estate Finance andEconomics.1997.02

作者简介：彭紫薇，江西财经大学硕士研究生。