环首都及雄安新区周边区域地价变动规律研究

郭爱请，韩素卿，李 哲，但 臻

1.河北地质大学，河北 石家庄 050031；2.河北经贸大学，河北 石家庄 050061；3.河北省自然资源利用规划院，河北 石家庄 050051

近年来，随着我国城市经济的高速增长和市场化速度的加快，商品住宅成为城市居民较为稳定的投资产品，房地产业也成为各城市的支柱产业，房地产业迅速升温、地价上涨之势波及了全国绝大部分城市[1]。土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式[2]。土地价格是反映土地供需关系的“晴雨表”，也是政府宏观调控土地市场的重要杠杆。为了应对商品住宅价格屡创新高以及解决住宅的供需矛盾，国家相关部门推出了多项政策以稳定房地产市场。但由于政策所具有的滞后性与引导性，很难发挥出立竿见影的作用，加之市场存在的不确定性与复杂性，土地及房地产调控的长效机制尚在探索中。

研究河北省环首都及雄安新区周边区域地价变动规律，分析地价变化的趋势及空间差异特征，运用定性与定量方法揭示京津冀协同发展背景下，区域范围内地价影响因素的作用机制以及由此造成的区域土地价格差异，对于调整土地供应规模、调节土地供应方式、完善土地供应政策，不断优化土地供应结构与布局，切实发挥好土地在供给侧改革中的要素作用[3]，促进区域经济协调发展具有重要的理论和实践意义。

环首都及雄安新区周边区域共包括26个县(市、区)，其中环首都15个县(市、区)，分别为赤城县、怀来县、涿鹿县、崇礼区、涞水县、涿州市、固安县、安次区、广阳区、香河县、大厂回族自治县、三河市、兴隆县、丰宁满族自治县、滦平县。雄安新区周边区域县市包括雄县、容城县、安新县、高阳县、清苑区、徐水区、定兴县、高碑店市、霸州市、文安县、任丘市共12个县(市)。本研究在区域分析数值计算中，固安县同时包括在环首都县(市、区)和雄安新区周边县(市、区)中。

1 土地平均出让单价分析

1.1 土地平均出让单价情况

自然资源部土地市场动态与监管系统数据显示，2014年—2018年，26县(市、区)国有建设用地平均出让单价分别为70.49万元/亩、71.5万元/亩、87.94万元/亩、132.98万元/亩、110.47万元/亩。2018年比2014年增长39.53万元/亩，年均增长14.02%。其中，雄安新区及周边各县的国有建设用地平均出让单价分别为60.36万元/亩、56.69万元/亩、82.91万元/亩、125.31万元/亩、104.53万元/亩，呈波状增长趋势。环京周边建设用地平均出让单价分别为100.96万元/亩、100.31万元/亩、92.03万元/亩、141.78万元/亩、114.9万元/亩。除2017年增长幅度较大外，其余年份变化幅度较小。廊坊北三县增长幅度较大，其他县市变化幅度不大。

总体来说，廊坊北三县土地出让单价最高，其次是雄安新区周边各县、环京其他各县市及崇礼县，最低的是雄安新区。

就变化趋势和幅度来看，廊坊北三县除2018年稍有回落外一直呈递增趋势，且增幅最大；雄安新区周边各县呈波动性上升趋势，环京其他县市及崇礼县2017年增长幅度较大，但2018年回落幅度也大，基本与2014年持平。雄安新区由于政策原因自2017年起不再出让土地。

1.2 房地产用地平均出让单价情况

自然资源部土地市场动态与监管系统数据显示，2014—2018年，26县(市、区)房地产开发用地平均出让单价分别为98.83万元/亩、107.06万元/亩、113.61万元/亩、186.81万元/亩、177.68万元/亩，除2018年有所回落外，其余年份均呈增长趋势，尤其2017年增长迅猛。2018年较2014年相比净增长78.85万元/亩，年均增长19.95%。

其中，雄安新区及周边各县房地产开发用地平均出让单价分别为91.35万元/亩、97.91万元/亩、111.32万元/亩、176.86万元/亩、196.69万元/亩，呈逐年上升趋势，且增幅明显。2018年比2014年净增长105.34万元/亩，年均增长29%。

环京周边各县 2014—2018年房地产开发用地出让单价分别为124.57万元/亩、124.04万元/亩、126.96万元/亩、208.72万元/亩、170.28万元/亩，呈波动性增长趋势。2018年较2014年相比，单价净增45.71万元/亩，年均增长9%。其中，廊坊北三县房地产开发用地出让单价分别为147.23万元/亩、184.68万元/亩、265.81万元/亩、395.77万元/亩、342.25万元/亩，除2018年有所回落之外，呈逐年上升趋势，且增幅较大。2018年较2014年相比，房地产出让平均单价净增长195.02万元/亩，年均增长33%。

2 基于标准差椭圆的土地价格变化规律分析

环首都及雄安新区周边区域地价存在明显的空间差异特征，这种差异是基于国土空间上的县域集聚，尚需作进一步的结构细分和实证。本文运用标准差椭圆方法来分析区域地价变化规律。

2.1 标准差椭圆方法简介

标准差椭圆方法可以通过要素空间分布椭圆的变化，从整体上反映要素空间聚集格局的变化趋势，如果要素空间分布椭圆面积缩小，表明其呈现集中化聚集发展趋势；如果空间分布椭圆面积扩大，出现空间扩张，表明其出现离散化聚集发展趋势；如果空间分布椭圆面积基本保持不变，表明要素呈稳定化聚集发展趋势[4]。

要素的空间分布椭圆可以划分为椭圆内部和外部两个空间，椭圆的中心及长轴、短轴又将椭圆内部空间划分为四个子空间[5]。分布在椭圆内部的经济要素是该要素空间分布的主体部分，如果分布在椭圆外部区域的要素增长速度快于内部区域的增长速度，要素空间分布的椭圆面积就会变大，呈现出扩张趋势;反之，经济要素空间分布的椭圆会变小，呈现收缩趋势。在椭圆内部，要素空间分布椭圆的中心会朝着增长速度较快的子空间方向移动，方位角同时会相应地沿着顺时针或逆时针方向旋转。

椭圆长半轴表示数据分布方向，短半轴表示数据分布范围，长短半轴的值差距越大(扁率越大)，表示数据的方向性越明显[6]。反之，如果长短半轴越接近，表示方向性越不明显。如果长短半轴完全相等，就等于是一个圆了，表示没有任何方向特征。短半轴表示数据分布范围，短半轴越短，表示数据呈现的向心力越明显；反之，短半轴越长，表示数据的离散程度越大。同样，如果短半轴与长半轴完全相等了，就表示数据没有任何的分布特征。

中心点表示整个数据的中心位置，一般来说，只要数据的变异程度不是很大，中心点的位置大约与算术平均值的位置基本上一致[7]。

2.2 地价标准差椭圆描述

以26个县(市、区)的区位空间为足迹空间，选用一个标准差为计算标准，从聚集角度计算和分析出让地价的空间聚集变化趋势(表1)。

表1 2014—2018年地价中心变化表

如图1与表1所示，2014—2018年地价中心不断变化，总体来看2014—2017年地价中心都位于大兴区，到2018年地价中心移动到北京市城区内，其中2014年中心在中间，2015年向正东方向移动6 897米，2016年相比2014年向西偏北方向移动5 726米，相比2015年更靠近北京城区，2017年相比2014年向东偏南方向移动5 088米，2018年向正北方向移动409米，进入北京市城区内。

图1 2014—2018年地价中心变化图Fig.1 Change of land price center in 2014-2018

地价标准差椭圆的长短轴变化见表2和图2。2015年与2014年相比，长轴和短轴都加大，扁率由0.37变化为0.34，数值在减小，表明环首都及雄安新区地价方向性不明显，2016年与2015年相比，长轴和短轴都在加大，扁率由0.34变为0.38，数值在增大，表明2016年地价的方向性加强，即地价沿着长轴分布的方向集中，2017年与2016年相比，长轴和短轴都在减小，扁率由0.38变为0.31，数值在减小，表明地价方向性越来越不明显，2018年与2017年相比，长轴和短轴都在加大，扁率没有变化，都为0.31，表明地价方向性没有发生明显变化。

从表2和图2可以看出，2014—2018年椭圆面积和椭圆周长变化趋势一致，即先增大后减小又增大，2016年是拐点。2014—2016年与2017—2018年椭圆面积在加大，外侧在扩张，表明椭圆外的地价高于椭圆内侧地价，即2016年与2014年、2018年与2017年相比，椭圆外侧的崇礼县、赤城县、怀来县等县(市、区)地价上涨高于椭圆内部的其他县(市、区)，拉动着地价椭圆的偏移，也表明环首都周边地价呈现离散型增长，聚集趋势不明显。同时2014—2016年、2017—2018年长半轴在增加，说明地价椭圆2016年与2014年、2018年与2017年相比在拉伸，表明椭圆长轴外侧地价高于内侧，即赤城、崇礼、怀来、丰宁等县(市、区)地价高于涿州市、固安县、高碑店市、霸州市等地价的增长；2016—2017年地价椭圆面积减小，周长缩短，表明椭圆外的地价低于椭圆内侧地价，椭圆外侧的崇礼县、赤城县、怀来县等县(市、区)地价上涨低于椭圆内部的涿州市、固安县、永清县、高碑店市、霸州市等县(市、区)，拉动着地价椭圆的偏移。

表2 地价椭圆的基本参数表

图2 2014—2018年地价标准差椭圆分布图Fig.2 Ellipse distribution of standard deviation of landprice in 2014-2018

2014—2016年、2017—2018年短轴拉伸，说明短轴外侧地价高于内侧地价增长，即涿鹿、涞水等县(市、区)高于北三县地价增长。2016—2017年短轴缩短，短轴外内侧地价高于外侧地价增长，即北三县地价高于涿鹿、涞水等县(市、区)地价增长。从椭圆的方位角来看，2014—2015年椭圆北偏东旋转近5度，2015—2016年北偏西旋转15度，2016—2017年东偏南旋转近8度，2017—2018年西偏北旋转3度，椭圆方向呈不规则变化。

3 地价空间聚集度分析

利用空间聚集度公式测算地价相对于县城空间足迹的变化。

A越大，表明聚集程度越高。本文中，要素分布椭圆指地价的空间分布椭圆，基准分布椭圆指26个县(市、区)的空间分布椭圆。结果见表3。

表3 地价相对于县(市、区)空间足迹变化的空间聚集度分析表

可见，地价的空间聚集度相对于县域空间椭圆而言，数值上不到0.3，聚集度不高，地价分布空间尚没有达到与县(市、区)空间高度聚集的程度。

房地产地价的空间聚集度相对于县域空间椭圆而言，仅2017年大于0.3，为0.305，其余年份数值也不到0.3，聚集度不高，房地产地价分布空间也没有达到与县(市、区)空间高度聚集的程度。

4 2014—2018年地价变化空间格局相似性分析

空间格局相似性分析旨在确定两个空间格局在中心性、展布范围、密集性与轴线等方面的总体相似程度。鉴于每个空间格局可以用椭圆表征，那么对两个空间格局所对应的椭圆进行空间叠置分析，就可以确定两个空间格局的相似水平。

设两个空间格局的标准差椭圆分别为 A1和 A2，那么它们的相似性系数为:

S=Area(A1∩A2)/Area(A1∪A2)

A1∩A2表示两个标准差椭圆相交，A1∪A2表示两个标准差椭圆相并。

S值介于0～1 之间，S值越大表明空间格局相似性越大。

不同年份地价的相似性系数见表4。

表4 地价相似性系数表

2014—2018年，相似性系数先减小后增加，空间布局差异性系数先增大后减少。随着时间变化，地价椭圆的相似性先降低后增大，表明地价空间分布格局变化先增大后减小。

如表5所示，地价与房地产地价的相似性系数达0.8左右，但每年有所不同，地价与房地产地价椭圆具有一定的相似性，房地产地价分布格局与地价分布格局呈降—升—降趋势。

表5 地价与房地产地价椭圆相似性系数

5 地价分布规律小结

研究结果表明：环首都及雄安新区周边26个县(市、区)土地平均出让单价在空间分布上并没有呈现出显著的聚集性，空间均值差异性明显。从时间变化来看，2014—2016年与2017—2018年崇礼县、怀来县、赤城县等县地价高于椭圆内部的县(市、区)地价增长，而北三县及涿州、固安县等椭圆内部的县市维持其高地价变化不明显，使地价椭圆面积增大、椭圆先向东后向西北方向偏移。2016—2017年北三县及涿州、固安县等椭圆内部的县市地价高于椭圆外部的崇礼县、怀来县、赤城县等县地价，椭圆内部县市高地价变化明显，使地价椭圆面积缩小，椭圆中心由大兴区移动到北京城区，空间聚集程度降低，集中化聚集态势不明显，地价空间分布差异性加大。房地产地价与平均地价具有一定相似性，相似性程度有加大趋势。